历史文章说明：本文原发表于2018-03-12。文中的利率、政策、房价、统计数据、产品名称和贷款标准反映当时环境，现时情况可能已经改变。本文仅用于历史记录与一般教育，不构成贷款批准、投资、法律或税务建议。

加拿大每5年做一次人口普查，根据人口普查法，不配合统计局进行普查的居民将面临民事责任后果，因此，加拿大人口普查的结果非常准确和权威。最近一次人口普查是2016年进行的，结果在2017年陆续公布。关于加拿大人住房的人口普查结果公布于2017年10月25日。统计局Housing in Canada报告的新闻稿把加拿大人的居住状况，以及住房观做了一个总结，内容提要如下：

1871年有普查记录的时候，加拿大人口350万，房屋60万间，平均一间房子住5.8人，平均房价2300加元（相当于现在的7万元）。2016年加拿大人口3520万人，居住在近1410万套房屋里，平均一套房子居住2.5人，平均房价44万。截至2016年人口普查，加拿大一共拥有私人产权的房屋1407.2万，即，我们说的“住房”，不包括病房、监狱、非法群租屋、老年公寓等。从以上情况看，随着人类文明的进步，虽然人口急剧增长，但居住条件改善得更快，追求更好的生活品质是最基本的物质追求之一。

买房？租房？是人生最大的决策之一。决定因素很多，包括家庭财务情况，是否打算移居其他地方，以及生活态度。据2016年人口普查，加拿大有3520万人口，家庭数量1410万户，即，每户2.5人。950万户家庭有自己的自住房房，占家庭总数的67.8%，即，加拿大房屋自有率67.8%。2011年人口普查时，房屋自有率69%，；2006年人口普查时，房屋自有率68.4%。从1991年自有率62%到2006年是个稳步增长的15年，达到房屋自有率68%之后的10年，房屋自有率已基本稳定。各个省中，纽芬兰房屋自有率76.7%最高；魁省61.3%，低于安省和BC省。

大家比较关心的都市房屋自有率的情况是这样的：都市由于流动人口众多，房屋自有率明显低于非都市的城市，都市以外地区的房屋自有率高达77.7%。按照统计局的定义，50万以上人口的城市被定义为“都会”，加拿大一共有36个都会，其中14个都市的房屋自有率低于全国平均数，22个高于全国平均数。多伦多房屋自有率66.5%；温哥华63.7%；蒙特利尔55.7%排在所有都会城市的最后。卡尔加里房屋自有率增速最快，2016年已经达到了73%。都市中，安省的奥沙瓦和巴里房屋自有率最高，分别是77.8%和76.1%。

在人口统计的铁证面前，有一件事儿颠覆了我们以前的看法：人老了，打理不了独立屋了，所以老人家会搬去公寓CONDO住，把大房子卖给年轻的家庭，sorry, 想错了，统计结果发现，老人家更愿意拥有自己的房子，还更愿意住大房子。20-34岁的人群，房屋自有率43.6%；35-54岁的人群，70.1%；55-64岁的人群，房屋自有率最高，达到了76.3%；65岁以上人群，房屋自有率依然高达74.6%。10年前，2006年人口普查的时候，65岁以上人群房屋自有率72.2%。说明近10年来，老人家们身体越来越好，指望大批老人家从大房子搬出来的想法是天真和幼稚的。西方国家将“婴儿潮”定为生育高峰，“婴儿潮”的时间是1945-1965的20年，以2018年计算，过去的老婴儿们今年应该是53-73岁，他们的房屋自有率高达75%啊。

年轻人们，尤其是80后，住房情况怎么样呢？与他们的父辈“婴儿潮”相比，80后的自住房比例相当落后，1981年时的30岁年轻人房屋自有率55.5%，2016年时的30岁年轻人房屋自有率只有50.2%，只有一半人有自住房。2016年时，21-34岁的年轻人中1/3既没有租房也不是买房而是和父母住在一起。2001年至2016年人口普查的结果显示，年轻人在家啃老的比例逐年增大，分别是2001年30.6%，2006年33.1%，2011年33.3%，2016年34.7%。可见，在房屋自有方面，年轻人无法断奶的比例逐步增加。特别值得注意的是，安省的情况尤为严重，21-34岁年轻人与父母同住的比例全国平均数为34.7%，而安省这个数字高达42.1%，比15年前的35%足足高出了20%，是全国年轻人恋家比例最高的省份。那么都市的情况就可想而知了，多伦多年轻人恋家指数是全国冠军，高达47.4%，近一半年轻人住与父母同住。统计局的报告指出，情况最严重的是新移民的第二代，大量年轻人与父母同住，而新移民的第三、第四代，这种情况缓和很多。（原文是这么说的：Analyses from the 2006 Census and the 2011 National Household Survey(NHS) suggest that immigrants, especially those who arrived as children, andthose who are second-generationCanadians (born in Canada but with at least one parent born outside of Canada) were more likely to live with a parent than were Canadians ofthe third or more generations）移一代，要加油哦，否则移二代很难搬出去啊。统计局报告显示，加拿大已婚子女与父母同住的比例非常低，只有2.5%，而且长期以来一直如此。

寓CONDO的崛起，有目共睹，但公寓在加拿大人居住状态中到底扮演了怎样的角色呢？统计局的报告给了清晰的描述。2016年加拿大的家庭中有近190万户，即家庭总数的13.3%，住公寓，这个比例2011年时只有12.1%。住公寓的家庭中，67.1%的家庭拥有其公寓，32.9%是租的公寓。都市的情况是这样的：温哥华住公寓的家庭比例最高，达30.6%，远远高于第二名卡尔加里的21.8%。多伦多住公寓的家庭只有5分之一，20.9%。

加拿大官方认定的住房负担能力标准是：如果家庭收入的30%以上用于居住，则被定义为居住负担过重。居住负担包括：房贷月供或租金，公寓管理费，地税，水电气负担等。据2016年人口普查结果来看，按照上述标准，负担过重的家庭比例为24.1%，略低于2011年的24.4%。多伦多和温哥华负担过重的家庭比例最高，分别有33.4%和32%的家庭收入超过30%用于居住开销。

最后说说大家最关心的房价问题。2016年加拿大平均房价44.3万，2011年平均房价34.5万，5年涨幅28.4%。2016年三大城市中，温哥华平均房价100.6万，5年涨幅45.5%；多伦多73.5万，5年涨幅48%；蒙特利尔36.7万，5年涨幅15.4%。很多朋友对平均房价能否真正反映房价存在疑虑，我个人也认为平均房价对真实购买力有一定的扭曲，我认为中位数房价最能反映购买力情况，排除了个别高端房产成交对整体房价的影响。2016年三大城市中，温哥华中位数房价80万，5年涨幅33.7%；多伦多64.7万，5年涨幅52.9%；蒙特利尔30万，5年涨幅9.5%。从这些数字看出，三大城市中多伦多人口流入速度与房屋有效需求增长最快，房价涨幅最大。有多伦多的朋友问我意见，要不要去蒙特利尔投资房地产。这个问题我是这么考虑的：投资房地产的本质，是分享城市发展的红利，就像买某企业的股票，就是要分享这家企业的增长道理是一样的，如果你认为多伦多未来的发展比温哥华或蒙特利尔快，你就应该买多伦多的房产，如果你的判断正相反，可以投资其他城市的房地产。投资一个城市，唯一的途径就是买这个城市的房子，不买房子的人永远也分享不到城市发展的红利。