历史文章说明：本文原发表于2018-11-13。文中的利率、政策、房价、统计数据、产品名称和贷款标准反映当时环境，现时情况可能已经改变。本文仅用于历史记录与一般教育，不构成贷款批准、投资、法律或税务建议。
新移民如果打算在多伦多居住5年，是租房划算还是买房划算呢？孩子在多伦多留学4年，买房要交额外的15%非居民炒房税NRST，买房划算吗？在多伦多居住多久租房更省钱，有没有个计算方法呢？…类似的问题，都可以使用一个计算器算出来。这个神奇的计算器还能算出来，如果租十年房子，财富损失多少，为什么买房或租房成了多伦多居民的财富分水岭。
以前向大家介绍过一家上市的贷款违约保险公司Genworth，他们的网站上有很多有用的工具和文章。今天给大家介绍的是该公司网站上的一个计算器，用于计算买或租的时间临界点，即，break even point of buy or rent。超过这个时间临界点，在多伦多租房就是亏钱的，买房就是赚钱的，如果超过这个临界点依然租房，租的时间越长，财富流失越严重。读者先猜猜，在多伦多租房超过多长时间之后就开始蚕食个人资产了？
过去一个月里，我在几家地产公司做讲座时都分享了这个计算器，网上链接为http://genworth.ca/en/homebuyers/rent-or-buy.aspx或在GOOGLE 搜索引擎，输入“Genworth buy or rent” 搜索，即可找到这个计算器。我们以多伦多的CONDO 为例，来计算一下，租房多久之后，继续租房会带来资产损失。2018年9月多伦多一卧室的CONDO 公寓平均成交价548,234元。第二季度一卧室CONDO 的平均租金每月2055元。多伦多地税税率为0.6355%，因此平均地税为每年3564元。管理费每尺平均0.65元，用每尺平均价741元推算出一卧室的平均居住面积为740尺，得出管理费为每月481元，即每年5772。按照安省的规定，房东每年只能给现有租客涨租1.8%，除非重新换租客并签新租约才可以按市场租金成交。2011年第三季度多伦多CONDO 平均房价为333,352元，2018年第三季度价格为555,269，过去7年的平均年涨幅为8.32%。假定买房的首付款为20%，目前利率4%。把这些数字输入计算器，注意，管理费和地税相加后一并输入“property tax”，得出一个惊人的结论：上述情况，在多伦多租房与买房相比，租房1年以上就出现财富损失。具体结果如下：
租房 买房
月供： 2055 2307
一年一共支付 24,660 37,020
房屋增 45,503
贷款本金下降 10,474
因买房多支付 12,360
因买房比租房获益 43,617
结论：Buying will save you $43,617. Your total payments are larger by $12,360,however, you will build up equity of $55,978. 买房一年比租房一年，可收益4.36万加元，或，累计房产净值达5.6万，但，要多支出现金1.24万。
华人很少利用最低首付置业，而加拿大允许50万以下房产最低首付5%就可以贷款买房，房价50万到100万之间的部分首付比例最低10%。利用最低首付政策买房的代价是支付贷款违约保险。用最低首付，加支付保费的方式，可以早买房，划算吗？用这个计算器也可以算出来。548,234元的房产，首付最低可以29,824元，保费费率3.1%，需要交贷款违约保险费为16071元，保费计入贷款本金，因GENWORTH是贷款违约保险公司，保费计入贷款本金是计算器自动计算的，无需手工调整。其他数据输入后结论如下：Buying will save you $40,485. Your total payments are larger by $17,399,however, you will build up equity of $57,884. 即使用最低首付，缴纳违约保险保费，只用约3万元就可以买近55万的房产，购买1年后，买房1年比租房1年，可受益约4万加元，或，累计房产净值达5.8万，但多支出现金1.74万。首付越低，买的越早，房屋净值累积越快；首付越低，越需要高收入来支持月供。
我们来给2011年至今租房的房客们用这个计算器算一笔账，7年里资产损失了多少。7年前贷款利率都是2.99%以下，2011年第三季度CONDO 平均价333,352元，平均租金1600元每月，地税税率大约0.75%，管理费每尺0.45元，面积还是按照740尺来计算。结果（Buying will save you $99,795. Your total payments are smaller by $16,150and you will build up equity of $83,645.）告诉我们，导致租房的人贫困的原因找到了：如果过去7年一直在多伦多租住某一卧室的CONDO，没有换过房，与7年前买房的人相比，买房来住受益近10万元，或，积累的房权达到8.36万，而且还少支出1.6万现金，。
非居民的留学生在多伦多生活4年，假设最后没有从政府拿回退税，交15%的NRST 买房划算呢还是租房划算呢？用这个计算器再算一下：548,234元的房价，非居民炒房税NRST税率15%，买房成本价是630,469，首付40%，利率4.3%，计算结果是，生活4年，Buying will save you $62,850. Your total payments are larger by $21,650,however, you will build up equity of $84,500. 非居民缴纳15%炒房税，利率比本地居民高的情况下，在多伦多生活4年后，买房比租房受益6.3万元，或，但可以累计房权8.45万元，不过要多支出现金2.17万元。
多伦多一卧室的CONDO每月租金从2011年的每月1600元涨到2018年的2025元，涨幅28.4%，同期央行利率上涨1.25%，很奇怪，有人担心房主的负担能力，却没人担心租客的负担能力。从上面的计算看，租房唯一的好处就是现金流比房主好，如果长期居住，实际开支却远远大于房主，同时丧失了累计房屋产权的机会。租客除非用节省下来的现金做投资，而且回报非常高，否则无法抵消租房带来的财富损失。上述例子只是个一卧室的CONDO楼房，如果家里添人进口，需要租二个卧室的单元，2018年9月的二卧室市场租金则已高达3475元一个月，很多家庭只能望而却步。另外，多伦多CONDO的空置率在2018年第二季度为0.7%，即，100间房子只有0.7间是空房，租客几乎没有选择和讨价还价的余地，只能通过竞价租到房子。
有人欢呼多伦多房价下降了，但如果不是与父母住在一起，正在租房的家庭可以深切地感觉到房租的巨大压力，日复一日地体验着久居一室无力负担改善的窘境，让房租不断掏空资产的恐惧，在多伦多租房，已经成为一个越来越难以自拔的深坑。怀雅逊大学的报告显示，多伦多有20%的租客所居住的房子卧室数量不够，不够的意思是说，按照文明社会的居住条件，6岁以上异性子女应该有单独的卧室，4口之家有异性子女的家庭，至少需要2个卧室。另外，研究也显示，多伦多43%的租客租金负担过重，“过重”的意思是，每月税前收入的30%以上用于交租金。多伦多租客一族与有房一族的家庭中位数年收入差了一倍，2016年租房族家庭中位数年收入4.1万元，有房族家庭中位数年收入是8.85万元，随着时间的推移，就不仅仅收入差距了， 财富差距会更大。选择租房或是买房，就是选择贫穷或富足。群众的眼睛是雪亮的，2018年CMHC做的最新潜在买家问卷调查显示：80%的潜在买家认为买房是一项长期投资。我在中行纽约分行的工作时，知道日后要移民加拿大，所以去请教分行信贷部的一位本地华人买房有什么诀窍？他不假思索地回答了两个字：“早买”。就是这两个字，让我受益终生。
租房与买房到底能差多少？这是个3分钟就能算清楚的问题，如果花半辈子来算，就不是数学问题，而是心理问题了。