历史文章说明：本文原发表于2019-08-01。文中的利率、政策、房价、统计数据、产品名称和贷款标准反映当时环境，现时情况可能已经改变。本文仅用于历史记录与一般教育，不构成贷款批准、投资、法律或税务建议。
“一分耕耘一份收获；多劳多得；勤劳是美德。。。”我们按着前人指引的这条正确的道路认真学习，努力工作，可财富却像有地球引力一样，难以大幅度提高。工薪阶层，从来就没有靠劳动所得获得过富贵的人生，更不用说留给下一代可观的资产了。积累不起来财富的主要原因是：人类是消耗动物，只要活着一天，就要有消耗，自己赚的仅能维持消耗的情况下，就无法积累起财富。反观那些积累起财富的家庭，他们积累财富的速度，已经脱离了收入略大于消耗的地球引力。实现家庭财富的跃迁，是有方法的，但肯定不是加班加点出售自己的时间，更不是买彩票碰运气。财富实现跃迁，首先要找到自己不可替代性最高的收入来源，其次是了解自己所在国家的财富积累机制和法律，最后是找到能够指引自己采取行动的导师并成为行动π。
01 收入取决于在分工中的不可替代性
亚当斯密在《国富论》中指出，分工和市场是创造国民财富的基础条件。分工，要求人们找到自己相对不可替代性最高的那个细分职业，提高效率和产出，然后通过市场交换，来实现财富最大化。中国在改革开放之后实行了市场经济，生产率获得了释放，人们的物质生活水平得到了迅速提高。告别计划经济，拥抱市场经济之后的成果让全世界劳动人民清醒地看到：物质的匮乏不是分配问题，而是产出问题，是经济制度问题。最后几个不相信市场经济的国家，洗心革面之后，《国富论》的观点最终被全人类证明是正确的。奥派经济学家哈耶克早在1944年就指出，集权的计划经济体制是一条《通往奴役之路》；1978年，他在80岁高龄的时候再次指出，官员们坐在办公室就想准确地算出每个人需要什么，并按需生产属于《致命的自负》。哈耶克无疑是计划经济命运的预言帝。对于家庭来说，要提高收入，就要提高分工中的不可替代性，没有其他出路。全世界都知道了这个道理之后，为什么有些家庭能够抗拒地球引力，脱离收入与消耗基本相等的束缚，创造出数倍于同辈人的财富呢？在自己所在的国家和法律体制下，谁发现了资本的秘密，谁就能实现家庭财富的跃迁。
02 资本的秘密
友人推荐了《资本的秘密》一书给我，作者是位秘鲁的经济学家索托。这是2019年我读过的最让我感到震撼的经济学读物。书里系统地总结了我曾做过的，但还没上升到理论层面的认知。作者是一位田野实验性经济学家，他通过搜集发展中国家数据，解开了资本之谜：没有建立起私有产权神圣不可侵犯的法律制度，产权交易成本过高的国家，人民即使非常勤劳，而且努力模仿西方生活模式，只要无法从资产中提取资本，资本再购买资产，从资产中再提取资本。。。那么这些国家的劳动人民就很难实现家庭财产的跃迁，在收入与消耗相抵的跑步机上飞奔，可财富却原地不动。
“私有财产神圣不可侵犯”是很多人考量是否要移民的一个重要因素。严肃的财产权，必须有法律保护，以及详实的确认和登记，否则，财产无法在陌生人之间交易。当下热播的《长安十二时辰》是一部反恐宫斗剧，关于唐朝国民财富的重要论述出现在第15集，静安司主事徐宾和司丞李必之间的争论。李必嗔怪在反恐大敌当前之时，徐宾还有闲心搞创业，在家里拿竹子做造纸的化学实验。徐宾大吼了一句“造纸亦是大唐的将来。”，把老板李必吓了一跳。徐宾激昂陈词：大唐发展太快，纸都不够用了，基层干部没有纸，无法详细记录百姓的出生和去世情况，以及土地流转和财产转移的交易明细，长此以往，连谁有多少财产都搞不清，官府收谁的税呢？李必的志向无非就是保长安太平，保太子上位，实行轻徭薄赋，让大唐中兴。徐宾一语道破私有产权在国富民强中的神圣地位，以及记录完整的重要性，竹子造出来的纸物美价廉，关键是产量大，足够官府详细记录人口变动，以及产权和交易细节。中国的商业银行是1994年才开始账户实名制的，此前用家里爱犬的名字也能开户，金融资产难以确认。据说中国在考虑房产实名制登记。这些产权方面的进步，可喜可贺，但对于我们这些只活一辈子的人来说，等得太久了只好移民。韩国总统金泳三用了5年时间在韩国推行了房地产实名制，一个4500万人口的国家，在这项改革推进过程中逮捕了2000名公务员，把2位前总统送上了审判台。衷心祝愿中国的房产实名制能够顺利推行。
