历史文章说明：本文原发表于2019-10-17。文中的利率、政策、房价、统计数据、产品名称和贷款标准反映当时环境，现时情况可能已经改变。本文仅用于历史记录与一般教育，不构成贷款批准、投资、法律或税务建议。
“经济要衰退”和“狼来了”的消息一样，虽然盛传已久，但始终没有落地。“等加拿大选举出来结果之后再买房”或“等美国大选之后再决定是否买房”等各种不买房的科学借口却实实在在地存在。还有人在我公众号文章下面留言称：顺周期，经济上行阶段投资房地产，像水银泻地，赚得盆满钵满；逆周期，经济下行阶段投资房地产，将一败涂地、绝无胜算。
我会用两篇文章来谈一谈自己对经济衰退与房地产投资关系的看法。这一篇的主题是：城市化与资本过剩和房地产投资的关系。下一篇的主题是：经济周期与信贷政策对普通人的影响。
01 城市化=造城=经济发展
大家在讨论“经济衰退”“经济萧条”“经济下行”的时候，有没有想过这些词的反义词是什么？应该是“经济发展”“经济复苏”“经济上行”吧。那么发展经济，或经济发展，到底是什么意思呢？我的理解就是：造城。调动自然资源，人力资源，科技力量，建更大更多的城市，让更多的人进城，简称“造城”。人只要一进城，就没法自给自足了，只能参与分工和消费，相互依存，靠市场和分工才能活下去了。城里人，需要为没进城的人再造城，否则没有收入，养活不了自己。“造城”不是哪一个国家的事，而是整个人类文明发展的原动力。造城运动干得最欢的国家，经济发展最快。中国在过去40年里，将5亿人口搬进了城市，从1978年18%的城市化率，增长为目前的59%。现在有一多半的中国人生活在城市里了，而1978年的时候“城里人儿”还是少数，不到20%。同期的印度，在城市化率方面几乎没有进展，目前印度的城市化率只有32%，计划在2050年建成100座智慧城市，将8亿印度人搬到城里。如果印度的城市化梦想能够实现，21世纪将是印度的，可惜童话中的100座智慧城市一座都还没动工。
已经完成第一轮城市化的国家，即，城市化率超过70%的国家，经济发展速度没有超过5%的，原因就是造城太少。城市化率达到70%以后，就会进入再城市化，即，城市里的人口再度向超大城市集中，也被称作后城市化。
加拿大是一个后城市化的国家，目前的城市化率是81%，所以，城市化就是：新移民和中小城市的人口向多伦多、温哥华以及蒙特利尔进行再集中。所谓的“经济衰退”就是造城过程的中断或停止，而加拿大的造城运动本来也不红火，靠新移民落地和人口再集中才需要建些新房。房地产交易最活跃的地方是大多伦多地区，新移民落户最多的地区也是大多伦多地区，即便如此，大多伦多地区房地产交易中仍然有超过65%的交易都是二手房买卖，存量之间的转手而已，因此，造城运动的中断或停止，或称经济衰退，对加拿大普通人的影响不大。一句话：加拿大造城的需求已经相当稳定，因此经济大起大落的可能性不大。
相反，很多国家面临要么造城、要么借钱才能维持国家正常运转的局面，当发生债务违约之后，就只剩造城了，可造城都没有来住啊，看看那些活不起的欧洲小国，护照和房子要捆绑销售才能卖得出去，除非要跑路的人，谁会去买这些国家的护照和房子呢？
02 城市化是资本浮烂的根源还是出路？
人类从古希腊，古罗马时代就开始造城，累积出来的财富分配极为不均。人类冲销/write off资本的手段通常非常残忍，要么是战争，要么是通缩或通胀。第一次和第二次世界大战，是人类资本冲销史上最野蛮的一次，不说别的国家，就拿中国来说，1949年时全部私有财产都归零了。目前，我们已经经历了70年没有大规模战争的和平岁月，积累下的庞大且不均衡财富无处冲销。“资本浮烂”一词的来源是资本溢价。溢价现象指，相对于经济总量，资本的支付总量超出经济总量的名义价值。例如，美国证券交易量在1978年只占经济总量的4%，到了1998年，美国证券交易量占经济总量的比例达到了230%，巨量资本在实体经济之外空转，或投资于虚拟资产。工业时代，只有安德鲁卡耐基明确表示过对钱生钱的游戏不感兴趣，工业生产上的利润继续投资工业，其他资本家则早早玩上了钱生钱的游戏。当今社会就更进步了：根本没赚过钱，就先烧投资者的钱，用概念和信仰直接玩钱生钱的游戏，观众生怕错过下一个马云，争先恐后地送上钱让人烧。问题来了，这些在火里烧的钱是从哪来的，为何如此低贱，如此容易被骗到手？
