历史文章说明：本文原发表于2019-05-09。文中的利率、政策、房价、统计数据、产品名称和贷款标准反映当时环境，现时情况可能已经改变。本文仅用于历史记录与一般教育，不构成贷款批准、投资、法律或税务建议。

加拿大央行行长在5月6号发表了他对房贷政策的评论，并透露了一些房贷政策改进方面的想法。按照他的说法，加拿大现行的高压房贷政策值得表扬。Hecredited the tougher mortgage guidelines, which brought in interest-rate stresstests, for working as they were designed.

最近也有人转发一些加拿大的负面新闻让我评论，我都以“没看见”方式回复了。这不禁让我想起了2017年420之后，有家加拿大的房贷上市的金融公司股价大跌时，大家的一些骚动。后来巴菲特入股了这家麻烦缠身的公司，可不到2年又把这家公司的股票卖了，从巴菲特的行动来看，是在别人恐惧的时候他疯狂了一把，没有长期持有，应该是对管理层信心不足。时过两年，又有人开始表达对加拿大经济的担心，对加拿大人债务问题的忧虑，以及对房地产市场的不信任，但忧心忡忡的程度已经大不如前，唱衰的理由也越发牵强了。让我谈看法的朋友，应该是在移民之后努力了解自己正在居住的国家吧，乱七八糟的新闻里写的情况，有些根本就不是加拿大的情况。写新闻的很多人是在完成上司给的阅读量，点击量任务，内容真假虚实和作者没关系。喜欢看悲观新闻的人，可以找BBS之类匿名发言的地方去过过瘾，那里集聚着空军司令和水军都督，不分昼夜地搜集和整理有关天塌地陷的文章，匿名场所，每个人都有权利畅谈对加拿大的悲观，深入分析除了买不起之外的其他不买房原因。我在加拿大住了10年，从来没有看过一篇，非加拿大人写的，关于加拿大经济方面积极乐观的新闻。这么多悲观的新闻，原因有两个：悲观的新闻题目抓人眼球，吸引读者点开阅读；写文章的人不了解加拿大。

加拿大安然无恙地度过2008年次贷危机，受的影响比大西洋彼岸的欧洲还小，为什么？移民加拿大多年，房地产金融体制你了解吗？要想不受其他人的情绪左右，分辨出信息真伪，就要认真地了解自己所生活的国家。很多知识性的信息，了解一次，一辈子受用，再也不会受“娱乐”你的新闻所蒙蔽。下面我把加拿大的房地产金融体制介绍一下，不用拿这些知识去教化空军司令和水军都督，你叫不醒装睡的人，他们买得起房子的时候，自然就会退役了。

01 房贷违约保险公司CHMCH 是房贷金融市场的定海神针

早在2014年，加拿大唯一的国企房产金融公司CMHC（加拿大按揭和住房公司），将美加房产金融安全做了一个详细对比，题目是Comparing Canada andU.S. Housing Finance Systems ，详细说明了加拿大房地产金融体制的特点。没有比较就没有伤害，比较的结果说明，加拿大的房贷金融体系比美国更保守，更稳健。

CMHC是加拿大的国企/Crowncorporation，在保障房产金融体制安全，并为房产金融提供充足资金方面发挥着巨大作用，而美国的“两房”在次贷危机之前属于私营机构。CMHC不仅承作贷款违约保险，更重要的是“监制”按揭资产证券化，为房地产贷款注入源源不断的资金。美国的金融监管，政出多门，联邦对商业银行的监管是通过OCC，FDIC，美联储，而在各州注册的银行归州政府监管，例如，中国银行纽约分行的监管当局是OCC/货币监理署，中国工商银行纽约分行的监管单位是纽约州金融管理局。加拿大金融机构，含商业银行和信托投资公司，监管机构都是OSFI，监管标准统一。美国联邦政府授意“两房”通过贷款支持低收入者成为房主，但在加拿大，没有政府或金融机构支持低收入者成为房主，买房面前，人人平等，没有补贴、优惠，劫富济贫。

在加拿大，如果首付低于20%，联邦监管下的金融机构依法必须投保贷款违约保险,也就是说，首付低于20%的房贷风险，由国家来承担。而美国的法律，并不强制要求首付不足20%的贷款投保违约保险，但是，除非投保违约保险，否则“两房”不会收购此类按揭贷款资产。

02 加拿大商业银行宁可不赚钱也不乱放款

美国和加拿大的按揭贷款资产质量，是两国房产金融安全方面区别最大的地方。以2014年第二季度为例，加拿大拖期房贷的比例是0.28%，而同期的美国拖期房贷的比例却高达2.31%，美国是加拿大的8倍。直到今天，加拿大商业银行房贷拖期的比例也相当低，据银行公会的CBA统计，2018年12月六大银行的房贷迟付率依然是0.24%。

