2024年圣诞节期间，大家会发现几乎所有朋友聚会的饭桌上多了一个共同的话题：特鲁多领导的自由党政府，在执政9年后给加拿大带来了巨大的改变。特鲁多让加拿大人深刻地理解了一句话：“通往地狱的道路，往往是善意铺成的。” 特鲁多重视环保，在地大物博，人烟稀少的加拿大征收碳税，结果是油价高启，所有需要运输的商品和服务价格持续上涨。 特鲁多崇尚包容，认为盗窃和破门抢劫是轻罪，受害者们是在破财免灾，让暂时还没有受害的人，多交点财产保险费，也没什么了不起，结果是人人自危。 特鲁多有博爱的胸怀，国门大开，结果是让人口贩运成为暴利行业，被邻家的川普要求加拿大管好自己的边境，否则加收25%的关税。 特鲁多富有想象力，不需要节俭和勤奋，政府赤字也会自动平衡，结果是加拿大在2024年实现了财政赤字619亿，远远超出401亿的财政预算赤字。 特鲁多认为居住权是基本人权，不惜用巨额补贴，鼓励开发商建造廉租房，坚信重赏之下必有能人，在多伦多这样的一线城市，能够造出租金1600元的高质量住房，结果是开发商们利用补贴，转战到了二三四线城市建造理想国。 特鲁多认为财富是肮脏的，金钱是邪恶的，于是把资本利得的应纳税比例从50%提高到了66.7%，结果是降低了所有人的投资意愿。 特鲁多重视就业，结果是公务员人数从2015年的约25.7万人增至2024年的约36.8万人，平均每年增长3.6%，而同期加拿大年均人口增长率只有1.6%。 特鲁多还有很多宏大的理想：让加拿大率先实现碳中和，让不工作的人也有基本收入，让预算自动平衡，让每个人无论收入高低都能用收入的30%租得起房子， 让贪婪的资本家免费为人们生产和服务，让每个精神空虚的人合法地抽上平价大麻，让零元购成为时尚和风气…愿望实在太多，此处省略5千字。 给特鲁多投过票的选民，看到了自己完全不曾想到过的结果。反对党，保守党目前提出了一个动议，对碳税议题举行不信任投票，最早2025年1月底，提前结束特鲁多的圆梦之旅。加拿大人，并不知道要在特鲁多用善意铺成的，通往地狱的路上还要走多远，只是希望2025年能比2024年过得更好一点。 01左派是如何用善意，让所有人都感受到痛苦的？ 加拿大总理特鲁多是左翼思想的完美代表。加拿大人宽容地给了他9年时间来实现他的政治理想，希望让加拿大社会更加公正和平等，让人人都充满正义感。人类始终面临一个选择，在贫困中寻找平等，还是在不平等中寻找自由。特鲁多9年来的社会实验证明，在平等中，的确只能找到贫困，找不到富裕。 左翼思想的核心价值是社会平等、公正和进步。希望通过工人运动和工会组织争取到最低工资和职业安全等现代劳动权利。推动建立了普惠医疗、教育、养老等福利制度，减少了贫困和社会不平等。左翼在性别平等、LGBTQ权益、少数族裔平权等方面扮演了重要角色，推动了社会文化的开放与多元化。左翼政党和组织，往往在应对气候变化和推动绿色经济上处于领先地位。左翼人士强调个人自由与集体责任的结合，希望政府扮演更重要的角色。 上述左翼思想落地之后，却是灾难性的，尤其是在经济方面。福利的扩大，导致了财政负担过重，削弱了工作动力。为支持再分配政策，导致高税收，对投资和企业发展带来负面影响。因为过于强调阶级矛盾，导致社会分裂，影响不同群体之间的合作与信任。左翼关注少数群体权益可能引发对主流群体的忽视或反感，导致新的不平等感。左翼政策通常依赖政府干预，导致了官僚主义和低效。对有钱人、有资产的人和资本家的不公正的对待，压制了市场创新和企业活力，阻碍了经济增长。 左派，在经济上是分蛋糕的人，而不是做蛋糕的人。加拿大虽然是富裕国家，但也架不住特鲁多政府9年来对中产家庭的无休止掠夺，做蛋糕的人走了，躺平了，而嗷嗷待哺的人还在继续伸手要福利。2024年，努力工作的人们发现，越努力被拿走的越多，伸手要蛋糕的人只得到了面包屑，所有人都在挣扎。 ...

