历史文章说明：本文原发表于2018-04-23。文中的利率、政策、房价、统计数据、产品名称和贷款标准反映当时环境，现时情况可能已经改变。本文仅用于历史记录与一般教育，不构成贷款批准、投资、法律或税务建议。
加拿大安省政府2017年4月公布420公平购房计划（FairHousing Plan），至此一周年之际，作为房地产市场的近距离观察者，我把政府调控房价一年以来值得铭记的所见所闻与读者做一个分享。这次突然起来的政策变化，给正在升级自住房和购买投资房的消费者所带来的影响和冲击是近十年来前所未有的，且影响程度非常大。从积极的方面看，政策调整和市场变化给过于乐观的人敲了警钟，给参与其中的冲动者上了血淋淋的一堂课，给房地产市场的后来者提供了前车之鉴。从消极的方面看，政策突然调整政策给房地产市场造成的冲击，以及给普通房主带来的损失是毫无必要的。过去一年来，地产交易中冲动者受到的惩罚最多，从这些“被害者”身上能够汲取的教训也最大。
2016年是过去十年中，新移民落户安省，以及其他省民移居安省人数最多的一年。房贷政策在2016年9月发生了一次前所未有的变化，具体地说是执行了很多年的新移民不看收入的贷款审批政策被某报刊以讨伐檄文的方式曝光，并点了几个银行的名字，这几个银行迅速做出了政策调整，于是，一石激起千层浪，很多新民忽然有了买房的急迫感。进入2017年之后，多数银行收紧了新移民政策，但个别银行依然我行我素，执行过于宽松的审批政策，为地产市场继续助燃。去年4月20之前，整个大多伦多地区各类房产都出现了抢购现象，省政府以莫须有的理由宣布了公平购房计划，剑指非居民，指责非居民是房达姆，藏有大规模抬高房价的杀伤性武器，需要在购房时先缴纳15%炒房税，经N年M个条件审核证明是自住之后再退税。2017年底加拿大统计局公布了非居民拥有房产的具体数据：大多伦地区非居民拥有房产的比例是3.4%，其中各类房产的拥有率分别是：独立屋2.1%，半独立屋2.3%，镇屋2.9%，公寓7.2%。大多伦多的房主中，本地居民房屋拥有率96.6%，非居民拥有率3.4%，房价无论涨跌，都不能归因于非居民，因为非居民的比例实在太小，没有能力左右房价。一个针对非居民的歧视性政策，怎么会对市场有这么大影响呢？我自己的理解是：非居民的15%炒房税，像一根针，刺破了房价只涨不跌的气球，扎醒了很多人的暴富梦，让市场重新回归了理智。
地产交易中冲动行为的发起人，有一类是勤奋的懒人。“买到就赚到”，像“一招制敌武术班”；“三天见效减肥药”一样，刺激着那些平时不学习财商知识，却幻想一觉醒来已经获得了财富自由的人们，踏入陷阱而不自知。我们身边有太多勤奋的懒人，忙忙碌碌，费劲心机地寻找着各种捷径，为一夜致富，快速减肥，一招制敌煞费苦心，踏破铁鞋，交这种学费，不找到比别人更高明的方法，不达到一劳永逸的结果，绝不停歇。当这些勤奋的懒人发现持续上涨的房地产时，落入陷阱就是必然的了。不要误会，这个陷阱不是别人挖的，是这些懒人自己。这个陷阱的本质是：用于积累财富的时间不够了。原因是已经浪费了太多时间在寻找捷径上，没有脚踏实地的积累，而“时间不够了”的恐慌使这些人超乎寻常地积极寻找速成之路，心心念念能够马到成功，在满怀希望又分分秒秒面临绝望的情况下，生怕错过任何发财机会。地产交易中冲动的行为发起者是没有知识积累，没有实践经验，时间不够了，却梦想一夜致富的人——勤奋的懒人，他们给我们旁观者的教训是：成长比成功更重要，花时间在成长上，想要的结果自然就生长出来了，没有积累的人就没有能力识别是机会还是灾难，在时间紧迫的压力下，拿博彩和搏傻当成投资了，早晚不是被鲁莽的政策教训了，也会被波涛汹涌的市场淹没了。
