历史文章说明：本文原发表于2018-12-27。文中的利率、政策、房价、统计数据、产品名称和贷款标准反映当时环境，现时情况可能已经改变。本文仅用于历史记录与一般教育，不构成贷款批准、投资、法律或税务建议。
每年年底我都会邮寄一份信给所有客户。2018年致客户的一封信与各位读者分享如下：
又到了一年一度向各位朋友总结一年来心得的时候。首先要祝福所有信任和支持我的客户朋友们圣诞节快乐，在新的一年来万事如意，心想事成。
2018年1月我开通了自己的微信公众号“王红雨在加拿大”，自己定的小目标是通过公众号文章，分享我的所思所想，争取一年写50篇，强迫自己思考和梳理工作心得和体会。6月在尼亚加拉瀑布地区搞了为期2天的首届华人财商论坛，讨论内容编撰成会刊且申请了书号，已正式出版发行。论坛上大家共同订立了一个财富自由的小目标——夫妻之间互保50到100万人寿保险；退休前还清自住房贷款；退休时实现200万金融资产。与会的200+人组成了一个微信群，分享经验和心得，论坛的主讲嘉宾对群友的问题做专业解答。通过这次论坛我自己对财商有了更深刻的理解，下面与大家做一下分享。
回顾过去9年来的工作，在按揭贷款的知识传播，说到做到等方面自觉成绩不错，但有一项工作非常薄弱，需要向各位客户检讨。按照商业银行法的要求，银行需要向借款人提示债务风险，并解释银行的各类保全和保护产品，其实就是人寿保险、大病险、伤残险和失业保险。以前没有太重视这项工作，都委托分行同事去完成了。通过这次财商论坛我对保险的重要性有了新的认识。人身出现意外的情况下，即使有遗嘱，遗产的处理也相当缓慢，加拿大虽然没有遗产税，但很多死者的资产相当于在死亡时售出，因此需要交纳所得税，如果生前没有足够的人寿保险，遗产收益人可能因没有现金交税而被迫在不恰当的时机处置资产，用于缴税。保险金额是否足够，与债务相关，以前买过50万人寿保险，现在多出60万贷款，如果无法快速处置房屋等流动性差的房产，原来的50万人寿保险明显就不够了，这就是为什么银行在交房前要客户签署确知风险的文件。大病险、伤残险和失业保险也非常重要，提示大家，重新检讨自己的各类保险是否足够，最低保额=50-100万=总保额-（流动资产-负债）。
加拿大的社保金，上限是每人每年1.5万左右，如果退休时还没有还清自住房贷款，其实是无法退休的。我们在很多服务业岗位上都能看到白发老者们工作的身影，这些退而不休的老人并不是每个人都喜欢工作。加拿大的企业年金制度分两类，一类是给到去世为止，例如，Sears 百货，这样的公司很容易被员工的长寿拖垮；另一类是按工作期间的缴存额发放养老金，可能出现人活着，钱没了的囧境。自雇人士99%都没有企业年金，退休生活只能靠社保和自己的投资。因此，自住房这种巨额消费贷款请务必在退休钱还完。
退休时，不建议依然持有投资房，最好是持有金融资产。如果有200万金融资产，固定投资回报率5%，年收入就是10万，应该可以维持体面的退休生活。
从生命周期的债务安排来看，我的建议是：45岁以后就不要再加大自住房贷款了，留20年时间还清自住房贷款。至少从50岁起，开始从投资房的加按中取出现金用于金融资产投资，因为金融资产的投资复利效应需要时间的积累，65岁退休时才开始金融资产投资，有些太迟了。
加拿大的加息周期还要维持1-2年，建议大家只要有能力就加速偿还自住房贷款。金融资产投资，建议选择浮动利率的优先股或债券。