历史文章说明：本文原发表于2019-05-30。文中的利率、政策、房价、统计数据、产品名称和贷款标准反映当时环境，现时情况可能已经改变。本文仅用于历史记录与一般教育，不构成贷款批准、投资、法律或税务建议。
过去9年里，因为工作关系结识了很多房地产投资者，让我学到了很多经验，同时也看到了很多教训。房子，在不同人的眼中，具有不同的价值和特点。成功的地产投资者眼中，其实房子就是抵押品，无需带任何感情色彩。作为抵押品，银行认可就好，如果兼备能够不断加按，像提款机一样为更多其他投资提供资本，那就完美了。把房子视作抵押品的投资者，通常比较成功，也比较轻松。想太多了的人，反而被房所累。
冯仑对房地产的定义是：人造的，有价值的，固定空间。人类开始直立行走之后，心脏上移，两腿着地而不是四肢着地，有利于长跑而不是短跑，所以出汗时必须立刻散热，于是人类的皮毛开始退化。没有了长毛和厚皮保护的人体非常怕剐蹭，于是就住进了山洞。老虎、狮子，毛衫太厚，不散热，只能短跑，但也不用住山洞，所以渐渐与人类分道扬镳了。人口越来越多，山洞不够住了，人类就开始了房地产开发。就业机会多，学校集中，娱乐和购物等设施扎堆儿的地方，太多人想入住，所以只好把房子建到天上去，毕竟土地有限，天空无限。从人性上来看，“房住不炒”是不可能的，因为“人造的，有价值的，固定空间”毕竟是有限的，稀缺的。人与人之间的竞争，只为一件事：生存空间的竞争，当然包括人造的固定空间。所有买房的人，都是为了投资，因为租房也可以住，嘴上说买房是刚需的人，其实不仅仅是因为要住，而是丈母娘认为那是刚需。经济学定律之一就是替代性原理，买房的替代方案就是租房，所以，买房的人，都是地产投资人。2018年加拿大的首次置业人士问卷调查的结果显示，80%的人认为房子是一项很好的长期投资，我认为其余的20%人没说实话。既然都是房地产投资者，谁做的最好最轻松，而谁又很痛苦很挣扎呢？让我们看一下典型的地产投资者画像吧。
01 轻松愉快的神仙级地产投资者
这是一批银行最喜欢的房地产投资者，填两张申请表，就可以多买一套房子的客户：第一张申请表，申请加按现有投资房，第二张申请表，是申请下一套房子的贷款，当然首付是从前一套房子加按拿出来的。这种神仙一样的地产投资者是怎么修炼的呢？
首先，在银行眼里，房子就是个抵押品，无论是独立屋，半独立屋，镇屋，还是公寓楼，只要符合抵押品资格，都可以做为合格的抵押品，用于发放抵押贷款。有客户打电话来问，某大学边上的一栋独立屋，有11间卧室，能申请到贷款吗？这是学生宿舍，银行不会给按揭贷款的。有客户来问，能不能把半独立屋的自住房加按并转银行，房子在北约克，地下室分租了，答案依然是NO，北约克的半独立屋都在一家庭的区化zoning里，房子住了两个家庭，银行不接受这种抵押品。上述破坏抵押品性质的做法，是搬石头砸脚的行为。银行是房地产市场中最重要的角色，如果不顾及银行的要求，自作聪明，强制房子增加租金收入，非法改动居住用途，违反区化规定，会使房子失掉抵押品资格，不仅无法加按，而且很难出售，反而降低了房子的价值。神仙级的地产投资者，把银行的好恶放在第一位，对房子和银行都保持一定的敬畏，不去做任何耗时费力，又破坏抵押品的事，把银行当成做重要的合作伙伴，与银行合作共赢。
其次，对投资房所在城市有坚定的守拙情节的投资者，笑到最后。我曾问一位有10套公寓投资房的客户，是怎么做到的。客户的回答很出乎意料：2008年底多伦多地产市场陷入冰冻期，每个都说房价要跌一半，交易量锐减，那时客户已经有了5套投资房，所有人都劝TA赶快卖房，TA 没卖；2011到2016年，公寓楼7年的涨幅只有20%，TA耐心地只买不卖，终于等来了2016到2019年的补涨。投资一个城市，就是买这个城市的股票，信心比黄金还重要。如果2008年卖了，2010年再买回来，2016年卖了，2018年再买回来，除了给政府交税，你还能赚到多少呢？不做无谓的炒买炒卖，尽量推迟缴税，长期持有具备内在价值的投资产品，比缺乏远见和信心，不停炒卖的投资收益高出很多倍。投资品是什么不重要，关键是在看准了内在价值之后，如何持有。巴菲特和芒格精心地长期维护复利这台机器，让其他投资者无法望其项背。地产投资者要长期精心维护杠杆这台机器，只要买的早，长期不卖，后来的投资者根本没有任何赶超的机会。
最后，投资者需要长期保持较高的收入。银行只认收入不认人，老客户，工作丢了，来申请贷款，对不起，不借。银行的这种“嫌贫爱富”是一种积极的，正确的歧视，没有还款能力，就别想贷款。要想让买投资房，加按投资房，再买投资房的愉快旅程延伸下去，必要条件是维持较高的收入。或者反过来说，在收入最高和工作最稳定的10-15年时间里，要迅速建立起房地产投资组合，如果正好这段时间是低利率时期，那就完美了。加拿大房产投资最大的优势是，银行保守。美国房地产市场摔大跟头的原因，是在低利率的时候放松了房贷审批标准，放进来一大批没有借款能力的房产买家。加拿大的银行业，从未在这方面犯过错误，要么有高收入，要么有高净值资产，否则别想借钱，理直气壮地歧视抗风险能力弱的群体。神仙级的地产投资者，是银行最欢迎的客户，因为收入水平足以让银行放心地贷款。
