历史文章说明：本文原发表于2018-08-14。文中的利率、政策、房价、统计数据、产品名称和贷款标准反映当时环境，现时情况可能已经改变。本文仅用于历史记录与一般教育，不构成贷款批准、投资、法律或税务建议。

我们平时说的房地产投资，实际上是特指以民用住宅为抵押，取得按揭贷款后买房并出租，收取租金，长期持有之后售出，最终实现套利的民间小规模投资行为。我把这种投资称之为“民间地产投资”，相当于散户投资股票。普通工薪族可以通过杠杆的作用，利用低利率期，快速积累资产，这么好的投资，却很少有人专门研究，相关的专著几乎没有。研究股票的书籍却汗牛充栋。我每周三作为嘉宾参加一个理财话题的广播节目，前一位嘉宾是讲资本市场的，所讲的内容都是市场信息，我讲的内容都是民间地产投资的基本战略和战术，以及最基础的心理准备。我不是很清楚，股市的基本战略是不是大家都已经看了很多书，都已经清楚了，根本不用讲，只需要更新市场信息？还是民间地产投资了解的人太少，还需要从最基本的投资方法讲起？总之，我觉得对于民间地产投资来说，市场信息是没有用的，不需要讲。很多人在朋友圈，论坛，不断刷新地产成交的最新数据，我个人认为，这些信息对于民间地产投资来说其实都是噪音，不能用来做投资决策的依据。民间地产投资的基本原理、原则和心理准备，需要参照理财书籍中归纳和总结的一些基本要素。今天给大家推荐一本介绍投资原理的书，并提炼一些相关思想供民间地产投资爱好者参考。这本书是李笑来先生所著的《财富自由之路》。

会投资的人活在未来。李笑来老师把人分为两类：表现性人格/be good type 和进取型人格/be better type。表现性人格的人，他们不在乎好、坏、对、错，他们只在乎自己是否“显得好看”。表现性人格的人，活在当下。这类人只有在随大流，与大多数人相同的时候才会有安全感，他们绝不敢特立独行，因此就没有机会做到特立独行且正确。表现性人格的人，即使对投资很感兴趣，但投资几乎都是失败的，他们每次投资之后总有同一个感觉——“早死早超生”。进取型人格的人，活在未来，把注意力放在成长上，不在乎今天是否“显得好看”，有胆识去做特立独行且正确的事。进取型人格的人，活在未来。具体表现在多伦多地产投资上：2017年3月市场最疯狂的时候，很多人冲进市场里买房，生怕错过发财的机会，与“别人”相比生怕“显得不好”，这批人就是表现性人格的人。2018年新年伊始，市场就低迷，而进取型人格的人却悄悄开始进入地产投资市场。未来是当下的镜像，从投资角度来说，未来与当下正好相反——如果未来想获得高收益，就必须在当下价格低的时候买入。表现性人格的人活在当下，高买低卖；进取型人格的人，活在未来，低买高卖。李笑来老师的结论：“最终，活在未来的人一定比活在当下的人拥有更多财富。”我再补一刀：性格决定命运，性格不改，财运就不会改，听多少财富讲座都是白听。

正确的刚需是赚钱，而不是花钱。正确的刚需是驱动力的源头，是选择的结果而不是天生的。很多人做梦都想发财，但为什么总是事与愿违呢？因为选择发财作为刚需，其实是选择了花钱作为刚需，花钱怎么可能积累财富呢？去问问那些整天想发财的人，他们发财之后要干什么就知道了——开好车，住大房子，去旅游。。。。只有很少的一部分人的刚需是为了赚钱。举个多伦多地产投资的例子：很多地产投资者，已经有几套投资房了，但依然只开二手车；相反，一套投资房都没有的人却扛着巨额汽车贷款，开着豪车。刚需的不同，最终造成人群中财富分配上的巨大差异，一切进步与成长，都是重新选择刚需的过程。“正确的刚需”有两个核心因素：耐心和现状。只有活在未来的人才有真正的耐心，而财商的培养是最需要耐心的。很多人都是短视的，不马上生效，马上见到钱就不算投资。把马上见利作为刚需的人等不到学会财商那一天就把本金赔光了。我上周和两位访客谈了近一个小时，走的时候他们依然认为买入、装修、卖出才是正确的地产投资方式，而我说的买入、持有、加按、再持有、再加按，最后卖出，被他们认为太慢。现状，是过往的积累，对现状不满意的人是过往积累不够，学习的不够。改变现状的唯一途径就是从现在开始积累，立刻改变现状的想法和做法都是与时间做对，与自然规律做对，越急越无法改变现状。

