看到地产交易火爆，官府又要放大招了：提高压力测试利率，从4.79%涨到5.25%。至于官府这么做的原因是什么，呵呵：莫须有。又有人不淡定了，来问我如何看待房地产市场。原来的政策下能贷款50万的人，压力测试利率提高之后变成47.5万了，能对市场有啥影响？推迟了一部分人的买房时间呗。引用RBC银行CEO回答记者的一句话来总结这个政策的前因和后果吧：“We need short-term measures to cool Canada’shousing market.” “我们需要个短期政策，目标是给当下的供需不平衡状况降温。”这是最简单，直接，清楚，准确的解释，其他长篇大论的解释和推理，都是故弄玄虚。
加拿大的房价是波动上涨的，其中波动是官府制造的，上涨是市场力量的结果。房价上涨趋势不会被动摇，原因很简单，加拿大98%的房产是私有房产，68%的人拥有自己的物业，价格低了，房主不卖。塔勒布有句话，更短，更有力：no one is bigger than the market. 一语道破对官府的不屑。相信官府能把房价调控下来的人，已经去哭长城了。
成熟的地产投资者，很少会受到市场传言、噪音的影响，但刚刚开始地产投资的读者，经常会随着市场变化出现心理波动。市场的波动只会影响交易瞬间的行为，对长期投资计划不起作用。我不是很在乎交易时市场的变化，如果子弹已经上膛，扣动扳机时就不要犹豫，我买房的时候都是毫不犹豫地签下合同，不在乎官府要干嘛，以及短期市场是否会有波动，所以以前的文章里基本没有谈到交易的问题。今年以来，地产市场非常火爆，一些地产投资处于初级阶段的朋友不断来问，如何在火热的房产市场中，冷静地进行市场交易。在我的工作履历中，没有作为交易操盘手的经历，只能根据以往的人生阅历给大家分享一些经验和教训了。
01 财富的积累很难通过一两次交易取得成功
巴菲特靠价值投资积累财富，地产投资者靠长期持有房产积累财富，这些都是有目共睹的。当然，通过交易获得暴利的案例也非常多，例如，索罗斯阻击英镑，一个阻击战就获利20亿美元；电影《大空头》里4位主人公靠做空房地产金融衍生品一夜暴富，等等。这种靠交易获利和暴富的方法，我在以前的文章《走过《大空头》废墟找到的两条投资法则》一文中介绍过。无数中产家庭，都曾在不断交易股票中尝试过靠交易致富的方法，绝大多数人是以失败告终的。对于普通人来说，财富的积累很难通过一两次交易取得成功，相反，交易越多，交易费用越大，承担的市场风险越大，赔钱的概率也就越高。
去年有人发给我一个连接，是一个地产投资课的在线视听。点开连接，看到“老师”正在给“学员”讲房价走势的K线。据说这是一个收费的课程，有人问我值不值得花钱去学。跟着股票K线去投资的人，下场大家都知道吧，那为什么还要跟着房价K线去投资呢？如果靠买卖交易能够长期稳定地套利，还会有人去工作吗？一边留在家里领特鲁多发的2000块，一边跟着K线投资就好了。
02 你不是交易员
很多人都有一种幻觉，认为自己是天生的交易员，能够把控交易的环节和步骤，能够准确地揣摩出交易对手的心理，而事实并非如此。巴菲特买卖股票的时候也是通过股票经纪人去办理，这些经纪人才是职业的交易员，能够运用自己的经验和手段按照巴菲特的指令，在不引起股价上涨的情况下悄悄建仓，而巴菲特则不会认为自己是个天生的交易员，穿上马甲粉墨登场。一位优秀的交易员，既要有天赋，又要进行学习和积累，因为这是一份专业工作，普通人不要冒充交易员去同专业的交易员对战，否则吃亏的是自己。一位华尔街的华人交易员，曾经写过一本书《乱世华尔街》，描述的是职业交易员的工作和生活，非常有可读性。读完这本书之后，我就再也不想和专业选手做交易了。
买房子也一样，不要把自己想象成交易员。作为地产投资者，自己需要做的就是把首付准备好，做好贷款预批，这时子弹已上膛，扣动扳机的时候，需要专业交易员的帮助，即，需要地产经纪的帮助。一个叫价39.9万的房子，吸引了大批买家的眼球，地产经纪会告诉你，卖家是5年前45万买的，目前公平市场价（fair market value, FMV）是60万，开低价的目的只是为了吸引更多买家来竞价而已，基于这种情况——买家众多，地产经纪判断最终的成交价会高于FMV，大约在61-64万之间，如果64万成交，银行估价可能只有60万，你准备好首付够吗？这是一个典型的，地产投资者在扣动扳机之前，职业交易员该给你的建议和意见。听不听，怎么操作，还在于你的条件和决定。
03 不要做理智的蠢货
现代经济学有一个假设，就是假设人们在做决定的时候都是理性的，每个经济决定都能让自己利益最大化。然而行为经济学的研究推翻了这个理性经济人假设。为此，丹尼尔卡尼曼作为心理学家获得了2002年诺贝尔经济学奖。行为经济学以研究普通人的经济决策为研究对象，因此发现了很多以理性人做假设前提下的“错误行为”。对这些“错误”的行为研究最多的一个人获得了2017年诺贝尔经济学奖。这个人的名字是Richard Thaler，被中文翻译为理查德泰勒，或理查德塞勒，由于翻译的混乱造成了中文读者对他并不熟悉，下文我称他为“泰勒”。
