阅读提示：本文写于2026年2月，文中数据与计算反映当时的市场快照，并采用简化假设。实际结果会因房贷利率、首付、摊还期、租金、税费、保险、维修、交易成本及个人情况而变化；本文不构成买卖、投资回报或贷款审批承诺。
2026年1月，多伦多平均房价跌破100万加元，与5年前2021年1月的平均房价持平。多伦多CONDO平均价格5年前和5年后一样，都是60万加元。
经济学不像物理学那样容易做实验，但可以对实际发生的、非常偶然的现象进行分析，得出类似于实验室里做可控实验的结果。以前我们经常讨论买房好，还是租房好，对比的时候因为房价总在变化，因此不容易做静态比较。好巧不巧地，多伦多5年前和5年后的CONDO房价相同，在这个天然的实验室里，我们可以好好算清楚买房和租房的区别了。
01 有AI帮忙，糊涂账也能算清
如果一个家庭在2021年1月买了一个多伦多的CONDO用于自住，房价60万加元，选择了5年浮动利率，贷款在2026年到期，这期间经历了低利率、加息、高利率，又降息，目前是中高水平利率，这个家庭在过去5年的平均利率是多少？一共支付了多少利息呢？
我把加拿大央行政策利率（Policy interest rate）网页链接交给AI，然后输入指令：“贷款利率是央行利率加1.3%，贷款利率随央行利率变化而变化，从2021年1月到2026年1月，贷款本金10万元，总计利息支出多少？”AI经过计算，给出答案：14,228元。
我来解释一下这道命令：按揭贷款的浮动利率通常是商业银行的P（prime rate）减一个系数，P随央行利率变化而变化，故此得名浮动利率。2021年1月的P是2.45%，央行利率是0.25%，P与央行利率差距是2.2%。当时的按揭贷款浮动利率大约是P-0.9%=1.55%，即房贷的浮动利率是央行利率加1.3%。因此，我给AI下的指令是：贷款利率是央行利率加1.3%。
在AI的帮助下，我们知道了过去5年利率大起大落之后，借款人到底支付了多少利息。从每10万元贷款、5年共支付14,228元利息这个结果，用房贷计算器进行倒算，对应的固定利率大约是3%。即，如果2021年1月选了浮动利率，5年跌宕起伏之后，与2021年1月选择5年固定利率3%的按揭贷款，支出的利息大致相同。
感谢AI帮我们算清了一笔糊涂账：“不幸”在2021年1月选了浮动利率的借款人，相当于当时选择了5年固定利率3%的按揭贷款。有了这个答案，继续算清楚租房好还是买房好，就有了坚实的基础。
02 过去5年没买房的租房家庭，赢了吗？
5年前没有买房的家庭，如果一直租房，躲过了房价的涨跌，以及利率的波动，房价又回到了5年前，看似租房家庭是妥妥的赢家。但是，通过计算，我们会看到，从财富积累方面看，租房家庭并非赢家。
以按揭贷款固定利率3%计算，60万加元房产，贷款48万，月供2,019加元，总计支出121,140加元，其中5年共支出利息67,739加元，本金减少53,395加元。如果公寓管理费和地税每月650元，5年合计39,000加元，则买房家庭过去5年共支出16万加元，其中利息、管理费和地税支出106,739加元，同时偿还了贷款本金53,395加元。
如果过去5年租房，平均每月租金2,300加元，5年共支出138,000加元。租房家庭总支出比买房家庭的总支出少2.2万元，同时买房家庭比租房家庭多积累了5.3万元的财富。同等居住条件下，买房家庭在财富积累上胜出了约3.1万元。
加拿大统计局2023年数据显示：业主与租户的财富中位数差距在年轻群体中达104倍，在临近退休群体中这个比例达117倍，该差距主要由房屋所有权驱动。通过上面的计算，我们很容易理解这个差距是怎么造成的：即使在极端情况下，例如过去5年房价停滞不动，买房家庭依然在财富积累上胜出租房家庭。
03 地产投资者输了吗？
5年前，如果地产投资者买了一个60万加元的CONDO单元用于出租，5年来合计租金收入13.8万加元，总支出16万加元，从支出上看“亏损”了2.2万加元。投资房的负现金流，就是追加的首付款，并非财务上的亏损；相反，净租金收入还可能是正数。
5年净租金利润为：毛租金收入13.8万加元，减去利息支出、管理费和地税，合计106,739加元，应纳税的净利润为3.12万元，平均每年租金利润为6,252元，需缴纳所得税。如果边际税率是30%，则每年应缴纳税款约1,875元，5年合计约9,375加元。
投资者在持有这个CONDO单元的5年里，追加现金2.2万元，上缴所得税约9,375加元，合计现金约31,375加元，同时获得了5.3万加元房屋产权，即净增加约2.1万加元房屋产权。地产投资者的收益，显示在个人资产负债表的资产中，而非损益表中。
过去5年对于地产投资者来说，仅收获了约2.1万加元净产权收益，却经历了利率起伏、现金流吃紧的考验。房东为租客撑起了一片安居的空间，自己却经历了风雨的洗礼。仅从过去5年的经历来看，地产投资的机会成本比较高，让我们共同期待房东的收益在未来5年能得到应有的回报吧。
过去5年，自住房买家受益最大，其次是地产投资者，都是追加了买房首付款，但收获了房屋的产权。租房家庭一如既往地支出最少、负担最轻、生活最轻松，但在资产方面颗粒无收。
结语：谁才是真正的赢家？
租房家庭在享受当下方面，远胜买房家庭和地产投资者。他们可以在房主为还贷努力的时候，轻松地外出度假和外出就餐，不仅过去5年如此，今后也是。在享受当下方面，租房家庭是永远的赢家。
“负担越重，生命越贴近大地，越真切实在；负担缺失，人变得比空气还轻，飘离大地，成为半真的存在。”——米兰·昆德拉《不能承受的生命之轻》。在任何时候、任何国家、任何年代，眼前的责任越轻，日后的负担就越重。
地产投资者通过获取房产，捕获了租房家庭的收入，用主动承担风险、继续追加买房首付款的形式，增加了自己的收入来源，并积累了净资产。自住房买家用积攒的存款做首付，抵押未来的现金流获得房产，并通过偿还房贷强制储蓄、积累产权，为退休生活储备粮草。
罗伯特·清崎在《富爸爸》丛书中反复强调一个观点：富人的收入进入资产负债表中的资产端，日积月累；穷人的收入进入现金流表中的支出端，月光年光。穷爸爸和富爸爸的命运，在这两张表中已标好了价格。
茨威格在《断头皇后》中写道：“所有命运赠送的礼物，早已在暗中标好了价格。”有些人只是在退休后才找到价签，此前一直认为命运赠送的礼物是廉价的，甚至是免费的。新春佳节之际，祝愿所有的读者朋友都能笑到最后；笑到最后的，才是笑得最好的。
原文刊载：《投资周刊》第273期
王红雨，2026年2月24日于多伦多