周期改变不了趋势，趋势需要至少两个周期才能确定下来。为什么很多探索未来，尝试新业务，新思想的人，壮志未酬身先死呢？每当巨大的技术变革出现时，都有一批投资者“死”在路上呢？原因是，在没有经历两个经济周期之前，根本看不出大的发展趋势。上次加拿大房地产周期的最低点出现在2008年，这一次出现在2018年，将两个经济周期低点时的房价做一条连线，趋势就清晰地看出来了。我不明白为什么总有人问我房地产市场什么时候回暖，对市场近期的预测是不可能的，但对远期的预测就是对趋势的预测，结果是确定的，涨。什么时候涨，涨幅多大，没有人知道。

长期投资，就是收入是投入的4倍时，所用的时间。很多投资类的书都告诫投资者要做长期投资，不能博短线。但长期，到底指多长，具体是几年呢？李笑来老师的答案是：卖掉资产时，所得的回报是本金的4倍时，所用的时间。如果你的投资交给巴菲特打理，每年回报率21%，6.8年就算“长期”投资了。如果投资多伦多的condo公寓，首付7万，贷款和其他费用租客来付，不再追加投资，卖掉时取得28万所用的时间就是“长期”。如果卖掉资产时，收入是本金的2倍，所用的时间算是“中期”投资所对应的时间。由此可见，因为财商高的人“长期”投资所用的时间短，所以财商是可以让人长寿的。

最安全的投资策略是低买高卖。这个策略看似废话，但是看看多伦多房地产投资的情况就明白了：房价高的时候，抢着买，房价低的时候不敢买。很多“伸手党”总在问我同一个问题“我想做地产投资，地产市场什么时候回暖？”。对我来说这就是个无效的问题。为什么要房价涨了以后再做地产投资呢？是想高买低卖吗？问问在2017年初高点上买房的人，这么做的感觉如何。

李笑来老师的《财富自由之路》非常直接而且浅显地回答了很多投资者的最初级问题。这些问题的答案是每位投资者必备的素养。很多投资者，无论是做地产还是股票投资，败在没有投资素养。推荐大家阅读这本书的全文，只要理解了全书的内容，就不会犯基本错误，能不能获利还有看自己的实战经验了。我只是摘录了全书中不到10%的精华，综合起来，给大家一个在加拿大投资房地产的基本思路：觉得现在过得很好，不想为将来打算的人，什么投资都不用做，只有敢于对未来负责，不想依赖政府救济的人才会努力学习和实践投资；不能推迟满足感的人，做不了投资，把为将来积累财富作为刚需的人，并咬牙努力不及时行乐的人才能做投资；没有耐心的人做不了任何投资，包括房地产投资，因为地产投资在10几年，甚至几十年里都根本看不到现金，每天都想数数自己现金的人没有耐心做房地产投资；不相信以后来多伦多租房或买房的人比现在的人更有负担能力，不相信多伦多未来会更拥挤、房价会更高的人，不能做加拿大的地产投资；看不清趋势的人会“死”在周期里，但没有一个国家的经济发展是直线发展的，不经历任何周期，看见周期就害怕的人，做不了地产投资；没有长期打算，赚到4倍才收手的人赚不到大钱，炒来炒去赚几个小钱而已；不敢低买的人，做不了地产投资，随大流只能高买低卖，早晚会被市场吞噬，并为有胆识在市场低迷时入场的人提供投资利润。