历史文章说明：本文原发表于2018-10-11。文中的利率、政策、房价、统计数据、产品名称和贷款标准反映当时环境，现时情况可能已经改变。本文仅用于历史记录与一般教育，不构成贷款批准、投资、法律或税务建议。
今年7月份，CMHC发布了一条新闻，欲出台“加强版”的自雇人士贷款新政策，旨在让自雇人士房贷申请能easy点儿。在大家翘首以盼良久之后，CMHC于10月1号在网站上修改了自雇人士贷款政策，加入了“Enhancement for RecentlySelf-Employed” 部分。因为这个改动是悄悄进行的，并没有发布在CMHC新闻中，因此媒体鲜有报道，也没有乱分析，这是好事儿。专业问题还是让专业人士来分析更好些。加拿大的自雇人士贷款难，不是一天两天了，到底难在哪了？CMHC的“加强版”有多少帮助呢？
自雇人士与工薪收入的借款人相比，房贷申请的难度体现在收入的稳定性上。工薪收入的借款人需要提供工资单，雇主信或T4，用来证明收入水平，当下的收入证明即可，无需过去两年的连续收入证明，新毕业的学生只要有上述文件，证明自己正在从事全职固定工作即可。自雇人士不仅要证明现在的收入，还要证明至少过去连续两年都有同样性质的收入，而且收入稳定。自雇人士分为：佣金收入的销售人员；个人公司，合伙工资，有限公司的所有者等。可用于支持按揭贷款申请的收入性质包括：1. 自雇类收入self-employment income，其中包括：业务收入business income, 佣金收入commission income，职业收入professional income，等；2. 有限公司所有人的工资收入salary income 或分红收入dividends。无论是哪一类收入，都需要看过去连续两年的净收入。例如，地产经纪的收入，一部分人报入佣金收入commission income ，毛收入填报在T1报税表中的第166行，净收入报入139行，银行在审批贷款时把139行的收入作为支持贷款的收入，如果是在2018年申请贷款，银行要求申请人提供2017和2016年的T1报税表，核实139行的平均收入。还有一部分地产经纪把佣金收入视为业务收入business income，毛收入报在了第162行，净收入报在了第135行，那么银行要看135行过去连续两年的收入。假如同一位地产经纪，2016年把收入报在了135行，2017年报在了139行，银行就认为收入不连续，贷款批不下来了。对于自雇类收入，对于有限公司所有者也一样，如果2016年个人收入是公司开的工资收入salary income，2017年改为分红收入dividends ，同样造成连续两年收入不连续，而无法用于支持贷款申请。连续性，连续性，连续性，自雇人士，贷款申请之前一年报税的时候，一定要看看前一年自己怎么报的税，必须保持连续性。2018年要申请贷款，2017年报税的时候，一定要参考2016年的报税，必须保持连续性。
为了证明自雇人士收入连续且稳定，因此几乎所有的银行都要求2年的连续收入，而CMHC的“加强版”却试图打破这种情况。从实践中来看，最让人遗憾的是那些刚刚从工薪收入转为自雇收入不到2年的申请人。这些申请人因为不知道银行的这个要求，可能在买房之前刚刚改变了收入性质。例如，2014到2018年1月一直做工薪收入的IT工作，在2018年2月辞去工作，自己注册了一个公司，并以公司名义签了服务协议，每小时的收入比原来工资收入高，但申请贷款时，银行认为没有自雇两年以上的稳定收入而拒绝贷款。CMHC的“加强版”对于这种情况给出了解决办法，即，如果自雇不满2年，可以参照以往的工作经历，收入，学历，以及是否是收购了一个现有公司等情况，推断未来的收入。这一创新的想法的确能够帮助初创企业所有者的贷款申请。大家需要注意3点：1.这个项目不包括佣金收入的自雇人士，只包括个人公司，合伙公司，有限公司的所有者；2. 从今年7月开始，CMHC有这个动议以来就积极与各家银行商议，希望获得商业银行的认可，并加入这个项目，截至本文截稿时止，尚不清楚有哪一家商业银行加入这个项目。3.CMHC 的帮助是有代价的，成本就是贷款违约保险的保费。
除了连续性，银行认定自雇人士收入的方法，也是贷款成败的决定性因素。对于工薪收入的借款人，除了承认当下工资单显示的基本收入base income以外，银行还可以用过去连续两年T4的平均收入，后者适合基本收入不高，但加上奖金和加班后总收入较高的申请人，但只有最近一年的T4收入高于此前一年的收入才可以用平均数。例如，2018年基本工资8万，2017年T4上总收入9万，2016年T4上总收入8.2万，银行可以用（9+8.2）除以2等于8.6万来支持贷款申请；如果倒过来，2017年T4上总收入8.2万，2016年T4上总收入9万，银行则会用最近的2017年的总收入8.2万来支持贷款申请，而不是过去2年平均，当然，2016到2018都必须是同一个雇主才可以用这种方法认定收入。对自雇人士来说，道理相同：如果最近一年收入高于前一年，可以用平均收入，反之，用最近一年的收入。