03 房贷违约后的债务处置方式有利于银行

如果加拿大人的房贷违约，按照加拿大的法律，银行有权追缴借款人所有个人财产直至借款人宣布个人破产，只有一个省例外，即，“full-recourse” loans。而美国法律，由于消费者保护，银行只能从房产上追缴房贷欠款人，如果房产出售，偿还房贷后银行依然有损失，银行不能再追索借款人的其他个人财产。从这一点上看，美国虽然保护了消费者，但却给国家的房产金融安全带来的巨大隐患。这也是美国房贷违约率高的重要原因。

04 没有次贷债券

在美国，承做次贷的金融机构，市场占有率近1/4.，而加拿大做次贷房贷的金融机构市场占有率非常低，只有近1/20。

普通消费者，谈“次贷”色变，主要是因为2008年金融风暴阴影。“次贷”蔓延到全世界，威力巨大，那是需要条件的,最关键的条件之一就是“次贷”证券化之后能够销往全世界，以及此类证券对应的按揭贷款是否出现了大规模违约。美加两国按揭资产证券化的承办机构，业务流程来看，加拿大是非常保守的，可以说“次贷”是没有可能变成债券的，更不可能危及全世界。加拿大房贷资产证券化唯一的承销公司是Canada Housing Trust, 是CMHC的全资附属公司。在加拿大没有承销次级房贷的机构，因此也不存在次贷房贷抵押债券。

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加拿大的“次贷”本来就少，又无法证券化，为加拿大的房地产金融安全打下了坚实的基础。

美国的次贷危机，就是消费者的无知，贷款中介机构的欺诈（做假文件），以及贷款金融机构的贪婪造成的。加拿大的房贷安全问题集中在极少数房贷金融机构纵容假文件上。相信资本市场会对这种贪婪行为进行校正。加拿大贷款经纪行业的监管单位是各省的财政厅，监管不力加重了隐患。

我在中国大陆，中国香港，美国纽约，都工作过，设身处地经历过香港金融风暴和美国次贷危机。我对加拿大的房地产金融体制有十足的信心。见过在金融安全方面保守的国家和做法，但真没见过比加拿大更保守和稳健的国家。CMHC是国企，政府让他们去承担风险，服务社会的，像另一家国企邮局一样，服务好国家就好了，国家并没有期望国企也能赚钱。但是，CMHC 虽然保守但经营有方，每年都能实现巨额盈利，我说的是巨额，不是敷衍维持收支平衡哦。 CMHC在2018年5月公布了2017年收入情况，给政府分红金额高达47亿。联邦政府公布2019财政预算案中提出，在未来4年给首次置业人士提供12亿资助，网上有人嗷嗷大叫“又要加税了”，这是对加拿大房贷金融体制的无知，CMHC花这点儿钱还算事儿吗？

05 高房屋自有率+高比例自有房权=很少有人被迫低价售房

比房产金融更安全的是加拿大房地产市场本身。2016年人口普查结果，加拿大人房屋自有率67.8%;加拿大按揭协会统计，加拿大房主平均拥有净房权70%， 即，房屋市价减掉贷款余额后的房权。这两个70% 决定了，加拿大的二手房市场上，卖家永远坐在driver seat上。2008年，全球经历了严重的次贷危机，加拿大房地产价格经受住了严峻的考验，其中的道理就是：加拿大金融体制极度保守;加拿大人房屋自有率近70%，房价下跌时卖家因所持房屋净值高达70%，因此不愿被迫低价卖房。美国人的家庭主要自住房产的按揭贷款利息支出是可以抵减当年收入所得税的，因此，美国人很多家庭都自愿维持高额房贷余额。加拿大人主要自住房的按揭贷款利息不能抵税，没有税收优惠刺激，因此加拿大人从税务上考虑，也要尽快付清自住房按揭贷款。

很多人质疑，不相信加拿大的房地产这么有生命力，人口比美国少多了，GDP比美国低多了，甚至所得税也比美国高，凭啥房子值这么多钱？加拿大房地产的内在价值，就是安全、保守、稳定和抗跌。最近参加了一次BMO 利时证券的活动，演讲嘉宾Brian Belski 是BMO 银行的首席投资战略顾问，他确认，多年来，华尔街年年有人做空加拿大的银行股票，这些人认为加拿大地产有泡沫，银行不可能没问题，结果呢？做空的人年年赔的鼻青脸肿。Brian 原来供职于美国的美林证券，对美加的金融体制了如指掌，看着这些空头自以为是，飞蛾投火，也是一种工作乐趣吧。