12月10日，加拿大央行维持政策利率在2.25%不变。市场上不少房贷利率仍在4%左右，短期内预计将保持相对稳定，利率话题终于可以暂时退出“热搜榜”了。

在“买房派”和“租房派”的日常辩论中，有人高喊“给房子去金融化，让它回归住的本质！”也有人认为，“富爸爸”那套“住一般房子，投资其他房产”的模式已经过时，不如“穷爸爸”老老实实换大房来得实在。年轻人和新移民听得一脸懵，在“租”与“买”之间反复横跳，灵魂拷问挥之不去：在多伦多，租房30年 VS 还贷30年，到底差了多少个“人生境界”？本文就来算算这笔账。

说明：文中测算采用简化假设，仅用于展示买房与租房的长期成本差异，不构成房价、投资回报或贷款审批承诺。实际结果会因利率、房价、租金、税费、维修、交易成本及个人贷款资格而变化。

01 不是上不了车，是不敢上车

与疫情爆发之前的2019年11月相比，2025年多伦多首次置业的难度有所增加，但总体来说变化不大。在特定房产，例如CONDO上，可负担性不仅没有恶化，反而有所改善。首次置业比较务实的做法是买CONDO自住。2019年11月，多伦多CONDO平均价格61.7万，对应的市场租金大约2300加元；2025年11月，多伦多CONDO平均价格66.3万，对应的市场租金大约2600加元，房价涨幅约7.4%，租金涨幅大约13%。2019年11月房贷利率约3.4%，2025年11月不少房贷利率约4%，变化相对有限。2019年多伦多人平均收入5.2万，现在平均收入5.75万，涨幅10%。2019年时，首付低于20%的借款人，最长贷款年限为25年；目前符合条件的首次置业者，低首付保险贷款的最长贷款年限可达30年。如果首次置业是多伦多的CONDO，相比6年前，多伦多人负担能力有所提高，而不是下降。

首次置业者之所以犹豫不决，既有客观因素，也有主观因素。2019年11月，多伦多失业率5.8%，目前失业率高达8.9%，尤其是年轻人和新移民失业率偏高，就业前景也被关税战阴影笼罩。另一项因素是，现在唱衰房地产的声音比2019年时更嘹亮，首次置业者由于缺乏经验，所以特别害怕房子买到之后价格继续下跌。以66万CONDO作为置业的第一级台阶，首付可以低至4.1万，同时需要年收入约12.6万；如果有父母支持，首付13.2万，年收入约11万就可以上车买到66万的房产。具体贷款额度仍取决于利率、债务、信用和银行审批。门槛没长高，是人们变得更恐高了。

02 每代人都有自己的“房产剧本”

加拿大有些机构喜欢炒作“代际战争”，把年轻人买不起房归咎于老年人占着房子，甚至建议停发老年人的养老金。我在2019年做过系列视频，讲的是如何平衡一生收入——重点之一就是：加拿大的财富确实集中在老年人手里，而且大部分是房产。年轻人想分一杯羹，就得敢借钱、敢加杠杆。如果因为害怕而拒绝杠杆，就等于主动放弃这座最大的“金矿”。

如果每一代人都盼着自己的父辈传个房子下来，这难免对自己的父母要求太高了；如果期待别人的父母贱卖他们的房子给你，这种想法就更加荒唐。每一代人在买房的时候都是不遗余力的，房产就是成年人的棉花糖。同龄人中那些能够推迟满足感的人，会克服一切主客观阻力，奋力买房，只有这样做退休后才可能坐拥房产财富。1985—1989年，加拿大房价曾出现4年累计暴涨151%的极端行情，房价从约10.9万加元升至27.4万加元；随后7年深度回调，一度跌至约19万加元。一位1990年时35岁的人，如果担心房价一跌不起，迟迟不敢买房，7年后42岁时又丧失买房能力，很可能一辈子没有买房。这个人今年应该是70岁，没有房产财富。我们看到很多新闻，一些70岁左右的多伦多老人无家可归，需要政府救济，说明不是每个加拿大老年人都富有，只能说拥有房产的老年人通常积累了更多住房资产。