2024年12月16日，本应该是财政部公布《2024年秋季经济状况声明》的日子，但一大早，却收到了财政部长辞职的消息。同一天，收到通知，从2024年11月21日开始执行的，转贷款免压力测试的政策，即日起停止使用，该政策有效期仅维持了25天。这让我想起了去年罗振宇《时间的朋友》跨年演讲时的总结陈词：世界是个草台班子，但！我！不！是！ 如果我们想看一出在村里上演的闹剧，草台班子足够了：演员是临时凑的，台子是匆忙搭的，曲终人散，不留念想；如果我们想看一场100人参演的大型歌剧，需由专业的演出团队，在大剧院里来完成，草台班子不行。现在的加拿大政府就是一个草台班子，各色丑角，你方唱罢我登场。由草台班子的政客制定的宏观经济政策，朝令夕改，搭得容易，塌得也快；然而，我们的人生规划却不能随着由草台班子制定宏观政策摇摆，必须根基稳健。政策变化会带来的是风口的转向，而我们的人生则需要扎根于沃土。追逐风口的人，自己没有方向感，完全依赖于风的走向，所以个人命运随风飘荡；扎根于为他人提供优质产品和专业服务的人，不依赖于风口，从不幻想一夜暴富，努力工作，诚实纳税，用税后收入做长期投资来平衡一生的收入，才能始终把命运掌握在自己手中。 第一代移民，扎根分三步走：1.完成移民登陆；2.找到能为社会提供优质产品和专业服务的工作；3.累积个人资产。在资本主义，要想靠市场生存和发展，首要任务就是拥有个人资产，否则就没有什么可以在市场上用来交换的。政府的草台班子吹起来的风，可能带来机会，也可能是厄运，没有根基的人，很容易在风中凌乱。私有产权是移民的生存根本，无论东南西北风，都无法动摇根基。关于买房建议，无论什么环境，我都建议“买买买”，有人觉得这是在忽悠，但践行了这条原则的读者知道，不看风向，只要准备好就“买买买”，才是唯一正确的地产投资原则。这才是尊重市场，蔑视风口的理性选择。 财政部每半年带一次风向，《2024年秋季经济状况声明》中有些住房和房贷政策值得关注。华人社区一些特殊类房产的销售广告，也在带风向，值得警惕。地产投资者，需要站稳脚跟，同时了解风向，顺势而为可以事半功倍，看清销售广告的实质，可以避免被歪风裹挟。 01 二手房重大利好消息 我在今年9月19号公众号文章《美联储“激进”降息+ “最大胆的”加拿大房贷新政 = ？？》中，小心翼翼地介绍了12月15号即将执行的房贷新政策，就是担心特鲁多的草台班子能否坚持到这个大日子。还好，财政部网站于12月15日正式宣布“最大胆的房贷政策改革，今天落地了” Boldest mortgage reforms in decades come ...

去年7月，加拿大央行加息到5%之后，全国房地产市场就再次陷入了低迷，其中多伦多房产市场最冷清。持续低迷的房地产市场给人们一个错觉，买家的犹豫不决是因为利率太高了。今年7月，央行首次降息一个月之后，买家依然持币观望，市场调查显示，买家迟疑的原因是房价，而非利率，买家最担心的是自己买在房价高点上。不幸的是，很多卖家误判了买家心理，降息后兴冲冲地挂牌销售自己的房产，不仅遭受冷遇，还让市场库存居高不下，形成了卖家激烈竞争的局面。库存增加，是市场低迷的主要原因之一，因为买家面对更多选择时的天然反应就是，“再等等，再看看”，毫无买房紧迫感。截至今年10月23日，加拿大央行已连续降息4次，幅度达1.25%之后，房地产市场才开始逐渐复苏，多伦多市场交易量比去年同期上涨了44%。