历史文章说明：本文原发表于2019-09-26。文中的利率、政策、房价、统计数据、产品名称和贷款标准反映当时环境，现时情况可能已经改变。本文仅用于历史记录与一般教育，不构成贷款批准、投资、法律或税务建议。

联邦大选在即，候选人们粉墨登场了：有人讨好有仇富倾向的选民，承诺继续向手无选票的非居民开刀；有人讨好有急切买房意愿的选民，承诺放松房贷政策。外国买家税，房贷政策，可以说是国之重器，改起来并不容易，建议大家，不要把买房的希望寄托在候选人在大选拉票期间的承诺，理智地看待房贷政策变化和利率对购买决定的影响。

实际利率的高低，决定着购房成本。对利率走势的预期，则决定了人们在买房这件事儿上还要犹豫多久。房贷政策，是银行监管当局制定的，松紧程度视银行信贷风险而定。

很多读者希望我谈谈对当下利率和房贷政策的看法。2019年以来，利率的风向出现了180度的转弯，今年和去年相比，对利率的预期发生了根本性的变化。房贷政策没有变化，加拿大联邦政府针对极少数首次置业者提供了小小的资助，仅此而已。

01 按揭贷款实际利率下降有利于债务人

买房，无论是自住还是出租，都是一个财务决定。租房的人，要比较租房成本和买房成本。从单纯的财务成本来看，我们可以利用一个网上的计算器来算，在某一个城市居住多长时间之后租房成本会大于买房成本，即，找到“打平break even”的时间点。在https://www.genworth.com.au/lenders/lmi-tools/buy-or-rent-calculator/输入所在城市的租金，公寓平均价格，首付比例，利率等，就能算出来。以多伦多为例，这个break even 点在3年左右，即，如果在多伦多生活超过3年，租金的总支出就超过了3年的贷款利息+地税+管理费，租房越久，开支越大，净资产损失越多。利率越低，买房成本越低，当2019年实际利率下降后，买房的成本下降了，不仅惠及现有的借款人，也使潜在买家看到：多伦多租金不断高涨的情况下，买房的选择从财务上考虑更值得。

02 贷款利率的预期从加息变成了降息

美联储在整个2018年都是坚定地认为要加息，坚决去杠杆和缩表。到了2019年，迫于总统压力，180度急转弯，到2019年9月，年内已经降息两次，并停止缩表。美国债券收益率出现了几次长短期倒挂的现象。美联储利率和缩表风向的变化，在加拿大造成的影响是：加拿大债券收益率下降，导致按揭贷款利率下降，人们预期加拿大央行会跟随美联储降息。

解释一下上面的几个关键的经济术语：

降息：完全是人为的操纵。没有通缩也降息，没有高失业率也降息，美联储说了算，任何预测都没用。

缩表：将美联储资产负债表里的资产，即，美国国债等债务票据，卖掉，将债券放回市场，将现金从市场上收回，减少美联储资产负债表里的资产，被称为缩表。现在停止缩表，意味着停止收回流通中的货币，去杠杆的行动夭折。

债券收益率长短期倒挂：5年期债券收益率高于10年的；5年期贷款利率高于10年的，这就是倒挂。这种情况的发生意味着银行不愿借出长期贷款，大家都短期操作快进快出吧，企业不为长远打算，贷款也不配合长期投资，经济进入萧条。反应在房贷上就是，4年期贷款利率比2年期贷款利率低，老百姓都懵逼了。

好了，本来从2009年以来，国家，企业，家庭都趁着低利率借了一屁股债，2017到2018年期间，加息去杠杆把负债大户都吓傻了，赶紧还贷款啊，否则利息比收入增长快，就奔着破产去了。结果呢，此轮去杠杆半途而废了。美联储加息是正确的决定，因为全球已经进入了长债务周期的顶点，再不去杠杆，有些债台高筑的家伙就得借新钱还旧账，铤而走险了。很可惜，半途而废了，这将延长本轮长债务周期的时间，并将债务顶点推高。借债大户缓了一口气，还没借债的人犹豫了：借还是不借呢？反正存款是肯定吃亏，借钱吧，又怕美联储反向抽风，明年大选结束后再开始加息去杠杆呢？你看，做人多难啊，进退维谷。

说说我自己的看法：借债的决定，要看两个条件，一、自己有没有这个能力借债，如果心里没数，就申请个贷款预批，批下来了说明有能力借，批不了就找私贷的人是冒险家，不属于正常人群；二、利率是个重要的经济决策指标，低利率的情况下，负债；高利率的情况下，存款。

03 房贷政策没变，所有的利好都是假消息

先讲一个华人社区里的笑话，2019年7月18号，央行5年期房贷基准固定利率从5.34%降到了5.19%，华人社区里第二天的公众号文章开始发布好消息：银行放松房贷政策。

