历史文章说明：本文原发表于2019-12-05。文中的利率、政策、房价、统计数据、产品名称和贷款标准反映当时环境，现时情况可能已经改变。本文仅用于历史记录与一般教育，不构成贷款批准、投资、法律或税务建议。

每到年底都会和大家讨论要不要加速偿还按揭贷款的问题，因为有些银行的提前还款额度以日历年为限，如果在年底之前不用，过期作废。

手里有5万元，是投资还是加速偿还按揭贷款？答案很简单，如果自住房还有贷款，无论利率高低，都用于加速偿还自住房贷款。投资房的贷款不要加速偿还，因为杠杆比例越大越好，而且利息可以降低净租金收入。

从税务方面考虑，5万元用于投资，投资收入需要缴税；用于加速偿还自住房贷款，节省下来的利息不用上税。从未来投资的角度考虑，自住房贷款越低，以后申请的投资房贷款越多，投资的房产数量越多。

家庭财富的积累，很大程度上取决于每个家庭对房贷债务的处理方法，具体地说就是要不要加速偿还房贷，加速偿还哪套房子的贷款。

01 房贷决定了是穷爸爸还是富爸爸

20多年前有一本理财畅销书风靡全球，至今仍畅销不衰，这本《穷爸爸富爸爸》已经与时俱进出版了一系列。无论大家读过没有，我都想在这里重复一遍这套书的中心思想：两位爸爸，一位是亲爸爸，是穷爸爸；一位是朋友的爸爸，富爸爸。穷爸爸，过着我们都意想得到的生活：上学，就业，买房，生孩子，换大房，继续换大房，收入虽然增加了，但税负也增加了，贷款负担也增加了，与家人相处的时间少了，丢了工作之后，在穷困中去世。富爸爸，过着我们意想不到的生活：没怎么上学，创业，生孩子，买房，还清自住房，投资房地产，资产越来越多，税负并不随资产的增加而增加，主动收入渐渐由被动收入取代，陪伴家人的时间越来越多，退休年龄之前就不需要工作了。

很明显，穷爸爸和富爸爸在对待自住房这件事上，有着截然相反的看法：在穷爸爸眼里，自住房是资产，贷款利息能抵税，不断买大房子，不仅有税务优惠，更能满足虚荣心；在富爸爸眼里，自住房是负债，是负担，是巨大的消费奢侈品，即使自住房贷款利息能抵税，也是坏债务，只有投资房才是资产，因为投资房能够带来收入，而且债务由租客承担。这两个截然相反的看法，决定了他们的人生结局：穷爸爸看似忙碌，有社会地位，受人尊敬，生活体面，其实是在用一辈子时间供养一套自住房，除了可以住在里面，没有什么其他好处；而富爸爸没有看上去那么体面，但却在财富积累，财富自由方面远远超过穷爸爸。有人在我以往的文章下面留言，认为穷爸爸不断换自住房，房价升值没有资本利得税，是最好的投资方法。我完全不同意这种说法，用一辈子的时间，不断折腾自住房，退休之前只有自住房这一套房子，不是我努力要做的，因为那就是准准儿的穷爸爸的下场。我努力要做到的是，在50岁之前一定要还清自住房贷款，65岁退休之前，持有多套投资房，退休时如果利率上涨，就卖掉投资房持有债券，如果利率还是像现在这么低，就继续持有投资房。

我是早年在中国读的《穷爸爸富爸爸》，读完之后没有什么共鸣，完全不认可“Your home is not an asset”的说法。到了加拿大，才明白这本书说的“你的房子不是你的资产”应该被翻译为“你的自住房不是你的资产”。很遗憾，我身边很多加拿大华人，就是穷爸爸思维的善男信女，执迷不悟地努力工作着，满怀希望地为下一套更大的自住房努力，更加遗憾的是，他们的下一代，也不可能从他们穷爸爸的思维中得到任何人生启迪。要不要加速偿还自住房贷款，是在穷爸爸和富爸爸两种不同的人生之间做选择。

02 三种情况下无需加速偿还自住房贷款

以下三种情况的家庭，不必考虑加速偿还自住房按揭贷款。

第一种情况，目前的自住房无法满足自住需要，尚需换自住房，并打算把现有自住房留作出租用途时，不必加速偿还自住房按揭贷款。首先，要买下一套自住房，至少需要20%首付款，除了BMO 银行的mortgage cash account有将加速还款金额取出来的功能之外，其他银行并不允许将加速还款的款项再取出来，除非房贷与一条信用额度捆绑在一个all in one的计划之中。其次，原自住房的的原贷款余额越多，转作出租房之后，可用于抵减毛租金收入的利息就越多，从而可以降低应纳税的净租金收入。

第二种情况，可用于加速偿还按揭贷款的资金，目前正用于投资其他资产，且税后投资收益率高于房贷利率。

第三种情况，可用于加速偿还按揭贷款的资金，是家庭用于应急的流动资金。

03 别人怎么那么快偿还自住房贷款，而我却做不到？

用税后收入去偿还自住房贷款本来就不是件容易的事，加速，就更难。一定有什么偏方可以用来加速偿还自住房贷款的吧？有，但偏方通常有副作用。

偏方一，换自住房之前，加按原自住房，新自住房贷款金额越低越好。例如，住在A房，要买B房做自住房房，家庭收入10万，A房市价40万，贷款余额25万，具体做法是先加按A房贷款至32万，取出7万用于B房的首付，因此B房的贷款金额可以少借7万，从而实现降低自住房贷款金额的目的。注意，A房在转作投资目的时，用于抵减毛租金收入的贷款利息不是32万贷款的利息，而是25万贷款的利息，原因是新取出来的7万没有用于投资目的。具体怎么报税要咨询会计师。每次换自住房之前，都把现有的房产加按一遍，提出现金做新自住房的首付，这种方式可以最大，最快地降低自住房贷款余额。