买家意识到，降息会导致卖家的负担能力增强，卖房紧迫性降低，房价走势，大局已定，这才走出犹豫不决。由此我们可以看出，买家的迟迟不敢出手的主要原因不是房价太高，或利率太高，而是怕买在高点上。市场迅速回暖的一个特征是，没有硬伤的房子迅速成交，库存下降，可供选择的理想房子每天都在减少，买房紧迫性逐日增加。 目前的房价和市场温度，尚未反映出过去一年的人口与利率的变化程度，经济因素变化快，市场反应慢的主要原因依然是买家的恐惧心理。有网友说，过去5年仿佛是被按下了快进键，浓缩了50年的跌宕起伏：利率大起大落，房价大起大落，房产交易量大起大落，让人很难判断此时此刻是否房价正在走回正轨，市场交易量何时能回归常态。 贷款买房最初的3-5年，是家庭财务的危险期：房价如果大跌，买家虽然没有实质性损失，但房产流动性会大大降低，家庭如果此时遭遇变故被迫卖房，则可能蒙受实际损失。风险和不确定无处不在，但买房后财务状况最薄弱的时候，很难承受各种意外。如何渡过买房后的危险期，需要首次置业者，换房家庭，以及地产投资者仔细思考，认真准备。 01首次置业者，可以利用低首付政策为财务留下缓冲地带 “自住房，顶格买”，是首次置业者的大方向，因为第一次买房没有经验要考虑的因素很多，需要调动一切资源，需要精心准备，还要考虑未来5至10年家庭规模的增长等因素。买房可以不留余地，但财务上一定要留够缓冲空间。以首次置业，买65万的房产作为自住房，存款款14万，合同利率4.5%，30年还款期为例，有A和B两个方案： A：如果首付款比例20%，即13万元，贷款金额52万，月供2,622，财务上的缓冲空间还不到1万元，这时承担风险的能力是很弱的。 B：如果首付比例15%，即9.75万，通过缴纳房贷违约保险的途径，可以在手中留有更多现金，为可能的意外做更好的准备。贷款金额552,500，贷款违约的保险费率是2.8%，贷款违约保险的保费金额是15,470，加入贷款金额后，总贷款金额为567,970，月供此时的金额为2,846，同时手里的现金增加到了近4万。 今年的12月15号之后，首付低于20%的贷款政策，将从原来的最长还款期25年，延长到30年， B方案才有效。新政策允许的最高房价是150万，为苦于存款增加赶不上房价上涨速度的首次置业者开启了一扇大门，让首次置业者有了A和B两个选择方案，如何选择，完全看买家对风险的评估。 02建议换房的买家，自住房贷款金额最小化 换自住房时，买家有两个选择，1.卖掉原有自住房；2.加按原有自住房。如何选择，要看新自住房的预算，如果加按原自住房后，首付不足以支持预算，则必须要卖掉原自住房。以年收入15万，换房时新房预算是100万的家庭为例， 换房家庭有C和D两个方案： C: 加按原自住房后，首付高于25万则可以保留原自住房作为投资房。加按原自住房时的贷款金额，需要顶格借，原自住房加按拿出的钱越多，新自住房需要的贷款金额就越少。原自住房日后出租，会有租客帮忙支付按揭贷款，同时也避免了新自住房贷款顶格借所造成的心理和财务压力。采用C方案，最重要的是，一定要在买新自住房之前加按原自住房，搬入新自住房之后，再加按就晚了，可能从此会变成贷款“植物人”。关于这个话题，我曾做过一次视频演讲，题目是《王红雨 房地产投资讲座 2019 年1月 ...

