历史文章说明：本文原发表于2019-03-21。文中的利率、政策、房价、统计数据、产品名称和贷款标准反映当时环境，现时情况可能已经改变。本文仅用于历史记录与一般教育，不构成贷款批准、投资、法律或税务建议。

读过吴军老师的《见识》之后，有一句话总是不停地跳出来“西瓜是芝麻重量的2万倍”，每当看到有人因小失大的时候，这句话就会自动单曲循环。“如果把投资房加按，可以取出来15万现金做首付再买一套投资房，但原来的贷款合同还有2年到期，现在加按要罚款5千，我等2年以后再加按吧。”。本可以填两张申请表，零首付买多一套投资房，就因为这5千块钱，错过了。“我们是自雇的，所以收入你知道的，我们交35%首付你看能贷款吗？”个人应纳税收入低，直接影响房贷借款能力，自雇很辛苦，工作时间比打工还长，借钱快还是攒钱快，这么简单的问题对自雇人士来说却是道难题。加拿大76%的财富在房地产里，现金+存款+汽车+股票+债券+大宗商品+古玩字画+等等才24%；加拿大家庭财富约45%是自住房和投资房等不动产，其他55%是含企业年金的流动资产。去有钱的地方赚钱，去有财富的地方寻找财富，应该是顺理成章的，但大多数人偏偏努力在捡芝麻。自从金本位1971年废除以来，能够把劳动成果保存下来，也就是砖本位了。“落袋为安”是A股里的专用术语，“落砖为安”是全世界都通用的资产保全办法。像吴京那样押房子赌事业的，只见到他成功了，其他人，呵呵，连房子带事业一起成了沉默的证据。

吴军老师给一辈子甘心捡芝麻的人做了一个诊断：追求太低；习惯于不动脑筋地简单重复工作；见到芝麻不去捡，觉得吃亏；没有捡西瓜的能力；对时间没有敬畏。怎么治呢？药方就是：调高追求；挑战自己的认知范围，不断学习，提高捡西瓜的能力；纠正评价体系，树立时间比钱重要的价值观。

调高追求，把退休时的财务目标调整为：一套没有房贷的自住房，200万金融资产，不给政府、人民和儿女添麻烦，养老的事儿自己解决。个别理财顾问抱怨“大家把用于养老的钱都拿去买房子了”。财富就在房子里，不买房子拿什么养老？不买房，钱拿去炒股票，以后住哪儿啊？安省2018年老年公寓标准间平均月租金已经涨到了3618加元，有中文服务的老年公寓月租金在5500加元以上，人老了，没有自己的住房，靠退休金根本住不起养老院。自己有房子，65岁时如果还有贷款，是无法退休的，沃尔玛白发苍苍的店员，就是活生生的教材。200万金融资产看似很多，但能够保持本金不动，每年从投资收益中取出10万元用于生活，并不是件容易的事，依然需要不断学习理财智慧，在退休停止主动收入的时候，有足够的被动收入维持体面的生活。房地产投资，可以将一套没有贷款的自住房+200万金融资产的退休目标提前10年。加按一套投资房，取出现金，做下一套投资房的首付，零首付多买一套投资房，由租客不分昼夜地帮你还款，累积房权，落砖为安，岂能因5千块的罚款就推迟2年？一套房产与5千元罚款相比就是西瓜比芝麻。多伦多一位励志小哥，32岁在多伦多拥有10处房产，房产市值高达千万元。新闻报道中称他最开始买房时自己住地下室，出租楼上的房间，这和我遇到过的所有多套房投资者一样：榨干自己的所有现金做首付，千方百计加大杠杆，节衣缩食过苦行僧生活，笃信多伦多人口会不断增加，房价持续上涨，后来者财务能力更强，把地产投资作为人生修行的苦旅。捡西瓜的能力不是天生的，是锻炼和修行出来的，是推迟满足感换来的，整天吃零食看电视，就只能捡芝麻。

看到芝麻不捡难受，是一种病，得治。加拿大是直接税国家，对企业经营中的征税很少，税赋都落在个人头上了，而且是累进税。中国是间接税，主要是企业在交税，个人税率低，相当于累退税。很多聪明的华人自雇人士和小业主发现了这个特点，为了避税，把赚的钱留在公司，不发给自己，或把收入分给家人，结果造成个人收入报的很少。银行衡量借款人还款能力时，看的是个人应纳税收入，不是毛收入或公司收入。多交4千元税，多借5万按揭贷款，芝麻和西瓜的关系。加拿大人37岁到53岁的16年中收入最高，买自住房，买投资房，加按投资房，继续投资房产，需要在这短暂的10-15年间完成，过了这段时间，可以说，基本上没机会了。对自己狠点儿，小便宜不占，集中力量办大事。有些捡芝麻的人，还一边捡一边吃，把家里买牛奶的费用也列支在公司的开支里，这样的人不捡一辈子芝麻都不可能。90%自雇或家庭小生意都无法出售或传承，建议小企业主或自雇人士在收入最高的几年，提高个人应纳税收入，利用杠杆，投资房地产，落砖为安。房地产才是财富的终极形式，看看平遥古城，看看乔家大院就知道了。

对于很多人来说，财富自由地退休是一件大事，一旦被动收入取代主动收入，即到达了重要的人生里程碑，无论年纪多大。为了这个西瓜，丢一些芝麻是值得的。讲了励志故事：A夫妻利用国内亲属暂时不用的30万资金还清了自住房贷款，解救出了借款能力，之后加按了3套投资房，从3套房子里取出现金60万，归还了亲属的30万，自己留下30万现金，其他未加按的投资房现金流可以维持正常开销。整个操作过程仅3个月，结果却具有里程碑意义：夫妻俩比预计早10年进入退休状态。未到期的贷款需要交罚款，加按有法律费用，加按出的现金如果用于偿还自住房贷款时利息无法抵税。。。等等摩擦费用，在A夫妻提早退休的西瓜面前，就是芝麻。有人不肯花钱去洗车行洗车，而是自己用水龙头冲，因为自己的时薪是14.2元，洗一台车要15元，所以自己花一个小时洗车更划算，这就是典型的穷人的算法；而富人的算法是：我现在的时薪是14.2元，但我花15元雇人洗车，节省下来一个小时的学习时间，通过提高自己，日后我的时薪会30元，所以现在值得花钱买时间。只有当一个人认为时间最值钱的时候，才能看到西瓜，否则眼里都是芝麻。

史记货殖列传中说：贫富之道，莫之夺予，而巧者有余，拙者不足。贫富不是外力能予夺的，要自己有主观能动性才会去争取富裕，愚钝不化的人总是捉襟见肘，忙个不停，而聪明机敏者总会享受富足。有个穷人跑到上帝那里投诉富人为富不仁，上帝按照穷人打土豪的要求把富人变穷，同时给了他们两个人一人一座煤矿。穷人因为身体好，挖的又多又快，赚钱比富人多，还给老婆孩子买了很多好吃的；富人干的慢，但赚了钱之后自己舍不得花，雇了两个彪形大汉帮自己挖煤，不出一个星期，富人还是富人，穷人还是穷人。这个世界上芝麻太多，忙于捡芝麻，边捡边吃，就看不见西瓜了，满足于嘴里香喷喷的几粒芝麻，也就没有捡西瓜的动力和勇气了。