2025年11月24日，安省那个让不少房东望眼欲穿的Bill 60，总算在省议会过关了。71比43的票数，基本可以理解为：房东阵营长舒一口气，而某些租客权益团体已经开始酝酿下一场游行了。这是一项校准租客和房东权益天平的法案，让大幅倾斜，且倾斜已久的天平获得了些许矫正，虽然离公平的市场机制还有很长的路要走，但毕竟在正确的方向上迈出了一小步。即便如此，法案依然受到了既得利益团体的激烈反对，抗议声依然不绝于耳。

第60号法案是15年来第一部旨在保护房东的小型法案，其目标是打击“专业租客”（professional tenants）对系统的滥用，而非针对好租客。第 60 号法案鼓励那些将房产闲置的业主，将房产投入租赁市场，增加供给，平抑租金，但对于不支付租金的租户来说，是一个沉重打击。第 60 号法案的目标是实现更快的听证会、更少的延误，以及更少地被人滥用系统漏洞。在旧的规则下，不付租金的租户利用流程冗长，效率低下的漏洞，长期不滞留，房东则需要旷日持久地自掏腰包填补财务窟窿，身心俱疲，甚至无家可归，被迫卖房。新的规则引入了清晰的、更快的法院流程，缩短上诉期并增加了更多的裁判，目的是让租赁市场，运行得更顺畅、更公平。说白了，这法案就是想给房东和租客之间的‘扯皮大战’装上加速器，期望使双方都能从此“安居乐业”。

法案的初稿中还涉及一个更加有利于房东的提案，后来被删除了。这项提案赋予房东在租约到期时，有权根据市场情况终止租约，重新调整租金和租期，而非自动续约。安省的这项提案与阿尔伯塔省现行的租房法案相同，即，租约就是合同，在一定时间内履行约定的租金，到期后需要重新签订新合同，这是保护房东经济利益，尊重契约精神的合理做法。安省的这项动议虽然在本次法案中被删除了，但为将来的进一步平衡租客与房东权利指明了方向。‘稳定居住’这顶帽子，暂时还得由安省房东们继续戴着。不过，这颗种子算是种下了，就等下次省选看它能不能发芽了。安省租客忽然意识到，房东本应具有结束租约的权利，租房住，始终面临生活不稳定的状况，自己买房或申请到政府的廉租房，才能保证居住的稳定。安省的动议，拨动了潜在首次置业者的心弦，关于居住稳定性的讨论，正在被摆上餐桌。

01 安省60号法案中关于租客与房东的内容浅析

安省房东与租户LTB（Landlord and Tenant Board, LTB）的低效率，触发了本次安省法案的修改。安省现行的《住宅租赁法》Residential Tenancy Act, RTA的裁判者是LTB，房东和租客的矛盾需通过LTB裁决后方能生效。例如，租客拖欠租金，房东不能自己暴力驱逐，需要通过LTB审理，做出裁决后，由法警执行驱逐。LTB的职责是维护RTA，本次安省的60号法案通过修改RTA，以实现减少LTB裁判员的酌情裁量权，让判决更快，更公正，更有法可依，而不是依据同情和善意，让已经拖欠了租金的租客尽早、尽快被驱逐，避免LTB的低效率成为钻漏洞者的天堂，成为房东的噩梦。疫情期间，LTB一度瘫痪，欠租案件得不到及时处理，LTB积压的案件数量在2023年达到峰值，3.8万待审理案件，给房东群体造成了巨大财务损失。要知道，租客的欠租并不是由LTB负责追讨，即使LTB最终经过长期审理，裁决由租客付清欠款，并驱逐租客之后，房东还要去小额法庭提起诉讼和追讨，这一过程摧毁了很多地产投资者的信心。Global Mail曾有一个专访，披露了一个欠租者，租客 Adika Raffle利用LTB漏洞与房东玩捉迷藏，拖欠租金4年之久才被驱逐，欠租和水电费累计高达6万加元，房东 Narinder Singh 和他的妻子，觉得如此巨额欠款他们一辈子也追不回来了。安省的租客与房东矛盾日益升级，与LTB的低效率有直接关系，另外，LTB裁判员的自由裁量权也扩大和升级了矛盾，导致房东退缩，减少了租房供应量，让安省住房危机愈演愈烈。新的60号法案，改革措施旨在在整顿LTB秩序，削减裁判员自由裁量权。法案60涉及租客和房东的最重要的七项内容如下：

