资本利得应纳税范围扩大对地产投资的影响 根据4月16号联邦预算案,加拿大从2024年6月25日起,对资本利得受益的应纳税范围做出了调整。对于个人来说,一年里所有资本利得收入中,低于25万的部分50%纳入应纳税收入,超出25万的部分66.7%纳入应纳税收入。对于公司来说,从6月25日起,资本利得应纳税比例为66.7%。应纳税收入增加,将导致投资者税后利润减少。 资本利得税的本质,是货币贬值税。因为,一项资产的买入价与卖出价之间的差价,体现的主要是货币贬值程度。所有在加拿大持有资产的人,只要资产价格上涨了,都会受到这项政策的影响。而不是政府解释的,只有极少部分富人受到这次政策变化的影响。 大多数情况下,人们不会在一年里出售大量资产,且资本利得收入超过25万,但是在去世的时候,持有资产的人会被视为在去世当天出售了所有资产,大部分人在去世的时候,资本利得收益会超过25万,而且可能会远远超过25万。因此这项政策受影响的是每个人,而不是少数人。 用个人控股公司,personal holding company持有民用房产的投资者,在出售公司名下民用住房时,没有25万资本利得只有50%收入纳入计税范围的优惠,直接将66.7%资本利得纳入应纳税收入,因此这部分投资者所受的影响最大。 用公司名义买入的商业物业,包括多单元民用住宅,同样,直接将66.7%资本利得纳入应纳税收入。 资本利得是卖价与买入实际成本的差价。如果投资者在持有房产过程中,计提折旧,CCA capital cost allowance, 导致买入价降低,资本利得会相应提高,因此计提折旧的投资者可能因资本利得提高而降低税后收益。 夫妻共同持有投资房,可以分担资本利得收益,每个人都有首个25万资本利得有50%纳入应税收入的优惠。一个人持有投资房,受这次政策调整影响比较大。 税制的变化,就是游戏规则的变化,如果规则不利于投资,并不意味着要退出游戏,而是要玩得更聪明。什么样的游戏规则,促进或打击特定的地产投资活动。例如,在美国,自住房出售时要征收资本利得税,但自住房贷款利息能抵税,所以很多美国人不愿还清自住房贷款。而加拿大人则会尽快还清自住房贷款。美国人投资多套房公寓,享有1031条款的税务政策,卖掉A公寓楼之后,如果买入B公寓楼,则卖出A公寓的资本利得无需交税,这就是富爸爸建议的投资方式。在加拿大没有这样的税务政策,因此投资多套房公寓的人比较少。游戏规则改变,让投资者付出更多税款,意味着投资者需要更努力地投资,而不是退出游戏。货币贬值税交的越多,越需要更加努力地与货币贬值做斗争。 合理避税的三个方法,Deduct, Defer and Divide,针对资本利得游戏规则的改变,加拿大地产投资者可能的应对政策:停止计提投资房折旧CCA,减少deduct。夫妻共同持有投资房,原来一个人名字持有的房产,可以通过refinance加上另一个人名字,没有土地转让税。卖出时,后加入产权的一方资本利得收益是从加名字的时间算起,原来在产权上的一方,资本利得分两段,加名字之前和之后。以此避免一个人资本利得超过25万。Divide用个人控股公司持有民用房产的投资者会减少。以公司名义投资多单元公寓时,寻求CMHC有保险的贷款,降低贷款利率,对冲资本利得损失遗产被征税的金额加大,需要增加人寿保险投保金额。长期持有房产,尽量延税,需要从房产中提取现金时,做refinance,而不是卖房。Defer 已阅读人数: 821 0.1