偏方二：加按投资房之前，把手里的金融资产变现用于加速偿还自住房。很多人不是没有资金加速偿还自住房，而是用于投资流动性更强的金融资产了。在加按投资房之前，可以将金融资产卖掉，偿还自住房贷款，加按投资房拿出来的“新钱”再把刚卖掉的金融资产买回来。由于这笔“新钱”是用于投资的，所以其利息可以抵税。这样操作的结果是原有的投资组合没变，自住房贷款金额降低了，新投资组合的资金来源是借款，因此作为资金成本的利息可以抵税。

偏方三：已经有了几套投资房，投资房贷款余额与房价比例偏低，且自住房还有贷款，可以借入私贷，还清自住房，再加按投资房，腾笼换鸟，把自住房房贷转移到投资房上。这样做需要精心计算和安排，但效果奇佳，可以在几个月内强力还清自住房贷款。

04 银行允许的提前还款额度差别巨大

大多数人在申请贷款，比较各个银行差异的时候，没有把贷款提前还款额度列为比较因素。例如，A银行提前还款额度规定是每12个月可以加速还款10%，那么5年的合同一共可以加速、提前偿还贷款本金50%；B银行提前还款额度规定是每日历年可以加速、提前还款20%，那么5年的合同一共可以加速、提前偿还贷款本金100%。遇到浮动利率上涨，或固定利率下降，贷款又是自住房的情况下，A和B这两银行贷款提前还款额度的差别就大了。有志于加速提前偿还自住房按揭贷款的朋友，必须了解各个银行提前还款的规定。

有些银行允许在所有的工作日提前还款，总的还款额度不超过年度限额即可；有的银行规定只能在一年中的某个指定日期提前还款。

有些银行允许在提前还款之后，立刻调低月供款金额；有的银行规定必须在某个日期才能调低贷款月供。

我遇到很多人，在做房贷选择时完全不顾提前还款额度，以及月供调整政策上的差异，只知道比较利率。有些后知后觉，成本很高，可是在做决定的时候全然不知，即使被提醒也不以为然。

05 自住房用来做生意合理吗？

每个人都有权选择自己的生活方式，加速还清自住房，购买投资房，加速实现财务独立是一种生活方式；努力工作换大房，一辈子任何时候名下都只有一套房，住的开心，卖房也不交税，退休之后卖掉大房子换成小房子住，也是一种选择。差别在于财务实现独立的早晚而已。但有一种生活方式，是把自住房和生意连在一起的，这种生活方式没有看出来有什么优越性。例如，购买上居下铺的物业，住在生意的楼上，便于管理生意。这样的房产通常是临街的商业物业，贷款利率，地税，水电费都比较高，随着互联网电商的发展，“一铺养三代”的传统想法恐怕要遭受灭顶之灾，建议各位读者尽量不要选择这种生活方式。还有一种生活方式超出了我的理解能力：买严重超出自己负担能力的自住房，向“朋友”展示自己高比格的生活方式，为的是让来家里做客的“朋友”加入某种商业合作，同时自己默默地扛着每年几万元的自住房贷款利息。这种生活方式严重超出了我的理解能力，不知道如何评价。

结语：思维定式不会使人的生活与众不同，但大众的平均生活状态肯定不是最好的。当人们开始觉察到有少数人的生活水平和状态超出了大众的水平时，做出的反应不是找出原因并作出改变，而是找借口。发现穷爸爸和富爸爸差别的罗伯特清崎，不是经济学家，更不可能获得诺贝尔经济学奖，但是他“自住房不是资产”的发现，却将很多原本处在大众生活水准，但愿意做出改变的家庭送上了财务独立的快车道。财务独立，意味着不依赖工作，不靠政府，自己解决财务问题。这个世界通过授予“畅销书作者”荣誉给罗伯特清崎的方式承认了他的贡献；这个世界也会奖励那些读懂了穷爸爸富爸爸这套书，并愿意做出改变的家庭，奖品是让通过加速偿还自住房贷款的家庭更快地实现财务独立。

1997年《穷爸爸富爸爸》出版以来，这个世界上的穷爸爸人数和比例并没有减少。过去22年里，有无数穷爸爸依然在努力工作，买大房子，继续努力工作，继续换大房子的怪圈里努力奔跑，同时把不多的存款拿给理财顾问，希望能有意外收获，而不是求助于自己，加速把自住房贷款还清。王阳明说，破山中贼易，破心中贼难。穷爸爸们心中那个“既能享受，卖了房子有不上税”的自住房致富之路，早已被证明过于天真，且不切实际，可穷爸爸们就是不肯放弃，反而求助于外力希望财务状况有所改善。穷爸爸们在忙着破山中贼的时候，心中贼偷走了他们未来财务的独立性。