在美国和加拿大，一笔房地产交易，可以在几天之内就完成。其背后完善的产权法律，规范的交易流程，却是在上百年的漫长过程中逐步建立的。1849年，美国加利福尼亚州就有800多个产权管辖区，每个区都有自己的记录体系和管理规定。美国联邦政府在100年中，颁布了35个以上的优先权法令，才把整个美国的全部非正规所有权规定纳入统一的所有权制度，从而建立了健康的、高效的综合性所有权市场。
发展中国家，没有建立起统一的产权市场的情况下，完成一件产权事宜到底有多难呢？看看索托的田野考察结果吧：在秘鲁首都要注册一家小型企业，求人跑手续每天工作6小时，完成注册需要289天，注册费用1231美元；在秘鲁获得一块土地审批建自住房，求人跑手续需要6年11月的时间，与52个部门打交道，完成207项行政审批，最终要得到合法的产权证，总共需要728道手续；在菲律宾建房并得到合法手续，需要办理168道手续，涉及53个国家和私人部门，耗时13-25年。索托的书里还有大量的数据，我就不引用了。总之，合法途径走不通的情况下，大家就开始私建乱建了，而非法建筑因为没法进入产权法律体系，所以财产的转让权，抵押权，根本无法行使，这些资产成了无法提炼资本的“僵死资产”。僵化在资产中的资本有多少呢？菲律宾57%的城市居民和67%的农村居民的住房，都是僵化资产，无法提取资本，用于其他投资；秘鲁的53%城市居民和81%的农村居民，都住在非法建筑中。
发展中国家，也在吃薯条麦当劳，喝可口可乐，也有大型shopping mall卖名牌服装，精英人士也在打高尔夫，但这种肤浅的、生活方式的模仿，根本就不是资本主义的精粹。马尔萨斯当年的人口恐怖主义学说预言，人类的繁殖是几何级数增长，生活资料是算术级数增长，人类早晚得饿死。幸运的是，资本主义发现了掠夺资本，购买资产，提取资产中的资本，再购买资产，再提取资本，这个资本几何级数增长的秘密，从而不仅保住了人类的饭碗，还使物质生活水平得到了大大提高。我们虽然经常抱怨资本的扩张收缩周期带来的痛苦，但资本的胜利，是全人类的胜利，是全人类得以活命的保障。
03 看得见的是资产，看不见的是资本
水库里的水就是H2O，如果用来发电，就转成了电能，我们可以看得见摸得着水，但看不见也摸不着电能；我们能看见食物，却看不见吃掉食物之后转化成的能量。资产和资本就是这样的关系：能看见的是资产，看不见的是资本。房子建在某一块土地上，有窗有门，有厨房厕所，有车库花园，以房子做抵押借出资金用于再投资的整个过程，没有改变房产的任何物理状态和属性，只是在所有权的法律层面上做了改变：所有权之上加了一个抵押权。恰恰是用肉眼看不到的这种从资产中提炼资本的活动，可以实现一个家庭的财富跃迁。自己积攒首付，借入按揭贷款，购买房产，因为按揭贷款必须按期偿还，所以余额会自然下降，一线大都市的房价一路高歌，2、3年后加按，提取现金做首付，再申请贷款，再买一套房产。。。这是我自己实践过的投资方式，没想到早就被索托发现了其中的原理和妙处。
《资本的秘密》一书完美地解释了“所有权效应”，即，有规范法律描述，神圣不可侵犯的所有权所带来的效应。这六个所有权效应分别是：1.确定资产的经济潜能：房子如果只用来住，房屋这种资产就只有物理的自然属性，有了规范的法律描述之后，就不仅有自然属性，还有法律属性了，例如，可抵押，可质押，可转让，所增加的这些法律属性所带来的经济潜能，正是我们要挖掘的地方，挖得好，1套房子可以挖出10套；2.将分散的信息纳入一种制度：被纳入所有权统一描述的资产，才能被提炼资本，分散的信息和记录的集中化和规范化体现了所有权的价值；3.建立责任和信用体制：正规所有权本身就意味着责任，你是房主，就必须缴纳地税，按时归还按揭贷款；4.使资产具有可交换性；5.通过资产所有者身份建立自己的关系网络；6.规范和标准的所有权才能保护交易顺利进行。
中国推行了市场经济，用后发优势取得了生产力的长足进步。均贫富的思想依然在阻碍资本的衍生。限购限贷，就是抑制先富起来的人利用资本优势，继续扩大贫富差距，人为地抑制资本的再生。
04 行动π画像