10月23号加拿大央行年内第四次降息，目前央行利率已经降为3.75%。今年6月5号以来，央行利率从5%下降了1.25%，在5个月的时间里，相当于每个月降息0.25%。这个降息速度和幅度对于债务较高的家庭来说是个福音，对于持币待购房产的市场观察家们来说，盼望房价下跌的希望，正在破灭中。 高利率远去之际，其对我们的财富影响也渐渐显露出来。10月10日，加拿大统计局公布的2024年第二季度家庭财务状况报告，下面简称《报告》，揭示了高利率对家庭财务的影响。下面我分享一下《报告》的主要内容。 高通胀之下，由于菲利普斯曲线效应，空缺的工作岗位增多，推升了工资上涨，因此，收入变化对生活的影响不大。《报告》显示，“收入最低的20%家庭，收入增加了417元，生活成本增加了218元，相抵之后净收入是增长的。” 储蓄下降最明显的是中等收入家庭。由于低收入家庭的净收入是上涨的，因此低收入家庭的储蓄反而增加了。负债较重的中等收入家庭，债务开支更大，因此储蓄迅速消耗。 资产增长最多的是高净值家庭，尤其是持有大量金融资产的家庭。由于房价停滞，金融资产价格飘升，因此持有金融资产比例较大的家庭受益最大。 家庭负债下降最快的群体颇引人注目，报告显示：“年龄35岁以下的家庭去杠杆的速度惊人，加息以来，每个季度债务下降的幅度都超过3%，而其他年龄组的家庭债务全部是上升的。” 高通胀加上高利率，是实实在在的生活考验。年轻人表现出的特点是火烧眉毛，只顾眼前；中等收入的家庭动用储蓄渡过难关，表现出了较好的财务韧性；高净值家庭中，敢于投资金融资产的家庭，是这场考验中的最大赢家。 本文根据加拿大统计局公布的2024年第二季度家庭财务状况报告，分析和解读一下加拿大人的代际间财富差距，以及对我们人生规划的影响。 01 年轻人该不该成为去杠杆的主力军？ 《报告》显示，2022年加息以来，除了35岁以下的人群，所有其他年龄组的家庭，房贷债务都是上涨的。高利率之下，年轻人去杠杆的速度和幅度是惊人的。年轻人房贷总量减少，并非是因为年轻人最有能力加速偿还按揭贷款，而是因为买房人数减少，导致的房贷总量下降。房贷对应的是房产财富，因此，年轻人的房产财富相对于其他年龄组是下降的。 加息以来，因为租房开支比买房开支更少，吸引了很多年轻人选择租房。利率攀升期间，租金持续上涨说明了这一点。高通胀和高利率期间，火烧眉毛只顾眼前，是非常自然的选择，能够克服眼前困难做长远而痛苦的选择，不是当今大多数年轻人的首选。 2022年6月，加拿大的CPI达到了峰值8.1%，按照菲利普斯曲线，那时的工作岗位空缺是最高的，年轻人找工作最容易。有经济学常识的年轻人或年轻人的家长，应该知道高通胀的时候，应该尽早毕业，尽早就业。此后，工作机会随通胀降低，逐渐减少。那时本科毕业，却又读了两年研究生的年轻人，用亲身经历验证菲利普斯曲线的有效性。过去两年，年轻人和新移民竞争工作的结果是，这两个人群的失业率都非常高。没有收入，也就没法申请房贷。为什么一些年轻人难以负担房产？因为没有工作。没有工作的年轻人增加，所以年轻人房贷余额持续下降。 有工作的年轻人可能没有首付，联邦政府提出了一个助攻的方案，即，12月15日起，首付低于20%的首次置业者，最长还款期被延长到了30年。这项政策使得借款人借款能力提高了相当于一年的收入：现在8万年收入的家庭，新政策之后提高8万借款能力，现在15万年收入的家庭，新政策之后提高15万的借款能力。一直在下降之中的贷款利率，加上贷款政策放松，两次助攻，年轻人能不能把买房这个球踢进门，全靠自己的远见和胆识了。 Z一代，95后，的年轻人，在很多国家都表现得极具其时代特色：偏好共享经济，尤其是共享父母的住房。有些国家把这种现象称为“回旋镖”，父母怎么都甩不出去自己的下一代；有些国家把这种现象称为“袋鼠”，小袋鼠总是迟迟不肯离开妈妈的育儿袋；有些国家把这种现象称为“啃老”，能啃多久全靠实力，父母的实力。年轻人经济独立得越晚，财商越差，依赖性越强。父母一方面需要给子女划出一条红线，要求孩子到一定年龄必须财务独立，另一方面尽早实施财富的代际传承，孩子25岁时，50岁的父母赠与一笔15万买房首付，比孩子50岁时75岁的父母赠与50万的资金，更能够有效地完成财富的代际转移。 年轻人买房的确越来越难，想要买到房子需要具备很多条件：要有工作，有良好的信用记录，还清学生贷款，有可负担的利率，宽松的房贷政策，父母的财务支持，最重要的是自己要有远见，主动承担长期责任，做难而正确的选择。在部分年轻人选择去杠杆的时候，选择加杠杆的年轻人格外需要胆量，实力和担当。利率下降的幅度从量变到质变之后，一定会有一批年轻人和他们的家长，能算清楚别人算不清的账，逆去杆杠的潮流而上。 ...