一.自住房收回的补偿豁免：旧规定，根据《住宅租赁法》（RTA）的第 48.1 节要求房东因自住原因向租户发出 N12 通知时，需要提供替代单位或支付一个月的补偿。新规定， 如果 N12 通知的终止日期距离送达日期至少 120 天，而不是原来的最短 60 天，则房东无需提供一个月的补偿。这项修改并不意味着 N12 通知现在必须提前 120 天送达；它仅意味着如果房东希望避免支付一个月的补偿，则需要提前 120 天送达。

二. 明确界定持续逾期支付租金：在针对因持续逾期支付租金而驱逐的第 58 节中，加入了一个新小节。该法案将在RTA法规中界定构成“持续逾期支付租金”的确切条件。目前第 58 节缺乏明确性，如需逾期 12 次还是 6 次？每次至少逾期 10 天？，且一些 LTB 裁判员错误地裁定，持续的“未支付租金”，non-payment，如连续四个月未付，不属于“持续逾期支付租金”，这种裁决是荒谬的。这项修改旨在阻止这种不当的裁决。

三. 未支付租金的申请等待期缩短：旧规定，房东必须在送达 N4 通知之日起等待 14 天，才能向 LTB 提交申请，即在第 15 天或终止日期后一天才能提交。新规定，申请等待期缩短至 7 天。这项改变适用于所有租赁类型，无论是每周还是每月租约，对房东，特别是小型房东来说，将非常受欢迎。

四. 限制撤销驱逐令的酌情权：RTA第 77.8 节涉及“撤销动议”（set aside motions），即当租户发出搬离通知或同意搬离后，房东通过 L3 申请获得驱逐令，租户事后可以提出动议要求撤销该驱逐令。新规定，裁判员可以撤销驱逐令的条件将由法规具体规定（prescribing regulations），从而限制了裁判员原有的酌情决定权。此规定大大限制了裁判员的酌情权，这是防止裁判员乱施同情心的一个重大约束。

五. 限制在租金听证会上提出问题：RTA第 82 节，被房东和法律顾问们称为“可怕的第 82 节”，允许租户在房东申请驱逐的听证会上提出反诉问题，如霉菌、蟑螂、骚扰、停车位被收回等，以期使房东措手不及并获得延期。虽然几年前要求租户必须提前 5 天提供具体描述的通知，但裁判员仍有权无视 5 天通知的要求并批准延期。新规定，修改第 82.1 和 82.2 节，以收紧要求。裁判员不能再无视租户未提供 5 天通知的事实。 除非法规另有规定，否则租户必须在听证会前向房东支付或向LTB存入申请中声称的拖欠租金的一半。除非支付了款项，否则租户不能再在最后一刻提出如“我有蟑螂”之类的问题。

六.限制推迟驱逐的条件：LTB批准驱逐令之后，租客经常找各种理由要求推迟执行驱逐。RTA第 83.1B 节涉及具体可以推迟执行驱逐令的条件。新规定，推迟驱逐的具体条件将由法规详细规定。例如，法规可能规定推迟不得超过 3 个月，或只能在特定条件下推迟，如孩子必须完成学年。这一修改，进一步收紧了裁判员的酌情权

七.LTB 内部复审程序的收紧：彻底移除第 209.2 节，该节允许在一方当事人无法合理参与原听证会的情况下进行复审。欠租的租客经常在聆讯的时候不到庭，让本来已经久久等候到的听证会，因租客缺席再次推迟，或因此复审，不断地拖延判决时间。提交复审请求的期限从原先的 30 天缩短为自最终决定或命令发布之日起 15 天。

《法案 60》的宗旨有两个：提速和削权。削弱 LTB 裁判员行使酌情权的能力，将这些权力集中到法案和法规的明确规定中。安大略省政府认为，为了解决积压问题，权力必须集中于法规和法条。如果将RTA《住宅租赁法》比作一艘在风暴中航行的船，那么过去的 LTB 裁判员就像是船长，拥有广泛的自由裁量权来根据船的晃动和风向来调整航线。《法案 60》的作用，就像是为这艘船安装了自动驾驶系统：它减少了船长的临时决策权，通过预先写入的、更严格的法规，例如，收紧提出问题的条件、缩短申请期限，来强制船只以更快、更可预测的方式前进。虽然船长的灵活性降低了，但政府希望这能减少人为错误，并更快地到达目的地。

