历史文章说明：本文原发表于2018-06-11。文中的利率、政策、房价、统计数据、产品名称和贷款标准反映当时环境，现时情况可能已经改变。本文仅用于历史记录与一般教育，不构成贷款批准、投资、法律或税务建议。
2018年2月CMHC发布了加拿大人买房考虑因素调查报告，披露了加拿大人买房时考虑的一些共性问题。报告的全称是2018 Prospective Home Buyers Survey，大家可以在网上查阅报告全文。调查报告的被访人群被分为了三类，首次置业者，以前曾拥有住房现在没有住房的人，以及现在有住房并打算购买改善性住房的买家。我们就针对第一和第三类买家做个比较，看看加拿大人在买房时都考虑了哪些因素。
“为啥买房？”也就是报告里的第一部分内容“Home Purchase Drivers”。让人感到意外，又是情理之中调查结果是：超过80%的潜在买家，认为买房是在做金融投资（Financial Investment）。触动买房神经的前三大理由分别是告别租房，生活更便利和拥有房产作为投资品。对于首次置业的人来说，30%的人买房原因是摆脱租房状态，13%的人是因为要改善生活便利性；9%的人是为了拥有房子作为投资品。现在有房子住，改善性购房的消费者中，21%是为了改善生活便利性，8%是为了拥有房子作为投资品。人们买房是为了累积金融资产，这个理由看似模糊，但与租房相比目标却是清晰的，买房才能实现个人资产的保值增值。我最近看了一份房价评估报告，万锦市的一个独立屋，2018年5月的成交价和评估价都是238万，评估报告上的历史成交记录显示，上次房屋易手时的成交价是1.8万，时间是1971年。如果在1971年28岁时，首付35%以6300加元买入房产，47年后在75岁时卖出，积累的房权可以保证体面地安度晚年了。加拿大人房屋自有率67.8%，安省居民房屋自有率69.7%。环境对每个人的影响是最大的，如果消费者身边有70%的人因买房而获益，消费者就会受到“买房是正确决定”思维的影响。网上对买房还是租房一直都有不同声音，有些不想买房的人特意去网上找租房的理由和依据。需要提醒大家的是，网上那些匿名者的建议有一个共同特点：建议者常常将对自身处境的辩解伪装成对你的建议。目前租一个2000平方尺的独立屋租金要2500-3000元，如果买下来同样的房子住，每月开销会达到4000-4500，租房的负担相对轻松。对于及时行乐的家庭来说，年轻时不买房生活是轻松的，但其实这是一种生命中最不能承受之轻。生活就像是在亚马逊上购物，今天你没付过款的东西，不仅明天甚至永远也寄不到你家里，年轻时不买房，年老了不会有house rich从天而降。
“对房子有哪些期待呢？”，是报告的第二部分” Housing Expectations” 。对房产类型的渴望中，独立屋最受青睐，在改善性购房者中有74%的人希望买独立屋。首次置业者对房子的新旧不太计较，19%的首次置业者会考虑房子的新旧问题；改善性购房者相对更在乎房子的新旧，32%的人对房子的新旧很关注。对于能否“拎包入住”首次置业和改善性购房者都很在乎，人数比例分别为43%和48%。关于买房预算，54%的首次置业者和33%的改善性购房者关注30万以下的房产；23%的首次置业者和31%的改善性购房者关注30万-50万的房产；只有17%的首次置业者关注50万以上的房产，而改善性购房者中有34%关注50万以上的房产。
买房的资金计划情况是这样的：有70%的首次置业者首付低于20%；43%的改善性买家首付低于20%。有85%的首次置业者计划申请按揭贷款用于买房，而改善性购房者计划申请按揭贷款的人只占66%。从首付款来源上看，首次置业者有11%愿意将个人资产作为首付款，而改善性购房者有29%愿意将个人资产作为首付款，其中相当可观的一部分来自现有房产的净房权。
买房准备工作通常从房产交易发生前的1-2年前就开始了。有53%的首次置业者从1-2年前就开始准备首付款；有48%的改善性购房者从1-2年前就开始准备首付款。房产交易6-12个月之前，31%的首次置业者和36%的改善性购房者开始制定详细计划。有19%的首次置业者和26%的改善性购房者在3-6个月之内能找到目标房产，首次置业者找到理想房产需要的时间更长。买房前3个月，只有16%的首次置业者获得了房贷预批，改善性购房者则有22%已获得房贷预批。这份报告的调查结果与我日常工作中看到的情况是一致的。我个人认为，购房者，在房贷预批方面的准备工作是严重不足的，买房前三个月只有不到四分之一的人做好了预批，可以说大多数人是没有做好财务准备就签了买房合同的。这样仓促的准备工作有可能导致两个大家都不愿意看到的结果：1.签订合同后在压力下寻求贷款批复，被不良贷款中介或贷款机构讹诈；2. 最终因拿不到贷款而损失保证金。
科技能否取代人工，使买房交易更便利，成交更快，成本更低呢？答案是否定的。同时做网上查询并咨询专业人士的购房者中，首次置业者占68%，改善性购房者占58%。极少数人打算只在网上查询，不咨询任何专业人士，7%的首次置业者有这个打算，而只有5%的改善性购房者只想查查网页而不求助于专业人士。看来，加拿大人房产买卖的路径依赖仍然非常强，在茫茫房海中，一定时间内，按照自己的预算完成买房大业，仅靠网上免费信息是难以实现的。一些互联网以及移动互联网的创业者，企图通过颠覆性创新改变北美二手房交易路径依赖的想法离实际还很遥远，目前只停留在噱头层面上。
这份报告最后一部分的调查结果是关于CMCH在2016年10月调整房贷违约保险政策后对买房者影响的话题，对于今天的市场来说这段内容意义不大了，因为2017年12月OFSI 房贷政策的调整远比CMHC政策变化的影响更大。
从CMHC的调查报告全文来看，我们可以得出这样的结论：买房还是租房的决定，取决于家庭对未来的态度，得过且过、及时行乐其实不用买房也能生活的很好，决定买房的人，更看重未来；买房者对房子的期望偏高，依然有大部分人向往购买独立屋，而在大城市这种期望是不现实的；潜在购房者对按揭贷款重要性重视程度严重不足，似乎买房是一件说走就走的旅行，开着车，多少钱的房子都可以去看看，反正银行会借钱给我买下来；科技和资本是改变世界的动力，但不要对科技期望太高，互联网泡沫2001年就破灭了，还是相信资本的力量吧，尤其是生活在大城市的人，房子兼备可居住和保值性资产的双重属性，除非生活在德国或新加坡商品房占比不到10%的国家里，否则不买房就要工作一辈子，因为自己没房子就无法把房子卖了养老；从目前情况看，共享经济改变不了住房产业的格局，Airbnb的租金介于酒店价格和长租价格之间，喜欢把家庭的隐私暴露给驴友的人还是少数，因此自己老了以后去和别人共享安居快乐的想法好像还处于“想的美”阶段。Airbnb出现10年了，还没有被接受，估计还需要上百年的进化，才能让普通人接受一个屋檐下住几家人的理念，在加拿大，Airbnb正在走向民宿、分租、家庭旅馆等以营利为目的的共享模式，与共产主义理想背道而驰。