1990年，多伦多房价25.5万，比1989年下跌了6.6%，房贷利率14%，从此开始了为期7年的房价下跌之路。期间，媒体大力唱衰房地产，当时的年轻人像今天的年轻人一样饱受噪音轰炸，其中意志薄弱者可能终生无缘房产。下面这些标题用于概括当年市场讨论的典型语气，并非逐字引文：

1990年《环球邮报》The Globe and Mail：“房价暴跌40%：投资者的噩梦成真”

1991年《多伦多星报》Toronto Star：“从天堂到地狱：多伦多房市的残酷转折”

1992年《金融邮报》Financial Post：“多伦多房地产：失去的十年已经开始？”

1993年《金融邮报》：“专家称：房地产作为投资工具的光环已褪去”

1994年《麦克林杂志》Maclean's：“租房一代崛起：多伦多年轻人的新选择”

1995年《国家邮报》National Post：“多伦多房市触底但仍未见复苏迹象”

1996年《经济学家》The Economist：“加拿大房地产：从明星资产到普通投资”

每一代都有红利，但不敢入场、不敢用杠杆，红利就只是别人的故事。加拿大的存量财富在老年人手里，老年人的财富藏在房地产里，你不用杠杆，就不会获得这些存量财富。代际财富差距从来都有，目前这一代年轻人与老年人的差距，不是因为老年人不肯卖房，而是这一届年轻人更相信轻资产可以弯道超车，把为数不多的筹码压在数字资产和金融资产上；而老一辈加拿大人，却依然笃信房地产财富。目前多伦多二手房供过于求，一是说明并非老年人护食、惜售自己的房产；二是说明年轻人不愿在直道上与前辈们比拼，主动去走了弯路，没有把微薄的筹码放在房地产上。房地产机会就放在那里，要不要拿起杠杆撬动房地产财富，是租房家庭的远见、能力与风险承受能力问题。因终身租房导致贫困的人，每一代人里都有；即使在加拿大，也不是每个老人都富有，但有房产老人通常拥有更多资产。

03 租房30年与供房贷30年的差别在哪儿？

有人过了45岁还在租房，理由居然是怕买了房之后失业。拜托，租房住，失业之后也不能欠房东租金。最近热议的安省60号法案规定，租客欠付依法应付租金后，房东可以发出终止租约通知，通知中的终止日期不得早于发出通知后的第7天。法案提醒打算租房一生的家庭：你可以租房一辈子，但很难一辈子住在同一个房子里，且必须为失业、生病导致现金流中断的情况做好准备。租房的居住稳定性，以足额及时支付租金为重要条件；即便没有违约，房主在符合法律条件及程序时，也可能收回房产自用。租房30年不仅没有绝对的稳定性保证，从经济角度计算，也很难简单说明是明智的决定。

现在如果在多伦多购买70万元房产，首付20%，贷款利率4%，30年还款期，30年本息支出约96万；假设地税、管理费和房屋保险支出合计每年约为房价的2%，30年共支出约42万。

假设房价每年上涨5%，30年后房价约为300万；扣除首付14万、30年本息96万和上述持有支出42万后，简化测算净额约为148万。

假设房价每年上涨4%，30年后房价约为227万；扣除首付14万、30年本息96万和上述持有支出42万后，简化测算净额约为75万。

假设房价每年上涨3%，30年后房价约为170万；扣除首付14万、30年本息96万和上述持有支出42万后，简化测算净额约为18万。

如果租房，节省了首付14万元。假设这14万元年化回报6%，30年后本息合计约80万元。租金每月2600元，30年总支出93.6万元，减去上述投资期末金额80万元，净支出约13.6万元。如果租金比持有成本每月低1000元，租房者把这1000元用于定投，坚持30年，按年化回报率6%的简化模型，投资增值部分约59万元。再扣除前述约13.6万元净支出，得到约46万元。该结果高度依赖投资回报、租金涨幅、税费以及能否持续投入。