02 安省租客和房东的关系，是怎么走到今天这一步

在安省，如果房东遇到一个没有支付任何租金的租户 ，可能需要等待长达几个月才能获得听证会的聆讯机会，LTB的漏洞是职业租客的天堂，审理过程会被反复拉扯和拖延，期间欠租者免费住在房产中，房东则要遭受财务损失和身心折磨，最终损失能否获得补偿还是个未知数。这一切都因为RTA的执法系统LTB被不法之徒钻了空子，少数无良租客把自己为居住所应支付的成本，有恃无恐地转嫁到了房东身上。利用LTB的低效率来霸凌房东，无休止地利用LTB的系统缺陷，以及裁判员的偏袒，无偿住房。省政府的市政事务和住房部（Ministry of Municipal Affairs and Housing）在一份声明中表示，第 60 号法案确保那些一再滥用系统 ，并在LTB制造积压的人承担责任 。该法案还能确保依赖租金收入的家庭能够支付抵押贷款、房产税和水电费 ，从而保持更多的出租房屋供应 ，保护安大略省租赁住房供应的长期稳定 。该法案将保护负责任的租房者，并确保对反复滥用系统的租房者进行问责。希望这项立法能够帮助清除LTB的积压案件。安省住房部长罗布·弗拉克（Rob Flack）称，“第 60 号法案将恢复平衡，重建了安大略省租赁住房市场的信心，法案旨在保护那些履行租约责任的“负责任的租户”，同时确保对那些“反复滥用系统并对LTB造成积压”的人进行问责。“那么，安省的租客和房东关系是怎么走到今天这个地步的呢？

2020 年 3 月，安省暂停了欠租驱逐，并暂停了大部分 LTB 听证会。当 LTB 在 2021 年中期恢复时，房东涌入了数万份 欠租审理申请，许多租户欠下了 4 到 12 个月的租金，即使重返工作也无力偿还。疫情之前，请求复查，即，在法庭上相当于上诉，是罕见的。但在大流行期间，这成为了无限期免费居住的“套路”。租户或由纳税人资助的律师会提出新的证据来获得复查，并推迟驱逐令，然后重复这一过程。一些房东因此被困数月甚至数年。这一现象，与福特省长在大流行期间，不当地声称租客可以不付租金，并关闭LTB有直接关系。疫情期间，小房东承担了免费提供避难所的社会责任，安省政府的做法，是严重践踏私有产权和破坏契约精神的错误。本次法案60，可以被认为是省长为纠正自己曾犯下的错误的一次补救。

安省的租金管制是所有其他问题的“病根”。房东面临按揭、税收、公用事业、维护费用的增长以及租金拖欠的困扰，但租金涨幅受限。小房东在过去5年经历了疫情期间租金暴跌，疫情期间提供免费避难所，以及在高利率期间贷款月供上涨，通胀期间各种税费上涨的严峻考验。如果现金流没断，还能继续持有房产已属大不易。即便如此，政府依然偏袒租客，任何关于租客和房东的法律修改，如果不是偏袒租客的，都会被认为是“大逆不道”。多伦多市，在邹市长的领导下，扮演着租客卫士的角色，而且越来越入戏。多伦多市《租赁翻修许可证条例》（Rental Renovation Licence Bylaw），于2024年11月14日由多伦多市议会正式通过，并于2025年7月31日生效。从2025年7月31日起，房东在为装修、拆除或转换住宅单元而驱逐租户时，必须遵守新的许可证要求。房东必须申请并持有《租赁翻修许可证》，才能在因装修而驱逐租户时生效。许可证申请费用为700加元。房东必须在向租户发出N13通知后的7天内提交许可证申请。如果未按时申请，房东不得强制租户搬出。房东须提供“租户补偿计划”（Tenant Compensation Plan），包括规定的遣散租金补偿（severance compensation），以及强制性的搬迁津贴（moving allowance）：一室或一居室单元：1500加元。两室或更多卧室单元：2500加元。这是在公然践踏房东的私有产权。租客与房东的天平，被人为地严重扭曲，哪怕是一点点矫正天平的行动，都被认为是邪恶的。安省提出法案60之后，多伦多市议会于2025年11月17日以压倒性票数（23票赞成、1票反对、2人弃权）通过动议，正式反对Bill 60法案中涉及《住宅租赁法》的修改条款。 有点儿理性和常识的人，看看上面法案60的7项主要内容，没有一项是针对好租客的，全是针对LTB低效率和欠租者的。多伦多市议会仿佛在说：“我们不允许任何人打扰专业租客的宁静生活！至于房东们的宁静……那不重要。“

