历史文章说明：本文原发表于2019-07-18。文中的利率、政策、房价、统计数据、产品名称和贷款标准反映当时环境，现时情况可能已经改变。本文仅用于历史记录与一般教育，不构成贷款批准、投资、法律或税务建议。
最近参加了多伦多最大的建筑商新公寓CONDO 开盘的销售活动，价格表上的数字让我觉得很吃惊。粗略算了一下，如果我把现在市郊的自住房独立屋卖掉，买这个楼盘的3卧室公寓单元，刚刚好买得起，但居住面积要缩小一半。目前，城里高楼的单价已经超过市郊独立屋每尺价格的2倍了。怪不得很多朋友问，多伦多的公寓还有投资价值吗？
投资，就是用货币收入超过货币支出部分的差额购买资产，形成被动收入，用以平衡一生的收入川流。值不值得投资地产，要看三个因素：利率，城市，租金。低利率年代，没法投资债权类资产，只能投资所有权类资产，例如，股票和房产。选择城市，是地产投资中最重要的事，值得投资的城市必须具备人口不断流入，土地供应弹性小的特点。租金，是地产投资者长期维持杠杆的力量源泉。当下，多伦多的CONDO公寓具备了上述三个条件：低利率，人口不断流入，租金涨幅稳定，空置率低。公寓价格从2016年底开始补涨，目前已经补回了前几年涨幅低于独立屋的部分。
城市化的初期，农村没有抽水马桶，搬到城市里住高楼，是一种荣耀。汽车普及之后，城市又变得扁平了，郊区独门独院的大房子成了人们趋之若鹜的香饽饽。地铁加电梯的城市高层模式，在最近几十年没有打过住郊区大房子自驾上班的北美铺张模式。而今天，城郊的居民蓦然回首，城里的高楼尺价已绝尘而去，想搬回城里，只能委屈地减少一半居住面积了。不是说互联网改变了信息沟通方式，全球都成地球村了，城市的优势不在了吗？城市里的高楼凭啥还这么骄傲滴维持着高价，而且越来越高呢？
01 信息互联取代不了空间互联
曹德旺早年在村里玻璃厂当采购员的时候，主要难题就是把体制内的玻璃指标搞出来，满足他所在乡镇工厂的生产需要。生产资料的专营和垄断在中国自古有之，从管仲的盐铁专卖到桑弘羊的盐铁论，稀缺资源被垄断的现象至今依然存在，生产资料在市场上见不到，只能“求人儿”才能搞到。曹德旺当年，搞玻璃指标的场所是福州的浴池，靠与大厂的采购员一起泡澡泡出来的。城市，城市里的澡堂，在那个年代，具有无可替代的信息交汇职能。不进城泡澡，就搞不到玻璃指标。没有互联网，没有手机的年代，近距离、高密度人际交往空间，就是社会互联的节点。而如今，城市和城市里浴池的这一信息交汇功能已经被互联网、移动互联网，甚至未来的5G物联网彻底取代了。在澡堂子里互搓，搞指标的日子，GONE。城市，依然具备资源空间和实体空间的功能。这种资源和实体空间的价值，也是我们所购买的城市空间份额的价值。不住在城里，想做份外卖骑士的工作都难。签一份100万的人寿保险合同，你会网签吗？至少要在正式场所，会晤几次吧。乔布斯生前，亲自为苹果工业园区画了设计图，是一个闭环的圆形，其宗旨就是让有头脑的创新者，在公司内部兜兜转转就可以偶遇其他精英，让各种点子变现，让霸气不侧漏。我们今天的状态和能力，有多少是在学校里学到的呢？大部分是在我们工作和与人交往中学到的吧，生活在希望的田野上，是遇不到这么多人的。城市，汇集信息的功能被科技进步取代了，但科技无法取代城市的资源空间和实体空间的价值，因为人类是社交动物，需要在一起交流和学习，从而共同进步。
02 平坦的世界高耸的城市
台湾比大陆更早进入钢筋水泥丛林的世界，大陆人民在欢庆终于可以搬进楼房，用上抽水马桶的时候，台湾歌手已在唱“密密麻麻的高楼大厦，找不到我的家，在人来人往的拥挤街道，浪迹天涯，我身上揹着重重的壳，努力往上爬，却永永远远跟不上，飞涨的房价”了。这首1992年台湾民谣《蜗牛的家》，17年后才被大陆拍成电视连续剧《蜗居》。早早晚晚，我们都会经历城市化的幸福和痛苦。
“城市是几百万人一起，孤独生活的地方。”这句话文艺吧，听着耳熟吗？对，是《瓦尔登湖》里的一句话。梭罗的这部作品居然出现在北京首都机场的畅销书书摊上，让我吃惊不小，国人也在嫌弃城市生活，有了回归自然的冲动吗？很多人才刚刚走出麦田，却有人已经考虑要回归自然了，人和人的差别咋这么大呢。全世界都一样，当人们飞速挤进城市之后，会发现太挤，又想出来。进城，是为了安全的饮用水，更好的教育，更多的就业机会，对于农村和贫困地区的人们来说，城市里有一样他们渴望而原生环境没有的东西——希望。正住在这个地球表面负一层的人口中，至少有一半不是由于城市的发展迫使他们钻进了地下室，而是因为他们原来的生存环境还不如城市里的地下室呢。城市，吸引贫困人口的功能，自古有之，而不是城市造成了人们的贫困。如果涌入城市的人口数量，多于已经获得一定成绩转而去拥抱北美奢华郊区生活的人的数量，那么城市里的密度和房价都会继续提高。人口城市化率/urbanization rate超过70%之后，就会进入后城市化阶段，即，大城市圈化阶段，全国人口向最大城市高度集中，其他中小城市空心化。加拿大城市化率81.3%早已进入后城市化，而中国城市化率才58.9%还没有达到后城市化阶段。加拿大的后城市化特征明显，人口向多伦多，温哥华和蒙特利尔集中，其他城市人口几乎没有增长。这三座城市的天际线会越来越高，多伦多人口每年增幅5.6%遥遥领先其他城市，未来我们将看到高耸的多伦多，平坦的加拿大。