在最近参加的一次活动上，有听众问我，投资时应该侧重考虑房产远期增值，还是房产带来的现金流。这位观众认为，现金流容易控制和预期，而资产增值则很不确定。“侧重”，这个词其实是在问哪个优先级更高，或者说，鱼和熊掌不可兼得的时候怎么选。这种选择题，只能根据自己的目标来确定，没有统一答案。在不知道某一位投资人的投资目标的情况下，无法断定资产增值更重要，还是现金流更重要。对于我自己来说，资产增值更重要。“鱼和熊掌不可兼得”，这句话源于《孟子》，选择熊掌还是鱼，几千前就有答案了：不可兼得，只能取舍，想兼得的人可能什么也得不到。至于说“现金流更容易控制和预测”这个说法，我不认同，现金流并不比资产增值更容易控制和预测。以多伦多市中心的Condo为例，疫情爆发之后，投资房的租金大幅下降，很多现有租客提出来，不降租金就搬家，甚至有些租客租约未到期就搬走，还有很多Condo空置长时间租不出去，这些现象都导致房东的现金流立刻恶化；加息之后，很多房东的的贷款月供水涨船高，现金流也立刻恶化，从这2个例子不难得出结论，现金流并不容易控制和预测。我的观点是要想投资房产，既要面对增值的不确定性，也要面临现金流忽高忽低的挑战，房产可能3年不增值，也可能1年涨20%，现金流可能在你买入时还是正的，遇到负面冲击后就转为负的了。承担不确定性，是房东的宿命，就像企业家一样，一旦收益是确定的，竞争就会把确定的收益吞没。地产投资者和企业家一样，需要悦纳不确定性，因为只有不确定性才是利润的来源。当然，地产投资者承担的不确定性，比企业家小的多，因此，房东人数远远大于企业家人数。通过控制风险来提高投资回报的确定性，是所有投资者的工作，无论投资股票还是房产。 一些关于改善现金流的建议，会让投资者面临更大的投资风险，例如，建议把一个整租3000元的房产分租给5个学生，每位学生租金1000，虽然现金流改善了，但投资回报的确定性却变得更低了，因为政府可能会打击非法分租，也可能因为租客众多而引发火灾，把地产投资变成一场灾难。每个人都有自己的安全边际，超过安全边际的所谓突破，有可能带来意外收益，更有可能带来一场灾难，在高风险的领域挑战自己，凶多吉少。 01 资产关乎财富的上限 “熊掌”代表着稀缺和远期的好处；而“鱼”则是眼前可以轻松获得的事物。如果你追求短期成就，可能会选择“鱼”；而如果你有长远规划，则可能更倾向于“熊掌”，即使需要放弃当前的某些小利。 以租房还是买房为例，我们可以比较直观地看出选择鱼还是熊掌有什么结果。按照目前大多伦多地区的房价，租房成本大大低于持有房产的成本。买房，是主动选择吃苦；租房，是主动选择及时行乐。30年后，买房的家庭拥有房产且没有贷款了，房子里储藏了大量财富；租房家庭轻松了30年，但要面临退休后依然需要支付房租，且没有房地产财富的结果。很多有能力买房的租房家庭在考虑买房问题时总是得出一个结论：再等等， 等到房价降到他们认为的理想价格。熊掌的价格虽然有波动，但从未比鱼更便宜，因为熊掌越来越稀缺，而且早买熊掌的家庭，都是吃过买房苦的家庭，凭什么降价出售自己的房产呢？每个选择都有机会成本，放弃一种选择意味着错失其带来的好处。你愿意为熊掌付出的代价是什么？你能否克服现在不吃“鱼”带来的损失感吗？这是租房家庭梦寐都在纠结的问题。有“聪明人”试图鱼和熊掌兼得，例如，扛着高利贷买房，并分租房间。这种做法在2021年到2022年期间非常流行，绕过银行压力测试，从非银行金融机构贷款的比例，这段时间里暴涨了400%,从2%涨到了8%，最疯狂的时候100笔房贷中有8笔是绕过压力测试获得的。央行大幅加息之后，这些已经把财务状况拉伸到极限的家庭，很难再承受更大的负面冲击，结果可能在房市低迷时被迫卖房。2022年，一年内房价就下跌了18%，低价卖房子的人中，恐怕少不了上述既要也要的人吧。