最近，关键词“affordable housing”反复出现，所以这个词的具体含义就非常重要了，“可负担的住房”到底是什么样的住房呢？根据多伦多市目前的住房补贴标准Current City of Toronto Average Market Rents & Utility Allowances的网页介绍，某一类住房的月租金乘以4再乘以12得出的年收入，就是可以申请政府住房补贴的收入上限，换句话说，低于这个收入标准的家庭，就可以申请补助或申请“可负担性住房”了。以这个网页公布的多伦多市标准，一卧室公寓的租金是1538，乘以4再乘以12等于73824，家庭年收入低于7.38万，就可以有资格申请了。我不知道除了收入以外还有什么条件，因为从来没有申请过政府补助的出租房，但申请可负担性住房的最重要条件就是，收入要低于一定标准，然后按照急需程度，我想应该是年龄啊，是否残疾等进行筛选和排队。我查了一下多伦多市等待政府补助房的排队情况，2022年队伍长度是8.4万个家庭，这一年获得补助住房的家庭数是3269个家庭，2023年目前的长度大约是8.6万个家庭，最后一名等到可负担性住房的时间大致是12年以后。

我找了一下维基百科上Canada Affordable Housing这个词条看了一下，篇幅巨长，我帮大家整理和归纳了一下，虽然还是很冗长，但会对大家了解加拿大的住房可负担性问题会有一定的帮助，也希望这个介绍能为大家在做出决策的时候起到些参考作用。

加拿大的住房总量约为1400万套。其中，政府补贴的，可负担的，社会性住房占比为3%，大约为42.5万套。与此相比，德国的社会住房单位占比为30%，瑞典为20%。按人均平均住房供应量计算，加拿大的每1,000人拥有424个住房单位，在G7国家中排名最低，排名第六的法国，每1,000人拥有540个住房单位。也就是说，加拿大每千人拥有的房产数量非常低，同时，政府资助的可负担性住房更是少得可怜。加拿大的住房危机已经冰冻30尺，不是一个短时间内能解决的问题。

从20世纪70年代初开始，近20年时间里每年建造或收购了大约16,000个福利性住房。在接下来的十年里，福利性住房的数量下降到每年约1,500个单位，降幅超过90%。20世纪80年代末期，住房政策发生了重大转变，其中包括对税收进行的修正，使得能够负担得起购房的人受益。与此同时，联邦政府停止为社会和经济适用住房项目提供资金支持，导致福利性住房存量急剧下降。大量投资用于建造独立住宅和公寓，而专门建造的租赁公寓单位数量急剧减少。投资者购买了一些公寓作为租赁单位，但租金定价在“市场的高端”，只有收入较高的家庭能够负担得起。

在1990年代，包括经济适用房在内的新责任从省级政府下放到地方政府，但没有给与市级政府足够的财政支持。在20世纪90年代，尽管房屋价格保持“相当稳定”，但收入不平等加剧，住房经济承受能力问题变得更为普遍和严重。整个十年间，联邦政府专注于削减联邦赤字，并开始将提供住房援助的责任转移到各省政府和市级政府，包括为有需要的人提供低收入者补贴住房。省级政府将这些责任部分下放给市级地方政府，但没有提供相应的财政支持。1996年，联邦政府将大部分现有的联邦住房计划责任转移给了各省份。在1993年至2003年期间，联邦政府的收入增长了12%，各省和地区的收入增长了13%，而市级地方政府的收入仅增长了8%。从1993年到2004年，联邦和省级政府向市级地方政府的财政转移比例，从每个市政收入的1/25降至1/16，降幅达37%，而市级地方政府的责任却增加了，导致了财政失衡。自1989年到2014年，加拿大人口增长了30%，但人均用于建造经济适用房的支出从1989年的115加元减少到2014年的60加元。1982年，联邦政府建造了20,450个经济适用房单元；而到2006年，仅建造了4,393个单位。

从2001年到2011年，可负担住房倡议（AHI）是加拿大可负担住房的跨政府多边倡议。联邦政府通过CMHC提供资金，用于通过可负担住房计划，建设新的经济适用租赁住房，2001年至2011年提供了10亿加元的资金。

2017年11月，随着《国家住房战略》（National Housing Strategy，NHS）的推出，联邦政府在住房领域扩大了其角色。该战略的目标是“确保加拿大每个人都能获得满足其需求，且负担得起的住房”。在2017年之前，加拿大是唯一一个缺乏国家住房战略的G7国家。通过NHS，加拿大联邦政府承诺在未来十年内在住房上投入400亿加元的资金，用于建造10万套新的可负担住房单位，修缮30万套可负担住房单位，并将减少50%的无家可归人口。2019年4月，国家住房战略法案在议会中获得通过，承认住房权是一项基本人权。在由CMHC主办的2018年全国住房大会上，人们对住房领域金融化的急剧增加提出了关切，问题包括“业余房东”的增加、公寓、Airbnb、短期租赁、租金上涨和驱逐问题。多户住宅大楼被购买作为住房资产以获取财富，而此时廉租单位供应短缺。

20世纪90年代初到2020年，包括房地产投资信托REITs在内的25家最大金融地产商，整合了约33万套租赁套房，占加拿大“私人专用租赁公寓存量”的20%。有识之士呼吁CMHC停止向金融地产商提供“优惠贷款利率”，学者们呼吁联邦政府禁止金融地产商获得国家住房战略的贷款和拨款，因为这些公司“将可负担住房作为一种商业策略淘汰了”。