02 向拥有多套投资房努力的投资者
没有人天生就会做房地产投资，走点儿弯路再正常不过了。没有比较就没有伤害，很多投资者是自己遇到瓶颈后，发现“别人”成为神仙级地产投资者的时候，开始读我文章的。很多收入高的家庭，大笔缴税却得不到合理的社会资源和补偿，转而求助于银行，希望藏富于房，落砖为安，为退休生活储备资产，但买了两三套房子之后，银行开始说“不”了。以前我们华人社区研究这个话题的人不多，其实很多人都遇到同一个问题，即，房贷植物人儿问题。好在微信朋友圈和各种群，让这个问题有了可以讨论的场所，于是很多人发现自己并不孤单，而且这个问题也不是不治之症。在最近两年，那些坚信多伦多房地产市场会继续繁荣的朋友，付出了很多努力，要么用非常规手段在家人的帮助下急速降低自住房贷款余额，然后立刻加按投资房贷款，用来偿还从家人那里借用的资金；要么放弃房贷金额过大的自住房，另寻住房。无论哪种做法，摆脱自住房贷款金额过大的羁绊，都不是一件容易的事，但成功解套的朋友真的很兴奋：他们不仅打开了多套房投资的大门，而且学会了金融杠杆运用，家庭负债管理，以及私产经济学的精髓——房地产资本运营。实践得出的真知，是传承给下一代最宝贵的遗产，也是第一代移民通过自己的努力习得的弥足珍贵的，在资本主义国家生存的基本技能。在这个过程中，我为能够帮助更多的同胞理解，并最终成为多套房投资者而感到由衷的喜悦。
03 南辕北辙的地产投资者
最近参见了一个活动，我讲利用金融杠杆做地产投资，另一位前辈讲房产主动升值的话题。我自问自答一个问题：什么是房产被动升值？既然主动升值是亲自动手，改善房产，令其升值快过其他周边的房子，属于主动升值的地产投资，那么什么都不做，背着手看房产上涨，就是被动升值呗。银行在评估民用房产市价的时候，用的方法是比较法，即，目标房产与其邻居最近售出的同类房产价格进行比较，得出目标房产当下的市场价。用作比较的房产被称作comparable，如果目标房产比Comparable 1多一个卧室，目标房产加6万；Comparable 2 有Ravine后院而目标房产没有，目标房产减4万。。。如果地产投资者不知道银行是如何评估房价的，把房子的地毯都换成的顶级材料的地板，从银行的评估来看，属于白花钱升级，因为不在银行评估的加分项之内，顶多是更吸引潜在买家而已。第一类背道而驰的地产投资者，属于盲目进行资本性投入，花钱、费力、耗时，却无法令房产增值的投资者。其实，很简单，只要我们都遵守法规，主动维护社区的安全，维持社区秩序，发现小区里有非法分租的情况就打电话给311举报即可。邻居房子的价格决定了你的房子的价格，所以北美很多时候，一个建设项目想过邻居这一关就非常难，例如，在你们小区边上建一个难民收容所，你会同意吗？Don’t in my backyard 是北美社区文化的基础，“别在我家后院搞事情”，因为我不想让我家房产价格下跌。
认为提高租金就可以提高房产价格的人，完全弄错了方向，商业物业可以通过提高租金提升房产价格，而民用房产非法改造房屋结构，非法租给多家庭，都是在破坏房产的合法抵押品资格，破坏社区，结果是不能加按原有房贷，而且非法改建的房产很难售出。
有些投资者属于比较任性的一类，手里有2、3个楼花还没交割，偏要放弃稳定的工薪收入工作，去做自雇性质的工作，而后者需要两年报税收入才能用于申请贷款，而不是工资单加雇主信就可以了。
有些投资者听说某地房产有现金流就去投资了。想过汇率风险吗？想过不同国家的税率吗？加拿大没有遗产税，你要去有遗产税的国家投资地产，请多买一些人寿保险，否则受益人可能连税都付不起。
04 还没有投资意识的投资者
买套自住房，住一辈子，计划在打理不动的时候就卖掉，换个小房子，以房养老的家庭，应该占了90%。也许没有意识到，其实买自住房本身就是一种投资行为。加拿大有倒按揭，达到一定年龄之后，可以把房子抵押给金融公司，每月领取一定金额的房贷收入，死后房产交由金融公司处理，售房后余款交遗嘱受益人。中国有了商品房之后，很多中产家庭就把投资重心从股市转向了房地产，A股市场里只剩下了屌丝和庄家，政府通过限购和限贷等措施打压地产投资，投资者通过假离婚真买房等手段与政府周旋，这一切都在说明中产以上的家庭房地产投资意识的苏醒。房地产作为有价值的固定人造空间，随着人口的增加，一直保持着稀有资源的特殊性，而这一特性恰好符合投资品的特征：可使用，可抵押，保值且跑赢通胀，最关键的是每个人都熟悉房产，而不是每个人都熟悉股市。买房，本身即是投资意识的觉醒，与租房相比，已经摆脱了因怕剐蹭不得不找个地方住的本能。租房，是纯消费，买房是消费加投资，只是买房的人自己还没有意识到。大多数人，房地产投资的第一步就是换自住房的时候，原自住房不卖，用于出租，从此开始了多套房的投资之旅。