如果是自雇类收入self-employment income，有些银行允许在净收入的基础上，上浮15%，例如，139行过去两年平均收入是5万，银行可以使用5X115%=5.75万来支持按揭贷款申请。CMHC的“加强版”就是使用这种方法，但排除了佣金收入，只对个人公司或合伙公司的所有者的收入才适用。另外一些不使用上浮15%净收入的银行，可以考虑将部分自雇人士的开销加回到净收入上，具体哪些项目可以加回，要看银行的内部政策，申请人需要提供Statement of Business orProfessional Activities 列示出所有费用开支，供银行add back之用。对于开立有限公司的申请人来说，其收入只能是工资收入或分红，所以没有上浮15%或将部分费用加回收入的做法。无论哪一种方法，所有商业银行，以及CMHC所使用的，用于支持按揭贷款的收入，都是“个人收入”，不是公司收入；都是以过去报税记录为准，而不是申请按揭贷款时当下的收入为依据。准备买房，或已经买了楼花等待交接的自雇人士，一定要特别注意自己的特殊身份所导致的上述问题。
以上所说的症结，还都是由于不知情导致的贷款难，容易解决。真正难以解决的问题是自雇人士“个人报税收入”低。以地产经纪，保险经纪为例，我们看到的情况是：佣金收入并不低，例如，T4A的总收入申报在第162或166行，是毛收入，但到了净收入的139或135行，应纳税收入行，收入就很低了。很多佣金收入的销售人员，因避税的念头，把一些收入分散给家人，当然也有很大一部分是业务费用或营销费用等成本抵扣造成的净收入低。总之，佣金收入的借款人，怕被税局把自己辛辛苦苦赚来的钱给“税了”的指导思想，导致了自己贷款难。个人公司和合伙公司的所有者也有同样的想法。有限公司的所有者可以给自己发工资，亦可以发分红，将公司的收入转发给自己。发工资的方式可以缴纳加拿大养老金CPP，作为费用抵消公司收入，也会有RRSP 的缴存额度；用分红的方式给自己发收入的主要好处是税率更低，但没有CPP和RRSP方面的优势。有限公司的所有者因个人打算不同，选择给自己发收入的方式不一样。无论是工资还是分红，只要连续，都可以支持按揭贷款申请。自雇人士在如何平衡公司收入和个人收入方面颇伤脑筋：给自己发的收入高了，个人税率高于公司税率，因此交税多，心痛；把收入都留存在公司里，自己给自己少发些收入，申请个人按揭贷款的时候会因收入太少申请不到贷款。我们看到的情况是：很大一部分自雇收入的人士，70%吧，倾向于把收入留在公司，或主动且积极地用费用抵减个人收入，尽量压低自己的个人应纳税收入，也就是说少上税的优先级更高，至于房贷申请吗，到时候再说，没准儿能有啥奇迹发生呢。有位在国内经商的朋友，来多伦多之后也注册了公司，重操旧业，但明显感到：在中国经商是用辛苦赚取超额利润，而在加拿大是用辛苦勉强维持运营，糊口而已，加拿大人口稀少，小生意很难做大，因此对避税的事情120%地在乎。对自雇人士有这样的想法，我非常理解，但还是想借用一本书里的一段话给自雇的朋友一些建议。德国作家博多.舍费尔的畅销书《财务自由之路》第7章，小标题“个体经营者必须积累财富”一节是这样说的“也许你试图将所有的钱投入公司。这是个体经营者最常见的错误。在你的公司之外，你没有在积累其他财富。这样一来，你就使个人的幸福全都取决于公司的成功，指望公司在某一时候卖个好价钱。如果你真想往公司里投资很多钱，你应该明智地使用OPM， other people’s money，去贷款吧。把（自己应得的）钱从公司里撤出来，并以个人名义投资。”
按照CMHC的说法，加拿大有15%的就业人口属于自雇，本次“加强版”能够帮到的也仅是一小部分。自雇人士贷款难的解决方法不在银行政策，而在于自雇人士自己的收入和财商。不可否认，一些在职场上找不到位置的人在从事自雇，收入因此也高不了，贷款政策怎么改都帮不上忙。另一部分自雇人士则是能力被职场低估了，才自主创业，只要财商有所提高，按揭贷款申请应该不难。年收入9.32万到14.4万的纳税人，在安省的个人收入税阶是43.41%，这个收入区间的人，每多申报1万个人收入，税款多缴4341，而借款能力可以提高5万。税款 ：借款能力 = 1 ：10。对于佣金收入的自雇人士来说，不存在企业传承和出售企业的问题，因压低个人收入，无法贷款买房投资，实属得不偿失。有些银行为自雇人士提供特殊的项目/program，但都要求首付35%以上。以多伦多平均房价80万为例，首付35%要比首付20%多12万，对于自雇人士来说，多报2.4万收入早日用20%首付买房呢？还是少报2.4万收入，多攒12万首付呢？这笔账并不难算。T4A收入的销售人员，没有企业年金，退休之后靠每年1.5万的社保，不是度日如年的问题，而是痛不欲生的问题。对小企业主来说，在信息时代，时间碎片化甚至粉尘化了；实体经济因产能过剩已找不到奇货可居的商品可以生产，不做广告啥也卖不掉，商品正在从固体向气体转化，网游装备，云服务等气体类商品才有高毛利。小业主想把自己的生意经营好了之后，卖一笔钱，拿钱退休养老的工业时代的理念，在信息时代很难实现，因为变化太快了，企业存续时间太短。
对自己好点儿，多发些薪水给自己，善用财务杠杆，累计个人财富，早日实现被动收入取代主动收入。自己的问题，还要自己解决，行动吧。