泰勒在他的著作《“错误”的行为》中有这么一段描述，大家看看是不是眼熟。买家和卖家，是合作关系，通过磋商达成交易；买家和买家之间是博弈关系，需要竞价。但有些人错误地搞成了买家和卖家是博弈关系，既，你输才是我赢。如果地产经纪人告诉你，FMV是60万，太多人来抢，成交价会高于FMV，而你坚持出价39.9万，你就是泰勒说的“理智的蠢货”。每次交易，都以自己利益最大化作为目标，出价低于公平市场价FMV，拒绝合作，这些人都是理智的蠢货，因为他们永远无法成交。
还有另外一批更蠢的。市场太火爆，他们觉得每次出价都要与其他买家竞价，同时还要求得卖家予以合作，太煎熬了，于是就看了广告买了楼花。他们觉得开发商比二手房卖家定价更仁慈，即使定价高了，还有其他买家受骗，自己不是最蠢的一个。最近有个楼盘，在Vaughan市，地产经纪打出了买这个楼盘的10大理由，我很好奇就去查了这个新楼盘周边的二手房价格，离这个楼盘最近的CONDO地址是5 Buttermill Ave，去年底落成，目前市价每尺881元，而新楼盘的楼花叫价每尺1100-1200元。如果这个地点有发展潜力，也应该买二手房吧，现在1100一尺买进，卖出的时候你想卖多少钱一尺？提醒大家，只有少数的地产经纪是合格的操盘手，更多人则是建筑商的销售代表。
过于理智买不到房子，过于冲动也不行。泰勒的另一本书名字是《赢家的诅咒》，The Winner’s curse, 说的就是为了赢而不顾代价的冲动行为。当年秦池古酒，爱多VCD都拿到过央视广告标王，很快就都破产了，比没赢得标王的同行更命短。这就是最典型的赢家的诅咒。地产经纪告诉你FMV是60万，你为了赢其他买家，出价90万，那是找死。
04 分清噪音和信号
房价出现斜线上涨的情况下，官府为了制造波浪效果，会时不时出来刷一下存在感。人们对政策变动的反应通常是下意识地想：别对我有什么不良影响啊。
2010年7月1号安省做消费税HST合并，新政生效前地产交易量暴涨，之后3个月交易清淡，过了3个月交易量恢复。人们在搞不清楚一个新政策的影响之前，都是怕自己受新政策的不利影响而加快成交。2018年1月1号开始执行新B20前后，也是同样的情况。
提高压力测试利率，属于短期的临时措施，没有动B20政策，所以没有长远影响。通过抑制需求的方法，解决不了供需矛盾。香港曾用填海造地解决房产供给不足的问题，取得了1997到2003年房产价格下降70%的效果，但始作俑者因此被赶下了台，香港房价就又涛声依旧了。官府知道怎么打压房价，但不能打压，因为太多人的既得利益在里面，同时官府还要顾及没买房那批人手里的选票，用扬汤止沸的短期方法，对选票的伤害最小。
移民政策和利率是房地产市场的信号，其他的都是噪音。失业率不影响房价，容易失业的人不会买房；破产率不影响房价，有房的人想资不抵债都难，怎么破产呢；债务与收入比率不影响房价，因为很多高净值和新移民不是凭收入贷款买房的；加税是增加成本，不会导致房价下降；提高贷款门槛只会拦住贷款能力弱的家庭，迫使他们延长租房时间，对能力强的地产投资者是利好；某某楼盘未来会是宇宙的中心，社区建设多么高档，这些都是广告，不是投资的价值所在，低买高卖才是投资；国企CMHC唱衰房地产一年多了，这是给暂时买不起房子的人准备的心灵鸡汤，有房的人不用喝也很快乐；官府要把CERB永久化成每人发2000，好事儿，领救济的人边际消费倾向特别强，他们会花掉1999.99元的，对经济发展有利。
结语：这是我在一个微信群里说的一段话“官府要给低收入者每月发2000，中产担心官府加税割中产的韭菜救济懒人，小企业主担心人工上涨利润下降。如果中产把自己努力工作的目标从提高收入，调整为努力工作是为了购买资产，就不会有这么多焦虑。私人财产，资产，在加拿大神圣不可侵犯，不容注水，难以被无产者剥夺，但中产的收入很容易被注水。大家想想是不是这个道理。”买资产，尤其是用杠杆买资产，是中产家庭抵抗货币贬值最有效的工具。有人准备了很久，但在购买资产的一瞬间，交易受到了干扰，没有及时买，或买错了资产，非常可惜。找到好的经纪人帮你成交，在这个火热的市场里，不要放弃任何一次出价的机会，短期政策会没完没了地干扰你，等待所损失的时间和机会却是一去不复返的；如果自己的抗干扰能力不强，就把整天发楼花广告经纪人的微信设成“仅聊天”，以减少干扰；不要指望一两次交易能改变人生，普通人用普通方法长期持有房产就能跑赢货币贬值；每次房产买卖都是一次财富再分配，有人星夜赶科场，有人辞官归故里，第一代移民，要尽最大努力不断买入资产。因为我们来得晚，所以投资策略就只有一条：买买买。力争上游的中产家庭，要比力争下游的福利族付出更多努力，祝大家在学习中成长，在财富积累中丰富人生。