在提供可负担住房的过程中，国家住房战略意外地支持私人开发商建设市场租赁住房，并通过慷慨提供低利贷款将加拿大的住房变成金融资产。2023年，加拿大政府在住房方面的支出很小，仅占国内生产总值（GDP）的0.1%至0.2%。预计它在未来将占GDP的比例会更少。批评人士还指出，尽管国家住房战略多年前就建立了，但没有为创建专门的非市场住房制定全面的策略或重大的实施计划。

在目前的政府资助的住房政策框架下，省级和市级地区政府提供了住房领域的大部分资金，并确定了对市政府的限制。各省和地区为住房设立了自己的监管框架，并制定了自己的法律，这些法律可能限制了市政府的行动。市政府在住房政策中的作用非常重要，特别是在制定与分区、土地利用以及预防无家可归有关的政策方面。然而，市政府在财务上受到了限制。

自上世纪90年代末以来，加拿大政策制定者几乎完全专注于推动房屋购买，导致了一种建造住房以吸引投资者而非租户的模式。这导致了专门建造租赁公寓的供应量几十年来一直下降的局面，因为开发商更倾向于建造公寓，尤其是在有利的税收政策和激励措施存在的情况下。

以上信息摘自维基百科Affordable housing in Canada词条。我认为上述内容相对客观和准确地反映了目前加拿大住房危机的现状，以及历史由来。长话短说：加拿大是一个以自由市场为绝对主体的房地产市场，95%以上的家庭买房或租房靠市场，低于5%的家庭靠市长；与德国相比，德国的住房是计划经济体制，加拿大的住房是市场经济体制；1989年至今，加拿大由政府资助的住房项目基本停摆，即使是2019年把住房权纳入基本人权，实际情况也没有任何改观；有钱的联邦和省政府不建可负担性住房，没钱的市政府负责做无米之炊。95%以上的房产价格和租金是市场决定的，不是市长决定的。

从维基百科我们看到了一个骨感的住房现实。靠市场解决问题，只能解决能自救的家庭，而收入跟不上房价和租金上涨的家庭越来愈多，不能自救的家庭正在寄希望于一位超级市长，一位敢于承诺的大救星。解决住房可负担性需要钱，而钱袋子抓在联邦和省政府手里。加税，只能进一步推高房价和租金。目前所有的研究结都果肯定了一个结论：在任何国家，在任何年代，没有任何一个政府能靠加税把房价和租金降下来，因为加税就是在增加住房成本本尊，是南辕北辙的政策。房主每年多交的税款，会在出售房产时从买家那里一次性收回。

加税对降低住房成本的作用相当于抱薪救火，那么加息能解决高房价和高租金吗？呵呵，答案差不多，属于火上浇油。目前的加息幅度和速度属于狂飙式加息，每个有负债的家庭都有窒息的赶脚。狂飙式加息风暴中，不仅窒息，而且奄奄一息的是房地产开发商。我这个公众号后台留言中，最悲观的就是给开发商打工的小白领做的经济预测，绝望之情我都不忍心把留言放出来给大家看。疫情爆发之后到2021年底期间预售的楼花，开发商都算错了账，开工就亏，因此，5年后新房供给量会锐减。最近，我朋友圈里最狂热的楼花推销员也都已偃旗息鼓了，偶尔摇动一下楼花转让的小白棋刷一下存在感。暴力加息的环境下，最惨的企业是房地产开发商，新房发动机熄火，将直接导致房产供应量在5年后出现断崖式缺口，届时的二手房会更加“真贵”。

6月7号央行加息以来，大家又开始犹豫了，心里默念着“再等等，看看房价能不能降。”其实，买房的发令枪是房价上涨，而不是房价下跌，因为一旦房价下跌了，就会再等等。无论做什么心里辅导，只要房价不涨，大家就不买房。好的，那么大家就一起观望，一起等房价上涨好了。等待期间，新移民越来越多，租金越来越高。过去15年里，只要房价不涨，租金就加速上涨，没有一次例外，因为观望中的租客之间需要竞价。

加税，加息，都是推高房价和住房成本的经济因素，不仅无助于提高住房可负担性，而且还是让可负担性恶化的催化剂。人们的非理性决策也只能推高住房成本，因为房价不涨就没人买，人们只买涨不买跌，这种心里决定了房价从长期来看，只能向不断上涨的方向发展。做出正确决定，不受加息阴影干扰的家庭，是能够克服本能性恐惧的家庭，这种理智与本能的对抗是痛苦的。逃避这种痛苦最好的办法就是“再等等”，具体来说就是等房价上涨了之后再买。懦弱的人会认为在高利率但房价不涨的情况下买房，比利率下降了但房价上涨了之后再买痛苦更大，为了避免痛苦就要把决策推迟，推迟，再推迟。在上述客观条件，以及主观选择的情况下，降低住房可负担性是不可能的，房价不会一路降，租金却会继续上涨，住房可负担性只能恶化。

房东不是资本家，而是最没有发言权的中产家庭。房东找不到政治代言人是非常正常的，因为房东都是自力更生者，不需要部落首领代言。房东目前面临的苦难是巨大的，高利率，政治上不受保护，但看看住房危机，想想5年后二手房价格的潜力，今天的付出和忍耐都是值得的。《大空头》里有4位主人公，他们不是美国次贷危机的制造者，但他们利用好了这次危机，让自己的财富有了巨大增长。住房危机不是中产阶级的房东造成的，但能够做出理智投资的房东，一定能从加拿大的住房危机中获得回报，对此，我坚信不疑。

王红雨 2023年7月5日