一位陈功先生写了本书《颠覆世界的城市化》，将廉价的浮烂资本归罪于城市化，即，城市化是资本浮烂的根源。作者认为，人类贪婪而无止境地攫取自然资源，不断地为了满足享乐而造城，导致了全球资本过剩，而全球化推动着这些浮烂资本到处推高资产价格，在游资撤离的时候留下衰退和灾难；当人们从灾难中恢复过来之时，就开始了新一轮的造城运动，制造更多浮烂资本，义无反顾地向下一次灾难奔去。这本书把经济周期和造城周期做了高度关联，想法非常独特，数据和资料也非常有力，推荐阅读。在作者看来，中国的城市化运动是受了世界银行和麦肯锡等权威机构的鼓动和赞许，放弃了以出口为导向的第二产业，一路狂奔地向着城市化和第三产业转型，并取名为结构改革，腾笼换鸟。其实，这种转型就是资本主义国家已经走过的，通过城市化制造浮烂资本的老路。这本书是2016年出版的，从现在的情况来看，中国在造城之路上已经铁了心，例如，在哈尔滨这样一个完全不是交通枢纽的边陲城市，大兴土木建国际机场就能看出来：“造城”在中国就等于满足人民群众日益增长的物质和文化需求，就等于经济建设，就等于经济发展，就等于创造就业，就等于扩大内需。。。这样造城还不够，中国正打算把基建项目发展到丝绸之路，也帮别人去造城，否则已经在中国产生出来的浮烂资本，还真不好消化。
《颠覆世界的城市化》一书的看法，我认为，追求城市化，肯定是造成全球资本浮烂的原因之一，但城市化不是资本浮烂的结果。相反，造城，是消化浮烂资本的有效途径。看看日本，资本已经从1995年就浮烂了，日本央行早在2001年开始就开始了QE，至今没停过，即，超大规模人为制造浮烂资本，18年过去了，日本经济毫无起色。我个人的观点是，日本的这些浮烂资本不仅没有进入商业活动，更没有进入造城运动，因为日本人先于其他国家进入了低欲望社会，不结婚，不生孩子，不买房，也就没有了造城的新需求，浮烂资本连房地产都进不去，就只能继续浮烂着。美国也一样，三轮QE释放出来的资本，都徘徊在金融市场，既进不去实体经济，又进不去房地产，造成美国股市一直繁荣至今，虽然大家都知道是虚假繁荣，但也没办法。
加拿大没有进行过QE这样的量化宽松，国际游资也没法在加拿大笨重的资源型经济体快进快出，能够维持加拿大经济步履蹒跚前行的驱动力依然是造城，为新移民造城。保守党候选人提出来的政纲，我完全不同意，他们认为，为了维持预算平衡，应该砍掉大量的基建项目。把造城这个安置浮烂资本的出口堵住，达到预算平衡又有什么意义呢？1998年，美国证券交易量是经济总量的230%，同期，加拿大证券市场交易量是经济总量的331%，加拿大资本的浮烂程度比美国还严重。原因是，加拿大几乎没有参与过像样的世界大战，建国150多年来，资本就没有被战争冲销过，属于资本严重过剩和浮烂的国家。
03 普通人面对可能的经济衰退有什么办法吗？
对经济衰退忧心忡忡的人，大多数人是因为不明白什么是经济衰退，没见过大萧条什么样，而感到莫名的焦虑。上次全球性经济衰退发生在20世纪30年代，亲身经历过的人至少90岁高龄了。“大萧条”这只死老虎，依然是今天很多不敢投资的人口里念的咒语“一旦经济危机，大萧条，所有投资就没了，阿弥陀佛；经济下行时期的投资都会血本无归，善哉善哉。。。”。30年代发端于金融市场的危机，是怎么演变成大萧条的呢？伯南克做了非常深入的研究之后发现，当年的美元与黄金挂钩，危机发生时央行提高了利率，收紧了流动性，再加上胡佛和罗斯福的财政政策失当，将一场危机搞成了旷日持久的萧条。2008年金融市场出现危机的时候，恰好伯南克是联储主席，为了避免重蹈覆辙，伯南克采取了玩命降息，用直升机撒钱的方式，成功地阻断了金融危机向经济萧条的癌变。十年过去了，全世界都看清了这个实验：金融危机，是可以用撒钱来阻止其演变成萧条的。