一些冲动者是稀缺性骗局的牺牲品。“土地有限，人口越来越多，所以房子越来越稀缺，房价会一直涨。”这种房子稀缺论，房子刚需论，再不买就买不到了的说法不是事实，而是一种营销手段。租房可以替代买房，所以买房这种需求在任何国家、任何时候都不是刚需。相信了房子稀缺的说法，冲动买房的人是落入了营销陷阱。罗伯特.西奥迪尼轰动世界的畅销书《影响力》出版于1984年，这本书是写给消费者用于防忽悠的，因为美国在80年代时针对人性弱点的各种营销手段已经粉墨登场，消费者急需防忽悠的避雷针，于是《影响力》这本书就应运而生了。不幸的是，读这本书的消费者并不多，而选择销售岗位的人却视为圣经人手一卷。我把这本34年前的书第266页的部分内容摘抄如下，请冲动者对号入座 “参与竞争稀缺资源的感受，有着强大的刺进性。情人的态度本来不咸不淡，可听说有对手出现，他们立刻热情四射… 销售员也会对举棋不定的客户玩弄这样的手法。比方说，要是地产经纪想把房子卖给犹豫不决的潜在客户，他可能会告诉客户说，有新的买家看上了房子，很是喜欢，还打算第二天来商谈细节条款。这个新买家当然完全是捏造出来的，销售人员一般会说他们是很有钱的外地人，“为了避税的外州投资客”，或是“刚搬来本镇的一位医生和他妻子。”有些圈子把这一手法叫做“赶鸭子上架”，效果好的出奇。因为不想败给竞争对手，好些迟迟不出手的买家立刻果断拍了版。”这段话，写于34年前，这么老套的营销手段在今天依然好使，怪不得《影响力》一书的中文版至今依然在营销类图书排行榜上名列前茅。赵本山其实早已把这段话搬上过春晚，小品的名字是《卖拐》。现在的销售人员只是略微改变了一下手法，例如晒排队买楼花的照片，昨晚抢房的战果（不一定是自己的客人）——要价100万，最后150万成交等等。消费者如果没有反营销能力，其实很难不被骗。推荐大家平时阅读一下销售员们的教材，在日常生活中锻炼免疫力。
一些冲动者是羊群效应中的无知者。金融史学家查尔斯.金德尔伯格说过“没有什么能比看到朋友赚钱，更能打破自己舒适安康的心境，扰乱自己的判断了。”《非理性繁荣》的作者罗伯特.席勒认为，疯狂的过程会以“正反馈”的形式自我升级，最初的价格上涨鼓动更多的人买入，这又使价格水涨船高，从而诱使更多人参与进来。获得诺贝尔经济学奖的心理学家丹尼尔.卡尼曼认为，跟风的投资者由于羊群效应，在错误的时间冲入陌生的投资领域，会造成毁灭性创伤。以上都是近些年被普遍认可的行为经济学的结论，简单地说就是：投资中的集体一致，是导致群体失聪失明，丧失理智，最后导致市场无效，后入场的人输掉背心。
最后一类冲动者是“机不可失”骗局的受害者。这类骗局随处可见，并不是房地产市场特有的。世界上所有骗子下手的时候，第一步就是想尽一切办法让受骗者相信“机不可失，失不再来”。当一个人没有准备好的时候，对他来说，这个世界上不存在任何机会，哪来的机不可失呢？当一个人万事俱备的时候，随处都是机会，因此也不存在失不再来的情况。所以，当你听到“机不可失失不再来”的时候，说这个话的人，就是在骗你。一个人的强弱是这样计算的，勇气减恐惧大于零的人是强者，小于零的人是弱者，恐惧是与生俱来的，永远都是正数，勇气是后天习得的，有事有时高，某事某时低，谁也不要笑话谁，因为没有人可以在任何时候、任何事情上，永远做强者。我看到很多从业人员发朋友圈，奚落自己的客户犹豫不决，这种不懂社会心理学的人不太适合做销售人员。
情商，财商，双低的人，通常是冲动的执行者，也是经济损失的承担着。财商包括5个能力1.赚更多钱 2. 守住你的钱 3.财务规划 4.财务杠杆 5.改善财务信息。