现代经济学对鱼和熊掌问题也有清晰的答案，《小岛经济学》开篇就讲了一个故事，解释什么是资本：一个天天需要去抓鱼才能维持生存的人，忍受饥饿用两天时间做了一张鱼网，从此当上了资本家，因为这张鱼网就是资本，饿了两天，就是获得资本的代价。房产是一项长期资产，也是资本的一种形式，像熊掌一样稀缺。其实，所有人都知道，房价长期来看是不断上涨的，但买房需要牺牲短期的眼前利益，需要自己下决心去做难而正确的事。鉴于房产的稀缺性，房贷政策一直在收紧，尤其在收入文件真实性方面，打假的力度不断加大，否则也不会有人去非银行金融机构去借高利贷。 在高房价高利率时坚持投资地产，做房东，在有买房能力却选择租房的人看来，其实就是吃眼前亏，吃眼前苦，承担现金流的波动，和增值的不确定性。在加拿大，移民政策是政府决定的，移民政策的主要依据是老龄化程度；住房供给能力是市场决定的，不仅受需求影响，而且还受到成本的影响。人口与住房长期错配，已经导致了严重的住房危机。对于新组建的家庭和新移民来说，住房问题是“危局”，对于地产投资者来说是“机会”。加息以来，开发商大量破产和取消新房项目，已经确保了地产投资者的可观收益就在不远的2-3年之后。最近联邦政府出台的刺激性房贷政策，很可能会使地产投资者的红利期大大提前。只要持有房产的时间足够长，在大多伦多地区，地产投资良好回报是确定的。甚至比长期持有某只科技股回报的确定性更高。 股票不是稀缺资产，房子也不是稀缺资产，但未来增值潜力高的股票和房产是稀缺资产，像熊掌一样稀缺。把稀缺资产据为己有，并长期持有，绝非易事，不仅需要有能力获取，更需要具备承载稀缺资产的认知能力。加息以来，直到今天，那些匆匆甩卖大多伦多地区房产的人，势必成为过路财神。有能力长期持有多少优质且稀缺的资产，决定了一个家庭财富的上限。上限太低的家庭，需要更多资源和心力去应对未来的不确定性，甚至可能面临朝不保夕的退休生活。 02 现金流关乎生存的下限 在大多伦多，加拿大的首位城市投资房产，杠杆越高，负现金流越大。如果想要正现金流，提高首付即可。负现金流，是首付款的分期付款。这个现象是我总结出来的，已经解释过很多回了。但是，很多人没有理解这句话的全部含义：你确实有能力多付首付款，主动选择分期支付首付款，是为了提高杠杆倍数而已。例如，首付20%，每月负现金流500元，首付35%正现金流20元，你的确有能力现在就支付35%首付款，但为了提高杠杆倍数，自己主动选择支付20%，而不是因为只有20%首付款。主动选择只付20%，把其余的15%作为冗余，以备不时之需，是安全持有负现金流房产最重要的保障。 有人在选择房产的时候，刻意寻找首付只需20%，还有正现金流的房产。也有专家承诺能够找到这样的房产。假如真的存在这样的房产，其对应的地段和租客群体就要打折扣了。假如真的买到了这样的房产，遇到猛烈加息，或疫情，正现金流也可能变成负现金流。房地产市场是一个充分竞争的有效市场，想捡漏的人，掉坑的可能性比捡便宜更大。如果地产投资者需要依赖出租房产生的正现金流维持生计，我个人建议，最好去做些其他工作，因为租金的正现金流少得可怜，而且并不比打工收入更可靠，也不比吃存款利息好多少。 地产投资的好坏，只能用卖掉房产后的税后收益来衡量。如果用租金有没有正现金流来衡量，则会得出一个荒唐的结论：同一个房子，首付20%是负现金流，因此这是不值得做的投资；首付35%，有正现金流，因此这是一个好的，值得投资。而事实恰恰相反，租金正现金流的地产投资，所得税更高，税后收益更低。租金的正现金流，会削弱房产投资的税后回报。 投资股票，通常被认为是主流投资；投资房产，则被认为是另类投资。投资股票的人整天盯着股价起伏，很少关心股票的分红收入，也就是说，投资股票的人普遍不关心股票带来的正现金流，但投资房产的人中，有很大一部分人盯着租金收入不放。难道另类投资与主流投资的区别就是投资者盯着哪儿看吗？说到股息回报，加拿大的大银行的股票绝对是现金牛，股息回报在4%到7%之间，又高又稳定。妥妥地超过多伦多房产的租金回报率。