1971年，人类告别了金本位，从此砍断了经济发展受自然资源约束的锚，世界经济的大船终于无牵无挂地驶入了深不可测的大海。全球货币，都是信用货币，即，以政府偿债承诺为保证的一种特殊的纸作为信仰。如果还是金本位制，美国没有足够的黄金储备，伯南克怎么印钱呢？这不是秘密，全世界都知道，你只要相信政府，政府就印钱给你花，你手持美元，就是相信美国政府，手持加元就是相信加拿大政府…既然阻止金融危机向大萧条蔓延的方法这么简单，还会有哪个耿直的国家会不印钱救市的吗？那么我们恐慌中的经济衰退和大萧条，什么时候才能落地呢？
作为普通人，我们面临的根本就不是经济衰退的问题，因为那是各国央行行长的问题。对于央行来说也不是难题，就是印多少，怎么印，什么时候印，印出来先给谁花的问题。普通人面临的就一个问题：货币洪水来的时候，你有没有诺亚方舟。全球发水，跑是没用的，没有救生圈，没有诺亚方舟，跑到哪儿都会被淹死。我们来回放一下2008年次贷危机之后的那一轮货币洪水：美元冲进了资本市场，股票市场繁荣至今；加元通过房贷二级市场注入了商业银行和民用住宅市场，房价涨起来就下不去；人民币进了国企和基建，救活了房地产企业和农民工。下一次货币洪水来袭之前，我们需要准备的就是购入货币易于进入的资产，等着货币将这些资产的价格吹起来。
房地产属于不动产，非常不利于游资进出，因此遭受浮烂资产蹂躏的机会最小，这也是流动性不强的资产的一大优势。房地产的价值取决于土地上的全资源价值。如果一块土地上种的是粮食，这块土地就是粮价；如果一块土地上打出来的是石油，这块土地就是油价；如果一块土地上住着300户IT精英，这块土地就是精英价。把房子买在偏远的郊外，还认为占地面积大，而土地不会贬值的人，在地产投资中已吃尽苦头。城市房地产的特点是：人聚财聚，贵者生存。要投资房地产，就把房子买在最拥挤的、未来精英最密集的地方，现在看着贵，以后会更贵，这才是投资的意义所在。房地产价格波动是正常的，而最佳买入时机就是经济处于下行期。《逃不开的经济周期》第23章，周期之母：房地产市场中，关于抄底的艺术一节是这样写的：“赚钱最多的人显然是在危机期间以特别低的价格买入，但这些通常并不是取得成功的房地产专家，因为当房地产价格真的变得低廉的时候，他们自己可能赶上了低迷期，手中的资金极为缺乏。结果当机会来临的时候，得到好处的经常是那些拥有足够流动资金来买入土地和房地产的其他领域的人。例如，皮货商，零售商，批发商，旅馆老板…”
从加拿大的房地产市场总体来看，增量市场很小，即新建的房子不多，而存量市场占主流。货币洪水泛滥的时候，所有房子无论是新房还是二手房，都会水涨船高。房子无论是作为泄洪通道，还是吸纳浮烂资本的工具，都是最有效和稳妥的资产。经济整体衰退或低迷，而保障个人资产不缩水的重要手段就是把尽量多的房子写上自己的名字，等待洪水来袭。很多中国的学者对新加坡的房产制度大加赞赏，房产自有率世界排名第二，房价稳中有降，似乎人民就可以安居乐业了，年轻人不为房子奋斗就可以为理想放飞自己了似的，这种说法和“王子和公主结婚之后从此过上了幸福生活”没什么区别，太天真地简化了现实世界。2019年新加坡上半年GDP增长0.6%，预计全年0增长。按照学者们的臆想，不为房子奋斗的国家应该生活充满理想，经济稳定发展，不是吗？新加坡人没了增量财富，又没有房产存量财富的增长，去哪儿放飞什么样的理想呢？房子可不仅仅是用来住的，其财富仓库的功能是任何资产都无法比拟的。房一代=富一代，没有房产的家庭，不仅是只穷一代人吧。
总结：城市化，就是造城，等于经济增长，等于经济发展。房地产是吸纳浮烂资本的重要泄洪通道，进入房地产的浮烂资本会推高房价，加强房主抵御经济波动的能力，同时会恶化无产家庭的财务状况。没有房产的人才最怕经济衰退和失业。在无锚货币的世界里，房产是家庭抵御经济波动的定海神针。如果硬要问买房什么时机最好，那就是经济下行的时候，千载难逢的时机则是经济下行，而且美联储还没有开始QE4之前。