一栋房子，能被看见的是房子的物理属性，肉眼看不见的是产权的法律属性。不要认为资本主义国家的人都了解这一点，出生在资本主义国家里的人，认为现有的产权制度理所应当，反而对产权的潜能视而不见，无知无觉。发现“资本的秘密”的索托是秘鲁经济学家，完全是资本主义的外人儿，却因为距离产生美，发现了资本主义的这一优越性。在加拿大安省的金马蹄地区，一共有740万人口，其中拥有多套房产的人数仅为12万人，只有低于2%的人知道资本的秘密，懂得可以利用房地产投资实现家庭财富的跃迁。我相信这12万人应该不仅拥有一套投资房，当发现了这个资本的秘密之后，会欲罢不能，反复实践。
幸运女神只眷顾有行动的人，运气只和行动有关，与空想没有交情。我公众号之前的75篇文章，已经讲述了比较系统和完整的地产投资思路：尽快还清自住房，不断加按投资房，请租客帮忙偿还房贷，租金收入是支持性作用，租金不是房地产投资的目标，利率低的时候持有房地产，而且尽量长时间地持有房地产，避免频繁交易，减少当期净租金收入，充分彻底地利用房地产的产权进行资本密集型的投资。在加拿大有中等收入，或有高净值资产的人士，都可以充分利用银行的金融杠杆，进行房地产投资。可以诚实地告诉大家，其实行动π的人数非常少。采取行动的读者都受益匪浅，2018年以来至少有4个家庭使用急速偿还自住房贷款的非常规手段，先将自住房贷款还清，然后对投资房加按，成功地实现了坏债务向好债务转换的历史性飞跃，从此摆脱了自住房贷款高的纠缠，大踏步开始了多套房的地产投资。还有极少数行动能力超强的读者，将有巨额房贷的自住房出租，自己租房住，也成功地甩掉了自住房贷款。有急速偿还自住房能力的人还有很多，但真正采取行动的人依然很少。我给行动π的画像是这样的：读懂了之前的75篇公众号文章，有强烈的心理暗示，要挣脱原有的财富积累模式，完成财富的跃迁，为下一代探索出在资本主义国家的生存和发展之道，敢于为自己的行动负责，笃信多伦多明天会更挤。2019年即将举办的系列讲座，内容只对行动π有价值，不适合到处找快速致富处方，听免费讲座的人。请微信私信我：“我是行动π”，我会在8月中旬把讲座通知发给你。
05 不要把地产投资当成体力活
有人把“不愿意刷马桶”当成不敢做地产投资的理由。也有人特别愿意刷马桶，不让刷还不高兴，要上诉。买了房子进行短租的人就属于后一种。
加拿大有完整的产权法律，以及顺畅的交易体系，可眼下如火如荼的airbnb尚未被纳入这一成熟的体系中。万锦市明确拒绝了短租。多伦多市也拒绝了，但是刷马桶爱好者们正在上诉，维护自己刷的权利。一个短租的房产，如何申报租金收入，以及银行在加按时如何处理这种收入，我不知道。房地产的产权明明是有法律充分保护的，出租和出售交易程序也相当规范，银行对租金收入与债务抵减的看法已经相对稳定，可短租行为和短租收入的法律地位尚未确立，至今没有融入完全合法的体系内，银行自然也要按老规矩衡量加按申请人的偿债能力，短租者应该拿不出银行要求的租金收入文件。法律系统内的投资，靠的是脑力，是资本密集型投资；法律系统以外的投资，是对僵死资产进行投资，靠的是体力。最重要的是，将法律体系内的资产改造成法律体系外的资产，是在亲手毁掉资产提取资本的所有潜质，这样的地产投资，最大的收获就是那点儿租金。加拿大的财富76%在房地产中，靠刷马桶，在房地产市场里淘到的是金还是别的？
不按规矩办事，走捷径，取巧，打擦边球，是我们的最爱，有几千年的历史了吧，移民之后都改不了。老子在《道德经》里就把这一传统美德说的很清楚了：“大道甚夷，而民好径。”总觉得走大道太慢，捷径上有黄金。最着急的一批人去泰国，塞浦路斯投资房地产，据说一带一路早晚能发展过去。
加拿大的华人，中等收入或有高净值，可以堂堂正正走大道，从银行正门借钱实现财富升级。靠体力，靠劳动，从来无法实现过财富跃迁。家庭财富跃迁的秘密，在于家庭对资本的运作能力。看懂这篇文章，并试着践行，你会发现：脖子上面才是赚钱的器官，脖子下面的器官是刷马桶用的。
生活在加拿大，一个资本主义国家，希望各位读者，能够对资本的属性有一个清晰的认识。知和行之间有一道鸿沟，这条鸿沟的名字叫选择。人们在选择的时候，面对的不是right way or wrong way, 而是right way or easy way，留在老路上，最容易。成为行动π的第一步，是把这篇文章转给你最关心的朋友和客户，在私产经济学，家庭财富跃迁上，一起学习，共同努力，大声说出自己的愿望：我要实现财富跃迁，我要做个行动π。喊出来你的梦想，就一定会找到志同道合的伙伴。