如果你没笑，我就解释一下能让你笑的一些基本常识。

央行，Bank of Canada，5年期房贷基准固定利率的升降，取决于商业银行平均的5年期房贷利率。如果五大商业银行的5年期固定利率平均从5.34%降到了5.19%，央行就会降。也就是说央行自己不会去调整这个利率。加拿大的央行，平行单位是中国的人民银行。

银行房贷政策的制定者是OSFI，不是央行。各商业银行执行的房贷政策编号B20文件是OSFI 发布的。OSFI 的平行单位是中国的银监会。

把央行5年期房贷基准固定利率下调，解释为银行放松贷款政策的新闻，属于无知又盲目乐观。问题是，华人社区已经形成了一种风气：只要是好消息，就不探究真假，只愿意传播谣言，不愿意听真话。华人社区里的野生记者特别多，写出来的文章要么翻译本地媒体的，要么自己瞎编，连问问专业人士的时间都没有，题目还语不惊人死不休。大家要养成专业问题问专业人士的习惯，看新闻受骗已是常态，自己擦亮眼睛吧。

房价上涨，甚至出现泡沫，有三个主要原因：1.连续两年涨幅超过8%，就会吸引投机者涌入，快进快出，进一步推高房价，这种房价上涨是最易碎的；2.银行放松房贷政策，或对欺诈容忍度太高，放没有还款能力的人入场买房，推高房价，这种房价上涨不仅易燃而且易爆，美国爆过一次了，相信没有哪个国家再敢纵容银行推高房价了；3.房租上涨推高房价，这属于结结实实的需求推动，即使政府打压，也是扬汤止沸。政府，居民，房地产投资者最乐见的是：房价8%以下的年涨幅，以防投机者入场套利；银行做好房贷守门员，不让财务能力差的借款人蒙混入场；人口增长推动租金上涨，吸引有才华和有财富的人来定居。银行，在保证房地产市场长期、健康发展方面发挥着重要作用。盼着利率下降，盼着银行放松贷款政策的人，通常是利益相关人士，这种不切实际的期盼，造成了公众号小编的投其所好，胡乱写稿，以求阅读和转发。房价，不是忽悠上去的，也不会被谁忽悠下来，更不可能忽悠银行改变政策。粗制滥造文章的公众号，是在透支信誉和读者忠诚度，该充值了。当下的银行房贷政策，非常适度，既能满足购房者需求，又不会引发房价上涨幅度达到8%，监管当局没有理由打破现有的平衡。

04 利率，房贷政策对房地产市场的影响

利率是购房成本的决定因素，过去10年来，利率一直处于低位，有利于购房者，以及已有房贷的借款人。加拿大央行在2017到2018年的5次加息，并没有改变大多伦多地区CONDO房价上涨的大趋势。2019到2020年，即使降息，幅度也不会很大，对购买决策不会有太多影响。

房贷政策，自2018年1月1日以来，降低了购房能力，对平均收入射程以外的房产，交易量影响较大，这种局面在未来2-3年不会有大的改观。但4年后，大多地区的CONDO 房价逼近平均70万一套之后，高价房市场会重新活跃。

大多地区，中位数年收入的家庭，房贷每月的负担占了收入的50%，但其中CONDO的房贷负担只占收入的32%，因此CONDO价格既在投资者射程范围内，又在首次置业者射程范围内，围猎的竞争会比较激烈，CONDO 交易会持续活跃，价格依然会被逐渐推高。

2017年4月，安省自由党在省内实行非居民买房歧视政策之后，出现了6个月内房价下跌18%的壮观景象。非居民不买了，投机客被赶了出去，大多伦多人民的财富也因此付出了代价。复盘总结之后，我们有一下教训值得总结：1.房价连续2年涨幅8%的情况下，谨慎入场；2.土地能保值是个传说，低密度地区占地面积大的房产，比市中心的CONDO 跌的更快；3.政客为了选举，什么事儿都干得出来；4.不是利率涨房价就跌；也不是利率跌房价就一定涨；5.租房才是刚需，买房从来都不是刚需，市场的负面消息，立刻就能把买房的“刚需”变成“无需”，而租房市场的空置率和租金却不受情绪影响，一刚到底。

总结：前事不忘后事之师，经历了2017年4月以来的购房地方性政策变化，利率变动，房贷政策收紧，我们对房地产市场的规律应该有一个客观的，规律性的认识。“再不买房就晚了”，“政府放松了房贷政策”等野生记者写的东西不用点开看。当你觉得银行的政策很高冷的时候，表明此时的房地产市场很健康。买房只有一个时机：你自己做好了物质和精神准备，机会才是你的，否则机会是别人的。做个理智的买房者吧。