历史文章说明：本文原发表于2019-02-28。文中的利率、政策、房价、统计数据、产品名称和贷款标准反映当时环境，现时情况可能已经改变。本文仅用于历史记录与一般教育，不构成贷款批准、投资、法律或税务建议。

房地产作为资产，平均是每个国家GDP的2-3倍，占该国总资产的50%左右，股票债券黄金加古董等其他资产占另外的50%。加拿大的财富，76%是房地产。如果我们把房地产投资当成一项重要的投资领域，对于房地产市场固有的周期就应该进行认真且严谨地研究。研究房地产泡沫的专家和学者一大堆，作品也不少，可事实总是证明这些研究成果95%是危言耸听，没有任何价值；而研究房地产投资的专业人员却几乎找不到，微观的、某个城市的房地产投资资料和研究成果，就更没有了。从现有的资料和书籍中，我们大致可以知道，房地产市场是有一定周期性的，如果能找到其中的规律性，将会对地产投资者做成正确判断起到积极作用。“长期看人口，中期看土地，短期看金融”这句话是中国的宏观经济学家任泽平总结的，目前这句话就是对房地产市场周期规律最好的总结。在2015年，中国出现有人卖房子炒股票的时候，他大声疾呼：一线城市房价还能翻一番。这么精准的判断让他赢得了中国房地产预言帝的美誉。看来房地产的周期和趋势是可以摸透的，真的掌握了规律和趋势，集中投资的收益将是非常可观的。

最早研究房地产市场周期的人是霍默·霍伊特，芝加哥的一位地产经纪，他不甘心只做一位赚取买卖佣金的操盘手，于是对1830年到1933年的103年间芝加哥房产买卖的数据进行了分析，并得出了非常有意思的结论：两次最低点或两次最高点的间隔是18-20年；房地产市场波动的幅度很大，尤其是交易量，高峰时可以达到低谷时的25倍；房地产市场高峰时不一定伴随股市的高峰，但低谷时通常伴随股市的低迷；房地产业回报最高的是萧条时期的购买行为，但这些投资人通常不是房地产从业人员，因为地产从业人员的收入和现金情况是与房地产业顺周期的，地产不景气的时候这些从业人员手里没钱买便宜货，霍默·霍伊特发现，芝加哥在103年里地产投资中表现最好的是皮货商，零售商，贸易商等有现金、有眼光、有杀伐决断力的非地产行业的企业家们。上述内容参见特维德所著的《逃不开的经济周期》。这些房地产周期的特点对于我们生活在加拿大的华人有哪些启发呢？首先，在房地产周期中想要抄底是一件非常困难的事，18年才有一次轮回，周期太长，关键是底部出现时，地产投资者必须具备眼光、现金、勇气、借款能力等大规模杀伤性武器才能抄底。23岁开始工作，到65岁退休，期年是42年，能赶上两次绝佳买入时机且充分准备好，那应该是一件非常浪漫的事，因此，房地产抄底是一件可遇而不可求的事，等待或冒进都是不可取的。加拿大上一次房地产市场出现不景气是2008到2009年，房地产市场企稳并恢复是2010年的事，此后连续7年的持续房价上涨以及交易量放大，吸引了很多新入行的地产从业人员，新加入者对地产市场波动其实是没有亲身体验的。投资者在听取地产销售人员建议的时候，要了解一下给出建议的人是否真的了解房地产周期，是否经历过周期的低谷。

最近几十年，房地产周期的时间没有18年这么长，主要原因就是国家对房地产市场的干预。国家队出手干预房地产，最自信的莫过于中国队了。任泽平在他的新书《新周期》中，对自己在2015年得出“一线房价翻一倍”的结论给出的解释是这样的：长期看人口，只有一线城市的人口才能长期不断增加，因此一线城市的房价趋势只有一个：涨；中期看土地，政府的城市发展政策是控制大城市发展，积极建设小城镇，这个政策明显与自然规律不符，因为行政能力太强，政府自信地缩减了一线城市的土地供应，人为地制造了一个市场经济的BUG，众所周知，任何一个暴富的机会原产地都是那些抵制市场规律的BUG，被限制了土地供应的一线城市的房价，猛涨；短期看金融，2015年中国的货币政策是降息+降准，放货币之虎归山，人口流入的一线大城市遭遇土地供应下降再遭遇货币放水，那房价走势就是：暴涨。这个推论是我最喜欢的：逻辑彻底，不需要任何数据支撑。对于生活在多伦多的居民来说，最契合实际的房地产市场周期特点莫过于一线城市房价的规律了，因此上述逻辑对我们非常有启发性。多伦多是加拿大吸收新移民和外来人口最多的城市，房价的长期走势就是：涨；原安省自由党政府的420公平买房法案/Fair Housing Plan，旨在抑制需求，人为制造本地人与外国人的对立，利用本地人看空房地产的心理加速器来扰乱潜在买家对房地产市场的预期，虽然没有限制或减少供地，但属于另外一种人为制造市场经济BUG的行为，这是为懂经济学、有现金、有眼里、有借款能力的人准备的一个入市的机会；利率与贷款政策，决定了房地产价格是否能够暴涨，其实对于长线的地产投资者来说，哪一段时间房价能够暴涨根本没有意义，急于看到房价暴涨的人，都是前2年因误判，高位套牢，举着哑铃放不下来的人。

人喜欢讨论“保汇率还是保房价”话题，但加拿大的华人并不知道如何把这句话进行本地化。在加拿大，“保汇率还是保房价”就等于“保利率还是保房价”。美国加息了，加拿大跟不跟？跟了，利率就上去了，汇率保住了，防止了资本外逃，但国内的房贷借款人就惨了，买房意愿减退了，房价跌了，财富效应没了，消费下降，失业增加；不跟，加元贬值，资本流出，造成流动性问题，房价依然坚挺，房地产交易依然活跃。“保利率还是保房价”这个问题，不用我回答，加拿大央行已经用实际行动回答了：保利率。只要美国加息，加拿大就跟，管他加息后洪水滔天。加拿大房地产交易量2/3是二手房交易，即，房屋存量之间的买卖，对GDP的贡献只有房地产交易佣金和土地转让税，央行从来没有因为顾忌二手房交易量而不敢加息。我们看到的现实就是：加拿大的货币政策Made in USA。美国的缩表进程正在放缓，加息处于暂停过程。下一步，连美联储主席自己都不知道。我是说万一，也许，大概，有可能，美联储降息，那么多伦多的房价按照上面的逻辑推理，应该怎么样呢？

多伦多是加拿大的一线城市，是国际性的一线城市。适合进行民用住房地产投资的城市很少，全世界也不超过20个，荣幸的是，多伦多算一个。国际化一线城市的重要特点就是人口由三部分人组成：本地人，外地人，和外国人。安省政府对外国人表现出的偏见和不友好早晚是要付出代价。看看那些租金在5000元以上的房客都是些什么人，我们就应该知道必须善待这些外国人。外地人，包括新移民，从其他省来的求学和求职的人群，或租或买，他们是推高房价和租金的主力军，超低空置率的制造者，也是地产投资者的后备军。本地人，因为买房早，正把自己在位置优越的房子出租或出售，谋利或套现后搬去更远地方。这种三位一体的地产市场，理应在自由市场中公平交易，任何形式的打断、干预，都是暂时的。