以上便是在多伦多供房贷30年和租房30年所做的简化财务比较。按不同统计区间和口径估算，过去几十年多伦多房价长期年均涨幅大约在4.3%—5.7%之间，中短期涨幅波动更大。交30年房贷和交30年租金，不仅是财务上的差别，也是生活方式与居住稳定性的差别。居住安全感是需要花钱买的，而且货真价实。打算租一辈子？请准备好：一辈子可能搬无数次家，并且始终需要为收入中断和租约变化做好准备。历史不会重复，但会收利息——你30年前躲掉的房贷，今天可能变成房东的退休金。

04 房屋的居住属性与金融属性

住房金融属性最发达的地区之一是韩国首尔。年轻人付不起大额租住押金的情况下，可以申请贷款，贷款获批后，银行把资金直接支付给房东，很多房东以大笔预付租金为资金，再买入更多房产。在加拿大，即使是在租金最高的温哥华，也没有普遍出现支付租金需要贷款的情况。住房问题可以通过不同程度的金融化手段缓解。有些人嚷嚷着“让住房回归居住属性”，仿佛金融化是洪水猛兽。但事实上，合理的住房金融体系能够帮助更多家庭改善居住条件。去金融化？那大概要回到“自己砍树盖房”的原始时代。

住房金融化程度较低的国家，往往也是欠发达国家。赫尔南多·德·索托在《资本的秘密》中介绍了秘鲁等国家的情况：大量房产的产权难以确认，银行无法办理抵押贷款。部分住房主要靠居民亲手搭建，没有完整地址或清晰产权，房子只能居住，不能抵押，金融属性有限。如果加拿大给房产去金融化，新房可能因为银行不办理抵押贷款而难以销售，人们也可能重新回到依靠自有资金建房的年代。

贷款买投资房，不会消灭住房的居住属性。我不理解，说“让住房恢复居住属性”的人们，知不知道自己在说什么。住房如果没有居住属性，还有人贷款买吗？住房的居住属性可以租，但是如果要买，就需要贷款，居住属性和金融属性就连在了一起。租金或大额押金如果涨到足够高，像首尔那样，租房也可能需要金融支持，才能解决年轻人既想要工作机会、又承担不起住房成本的难题。加拿大联邦政府正在偏远地区建设部分可负担住房，试图用较低成本吸引更多人离开大城市。但事实上，如果没有房贷，大多数人连土地和建材都买不起。呼吁“去金融化”的人，大概没亲手盖过房子。

给房地产去金融化，让房产只具备居住属性、不具备金融属性的想法，并不现实。贷款买房，是现代经济体系的一部分。不使用贷款买房，就很难参与房地产财富积累。房地产财富更可能奖励那些独立思考、推迟满足、努力生活、诚实纳税、能够审慎使用杠杆，并追求居住稳定性的家庭。

结语

总有人说“房地产红利没了”。1990—1996年，很多加拿大人也这么想，结果造就了一批今天仍缺乏住房资产的老人。历史不会简单重复，但韵脚总是相似。我不知道当年的年轻人是不是也被“互联网股票”带偏，但今天的比特币和特斯拉确实吸引了不少人的注意力。房地产的长期配置价值没有简单消失，机会仍在等待那些能够审慎使用杠杆、承担债务并追求居住稳定的人们。买房是一种长期财务决策，不该只被市场噪音干扰。加拿大的房屋自有率约为66.7%，说明多数家庭仍然选择了“上车”。

过去30年，中国和加拿大的经济增长速度存在明显差异，很多人抱怨加拿大效率低、发展缓慢。我的理解是，如果谁觉得发展慢，自己却不敢合理使用杠杆，那就是主动放弃一部分财富增长机会。加拿大人的财富大多集中在婴儿潮一代手中，后来者只有通过储蓄、投资和审慎使用杠杆，才有机会逐步追赶前人的财富。不敢使用杠杆，或者手里没有筹码做支点的家庭，就只能在财富积累的道路上缓慢前行。杠杆不是魔鬼，也不是免费的电梯；它既能放大收益，也会放大风险。真正重要的是在努力生活、诚实报税和现金流可承受的基础上使用杠杆，并在买房过程中逐步学会管理风险。当代年轻人和新移民们，加油！

资料参考（截至2025年12月11日）

2025年12月11日 王红雨于多伦多