租金管控，本已将租客和房东的天平，手动倾斜到了租客一边。当有疫情之类的天灾发生时，租客和房东的天平就向租客再倾斜一些。不断地，一边倒的倾斜，让租客觉得倾斜的还不够，只要修改租客和房东之间的法案或条例，就应该向租客倾斜，否则就是无良的，不公平的，不公正的，甚至是邪恶的。福特省长面对抗议人群，只甩出一句：‘找个工作吧！’（Go find a job.）这话伤害性不大，侮辱性极强。不知道抗议者们会不会像疫情期间听从‘不用交租’的建议那样，这次也乖乖听话。

03 租客和房东的关系，路在何方？

有没有一种让租客和房东都能安居乐业的租务法律呢？有，就在阿尔伯塔省。阿省没有租控管制，租金按照市场标准执行，租务法律尊重私有产权和市场经济。从省际间人口流动来看，阿省是人口净流入省，安省是人口净流出省。由于安省RTA偏袒租客，LTB滥用酌情处置权，让租客和房东关系恶化，安省房东对遴选租客如临大敌，因此不断推高租金，让年轻人难以承担居住成本。反观阿省，尊重房东产权，尊重市场，租约到期后，房东有权拒绝续签租约，有权提高租金，因此房东对地产投资充满热情，导致租房市场供给充足，年轻人更容易负担住房成本。

本次安省的法案60曾提出，租约到期后，房东有权决定是否续约的动议，但遭遇了既得利益团体的围攻，为了尽快解决LTB积压问题，安省撤回了这项动议，以便让上述7项内容能够快速通过。阿省政府的成功经验，在安省只是暂时受挫，希望安省政府再接再厉，继续将民租法向更加保护私有产权，更加尊重市场的方向推进。

长期租房，并不意味着可以长期在同一个房子里生活。租客们通过这场法案60的大讨论，应该清楚地意识到，生活的稳定是有代价的，这个代价不能总是让房东承担。安·兰德写过一部小说《阿特拉斯耸耸肩》，讲的是肩上扛着地球的阿特拉斯，终于有一天不堪重负，罢工了，整个世界都陷入了黑暗。房东扛不住太多社会责任和不该承担的经济负担，天平如果持续向一侧倾斜，总有一天会翻倒，再也无法恢复平衡。所以，这场大讨论最终得出一个朴实无华的结论：要想不被房东或法案影响到生活，最好的办法就是——自己当房主。买房，才是通往‘居住稳定’这条康庄大道的唯一收费站。

结语

安省60号法案的通过，就像医生在面对一个得了慢性病的病人（安省住房市场）时，终于开出了一张新的药方。这张药方（Bill 60）虽然包含了一些针对急性症状（如拖延听证、迟付租金）的快速药片，但关于病人长期营养和体制改善（如租期保障、租金管制）的关键成分却因舆论压力被暂时撤回了。房东们认为，要真正治愈病人，不仅需要这些程序上的“急救”，更需要确保房东这个“照料者”能够持续稳定地提供服务，而不是被迫成为承担所有社会责任的“家庭护士”。

阿尔伯塔省的租务法律，不仅没有租金管制，同时也不提供租期保障， 一年的租约，到期后，房东和租客重新签订新合约。这一市场化的做法，为安省树立了榜样。希望安省政府，在正确的道路上走得远一些，再远一些。

居住的稳定性是有代价的，买房才是稳定性问题最终的解决方案，否则只能去政府廉租房的等候队伍后面排队。房东出让房产的使用权是有条件的，在一定时间和价格条件下出让，既不是无偿出让，也不是永久出让，租客需要时刻提醒自己，无论是房租还是居住时间，都是临时的。买房，是获得永久居住稳定的最佳选择。

2025年11月25日 王红雨 于多伦多