03 多伦多城里的高楼和郊区的独立屋，哪个更有投资价值？
城里高楼的单价比城郊独立屋高，但城郊独立屋的面积更大，购买独立屋依然需要更高的可负担能力。前几年多伦多城郊的独立屋受到新移民的追捧，价格涨幅远远高于城里高楼的房价涨幅，但2017年以来公寓的价格出现了明显的补涨，城郊的独立屋还是城里的公寓哪类房产未来升值空间更大呢？我个人的看法是：城里的公寓未来升值空间更大。CMHC最近做了一份报告，GTA Location and CommutingChoices: The Effect of Commutes on Lower Priced Suburban Housing，对住在郊区的低价房但需要在多伦多城里上班的人，将总的交通加住房成本进行了计算和比较。核心结论是：很多大多地区人口在向周边低价房产地区迁移，但交通成本更高了；交通成本的升高通常可以被居住成本降低所抵消；利用公共交通可以让居住成本更低。根据这份报告的统计数字，多伦多市周边城市的大多伦多卫星城居住的居民，但工作在多伦多市，其交通和住房开销的总支出与居住在多伦多相比，有下列6个城市或城镇的居民总开支超过了居住在多伦多并使用公共交通:Stouffville,Aurora, Oakville, Vaughan, Markham 和RichmondHill。单纯从财务开支角度看，这些居民的居住状态属于“太奢侈”了，有搬回多伦多居住并工作的压力或动机。这份报告还进一步分析了浪费在交通上的时间所造成的潜在财务损失，即，交通时间X每小时的时间价值。
从冷冰冰的数字来看，大多地区卫星城的居民，除上述6个“奢侈”城市/城镇之外，上班远但房价便宜的选择是合理的。这6个“奢侈”城镇的居民可以说是财务能力最强的居民，他们是否会仅仅考虑财务原因而搬回多伦多市内居住，答案是不确定的。市里的公立小学生源复杂；城里需要使用公共交通；城郊房产的居住面积更大，等原因会直接影响已经选择了奢侈居住条件的家庭做出搬回城里住的决定。如果子女已经成年，不需要考虑学区和居住面积的情况下，也有可能将搬回城里居住列入一个生活的选项。这种个体意愿和选择，难以预计和估量，城市的动态平衡恰恰是在“进来”还是“出去”的选择中不断变化的。从总体情况来看，居住在城里，并使用公共交通，对于财务能力有限，没有太多选择的家庭来说，还是首选。因此，我个人的看法是：居住在多伦多市，对于首次置业，事业处于爬坡状态的家庭来说，是比较合适的选择；选择“奢侈”居住条件的家庭属于少数，因此多伦多市内可负担能力范围内的房产，尤其是高楼公寓，依然会热销，而且价格会被逐渐被推高。
04 买二手房还是买楼花？
选择购买CONDO公寓时，有人说买楼花，因为价格涨得快，还能住一手房。其实楼花和二手房从价格涨幅上来看，应该是一样的。举个例子，2014年有人买了Y公寓的楼花，现在还没有交接，当年的每尺买价是730元，目前的市场评估价是每尺1068元。从银行的评估报告上来看，银行依据的是周边楼房的市场价。我查了一下，这个CONDO公寓的市场价参考了周边3栋房产的市场价，其中一栋2014年的市场价是每尺722元，目前市场价是1066元。因为新公寓交割时的市场评估价，完全依赖周边同类房产的市场价，所以，说楼花房价涨幅比二手房价格更大是没有依据的。相比买楼花，如果在2014年买的是二手房，5年后的今天，已经可以做贷款加按，提出房产净值，再买一套投资房了。从资金使用和周转效率上来看，买二手房比买楼花，效率高出一倍。如果不在乎资金使用效率，在乎是否住新房，可以买楼花。
2018年12月，多伦多的二手公寓平均价56万，楼花平均售价79万，新房价格已经远远抛离了二手房价格。这些预售的楼花将在4年后交割，并成为二手房。期货市场的价格是现货市场的指导价，如果你认为目前的二手房价格太高了，那么4年后看到的市场价又会是什么呢？楼花价格是开发商的要价，开发商的定价是根据成本和供需关系确定的。楼花这种期货是必须交割的，除非开发商毁约。多伦多4年后公寓的市场价，可以参考当前的楼花售价，你还认为目前CONDO公寓的价格太高了吗？
结语：房价反映的是供需关系，以及心理预期和人们对一个城市发展的信心。城里的高楼还值不值得投资，要看是哪个城市，以及这个城市里居民的购买力和这些居民们的信心。城市生活的魅力，不仅反映在生活的多样性和便利性，更重要的是未来定居者对生活成本与所获得的自我价值实现机会的权衡结果。虽然，每个家庭的结论都不一样，但大城市圈化的历史进程已经无法阻挡，没有什么能够阻挡新来的定居者坚信：房价虽然高但也要去大城市实现自己的价值。这就是城市的魅力，城市的胜利。城市里的高楼，依然有投资价值。