如果追求租金回报，房地产是不值得投资的，有太多替代性投资更加省心和省力，且回报更高也更稳定。建议追求租金回报的地产投资者，尽早换个赛道。 加息以来，正现金流转负现金流，甚至导致家庭财务出现问题的家庭，给所有地产投资者，或打算投资地产的朋友敲响了警钟。工作收入不够高，希望用租金收入补充主动收入的家庭，选择地产投资是危险的：租金收入从正转负，意味着原本仅够为生的主动收入可能不够养活自己了，家庭财务状况比不投资房产更艰难。打鱼能力还有待提高的时候，不要去奢望熊掌。有些家庭，放弃几条鱼就能获得熊掌，另外一些家庭，放弃几条鱼可能就得砸锅卖铁了。现金流，对于企业或者家庭来说，都是生命线，可以不盈利，但不能断了现金流。一个家庭，每月如果没有3000元税后现金流，就会导致信贷违约，交不起水电费，那么这个家庭的现金流下限就是3000元。现金流下限占主动收入的比例越高，财务风险越高，越不适合投资房地产。A家庭每月税后收入5000元，最低现金流3000元，最低现金流与收入的比例是60%；B家庭，家庭每月税后收入3300元，最低现金流3000元，最低现金流与收入的比例是91%。B家庭最低现金流占主动收入比例太高，不宜投资房地产，因为租金的负现金流可能进一步提高这一比例，从而有伤家庭财务安全。现金流关乎生存的下限。一个家庭，不能不顾财务安全地进行投资，一定要知道关乎生死的现金流底线是多少，量力而行。 ...

过去的2年半，美联储的举手投足相当引人瞩目，吸引了全世界的眼球，每次加息人们都睁大了眼睛，并感到呼吸越来越困难。9月18日突然意外地激进降息0.5%，基准利率从5.3%下调至4.8%，让人们深深怀疑美国老大哥身体是不是不行了啊。新闻发布会上，记者们发疯地追问联储主席，美国劳动力市场是不是跨了啊，咋降息这么多？鲍威尔咬紧牙关，始终不承认经济有问题，不承认失业率可能失控。 一周之内加拿大小弟也有出人意料的大事儿发生，9月16号，加拿大财政部连招呼都不打，直接官宣放松房贷政策。过去16年，只有收紧房贷政策的消息，从来没有过放松房贷政策的新闻啊。加拿大财政政策的调整对我们这些生活在加拿大的人影响更大。 首付低于20%的借款人，从2012年7月开始，最长还款年限是25年，而首付不低于20%的借款人，最长还款年限是30年。这条执行了12年之久的双轨制，终于要在今年12月15日被并轨了。目前，首付不足20%的借款人，最大借款能力是年收入的4倍，首付不低于20%的借款人，最大借款能力是年收入的5倍，12月新的贷款政策实行之后，低首付购房者们平地增高了相当于一年收入的借款能力：年收入8万的借款人增加了8万借款能力，年收入15万的借款人增加了15万的借款能力。放宽和延长房贷还款期，是提高买房能力最快的方法，没有之一。在降息开始的时候，推出如此大胆的刺激需求政策，前所未有。财政部网站在公布新的贷款政策时，标题是Government announces boldest mortgage reforms in decades to unlock homeownership for more Canadians 《政府宣布数十年来最大胆的按揭改革，以帮助更多加拿大人实现房屋拥有权》。 自由党政府为了选票，已经顾不上房价了。本次借款能力大放水，可以堪比货币放水，值得喜大普奔。首付不足20%，与首付超过20%的借款人，在借款能力上平起平坐之后，动作快的家庭，将比慢吞吞攒20%首付的家庭更早买到房子，在房价被快速拉升之前先下手为强。买房竞赛中，首付低但家庭收入高的家庭，比首付高但收入低的家庭将更具优势。这是公平的，因为收入高，纳税就高，对社会的贡献就更大。今年12月15日之前，首付高于20%的家庭在买房战争中还有一些优势，新政执行之后，高收入低首付的家庭会冲击房地产市场。不管自由党是为了啥目的，能推高房价的政策，就是好政策。12月15日新政策执行之前，目前有借款优势的家庭需要抓紧时间了。 ...