2018年，加拿大统计局发布了一份报告，确认加拿大人的家庭财富76%是由房地产组成的。这一结果被加拿大主要媒体反复报道，但华人社区并没有哪个媒体翻译和转发过，也许是结果让很多人难以置信吧。2020年12月22号加拿大统计局再次发布报告，题目是《2019年家庭财富安全调查报告》Survey of Financial Security, 2019，同样，华人社区也没有人去翻译和解读这份报告。这份报告有几个重要数据是我们生活在加拿大的华人需要知道的：加拿大中位数家庭财富净值为33万元；其中房产净值占比最大，18万，其次是企业退休金16.5万；有房家庭净资产68.5万，租房家庭净资产2.4万；55岁到64岁的临近退休家庭中，有房家庭财富净值95.2万，同一年龄组的租房家庭净资产4万。你没有看错，加拿大统计局的报告，不是街头小报造谣，有房家庭与租房家庭的财富相差20几倍！！这个家庭财富安全报告再次提醒加拿大人：房产是家庭财富的核心，是家庭财务安全的基石，财富差距是房地产造成的。
《2018年中国城市家庭财富健康报告》披露的信息也与加拿大的这份报告相仿：2018年中国城市家庭财富中位数162万人民币，其中房产财富价值125万，其他各类资产总和37万人民币，房产占家庭财富的77%。
我们平时看到的各种投资理念，方法，技巧，成功学等，从不披露真实的家庭财富情况，只有统计数字不断地提醒我们：家庭财富的绝大部分来自于房产，而不是其他地方。不是所有知道真相的人都不敢说真话，强烈推荐一本新书，《徐远的投资课》，去年出版的。作者是有良知的知识分子，夫妻俩曾在加拿大的麦吉尔大学深造。对于家庭投资策略，徐远教授的观点清晰、明确、有力、雄辩：1.上车；2.平衡；3.调整。没有第一条“上车”，后面两条都是空话。只有上了买房这辆车，才能跟上时代脚步，不被通胀淹没，分享经济发展和城市发展的红利，搭不上车的人，赤脚走在希望的田野上，越落越远，能上车的时候不上车，将永无翻身的机会。看来，那些逼着准女婿买房的老丈母娘，是民间最有智慧的投资顾问，不需要什么技巧，买房，就是最好的投资。
既然拥有一套自住房就能与没有人房产的人拉开如此大的财富差距，那么多套房投资者的财富就应该更加远超同龄人了。最近一位朋友发给我一份加拿大统计局截止2018年多套房投资者的报告。上面统计数字证明，拥有多套房的投资者在财富积累方面取得了巨大成绩。安省拥有多套房的总人数是83.5万人，其中拥有2套房的人数为63.4万人，拥有3套房的人数为13.3万人，拥有4套以上房产的人数为6.7万人；持有房产市值超过200万的人数有7.8万人，其中有6155人持有的房产价值超过500万。只靠一代人的努力，又不想承担创业的风险，财富要想达到500万，最亲民的途径就只有地产投资了。那么，地产投资者到底都做对了什么呢？
01有恒心者有恒产
投资是一个把现金变成资产，再将资产变回现金的过程，如果折腾一圈之后现金变少了，则是投资失败，如果变多了，则是成功的投资。从资产变回现金的难度和速度上看，股票最快，T+1就能拿回现金，房产最慢，需要花几个月的时间。房地产被认为是流动性最差的资产，而恰恰是这个特点，让投机者和炒家很少参与到房产市场中，除非是市场过热的时候。投资房产的人，通常会长期持有房地产，慢慢变富。也有意志不坚定的投资者，例如，在2016年把CONDO 卖掉的投资者；2020年把独立屋卖掉的投资者。这些摇摆的投资者经不起市场波动，对房地产没有信心，所有也很难赚到钱，他们通常的结论也是——投资房地产不赚钱。所有投资房地产不赚钱的人只有一个问题：卖早了。
地产投资的回报，从来都不负时光。从人类文明的历史来看，对居住条件改善的追求是永无止境的。经济增长的重要组成部分是造城，哪一天不需要造城了，经济也就没有发展的必要了。有人比较过，20年前投资万科的股票和20年前买万科造的房子，哪个收益更大。显而易见，买房子收益更大。因为人人需要房子，而不是人人都需要一个房地产企业。看清楚这个区别的人，其实根本不需要要理解宏观经济、股市股市跌宕，守住房子就行，因为城市发展就是经济发展的目标和终点。
长期主义，最怕半途而废。从2010年到2016年有长达6年时间，多伦多的公寓CONDO价格涨幅远远低于独立屋，各种怀疑、猜测甚嚣尘上，最流行的说法是因为公寓管理费太高，所以房价不涨。事后证明，仅是市场失灵时间太长而已。CONDO的管理费加上地税与独立屋的地税差不多，并不影响房价涨跌。2020年的确很多悲观的人觉得疫情过不去了，移民来不了了，再加上CMHC的悲观预测，一咬牙把独立屋套现了，然后呢？什么替代性的投资都找不到，更糟心地是2021年市场V型反转，房价一路绝尘而去，在想买回来可难了。去年6月，中国就控制住了疫情，不用预测，看看中国就知道后疫情时代是什么样，但悲观的人被恐惧蒙住了双眼，宰杀了自己家下金蛋的鹅。
都说有恒产者有恒心，但我看到的却是有恒心者有恒产。道理很简单，抱着长期主义进行投资的人，自己的收入足够高，不需要总是把资产变现拿出钱来买菜。相反，收入不足的人，总是患得患失，不断把资产变现，再把现金变成资产，来回折腾，这样做除了给政府上税的正外部效应以外，对自己的财富一点儿好处都没有。如果你买入的是好资产，就不要再交易了，这也是巴菲特的投资哲学。
02 大道至简
地产投资的原理和操作都极其简单。自己积攒首付，或从已有房产中加按套现做首付，向银行借款买投资房，由租客承担以后的还款，投资者静待升值，即可。地产投资虽然简单，但并不容易。首先，要解决首付款问题，入门级别也要6位数起；其次是要拿到贷款，银行会作为门神刷掉不合格的投资者，只让竞争中的胜出者有机会获得房地产财富。按照银行的贷款金额和首付款情况，投资者选择人口密集，交通方便的地段投资即可，租金能否有正现金流并不重要，最重要的是要保证这个地点的房产有升值潜力，且能租给体面的租客，否则日后会麻烦不断。我见过的最愉快的投资者画像是这样的：有专业工作；且热爱自己的本质工作；含自住房债务在内的消费债务低，有充足的场外现金流，所以能忍受投资房带来的负现金流；相信房地产的长期回报，把房产升值和长期持有作为目标；只在能招租到体面租客的地点买投资房，不在乎负现金流。
很多职业房东分享的经验与上述业余地产投资者的经历大相径庭。职业房东是以投资房产为生的一个群体，他们没有或不喜欢自己的专业工作，靠收租金养家、买菜过日子，投资的房产因此必须有正现金流。描述职业房东人群最好一本书是《扫地出门》，曾获美国普利策奖，是一本描述职业房东与职业老赖租客周旋的纪实文学，英文书名直译过来应该是“驱逐”或“强迁”。职业房东的客户，房客，基本上是社会最低层人群，业余房东根本对付不了。有些初次涉足房地产投资的人，也学着职业房东的样子找有正现金流的房产，最后自己总结到：此生再也不投资房地产了。很多投资者是自己把问题搞复杂了，或者是听了错的经验，把租金收入当成投资目标了。投资的本质是把生活中结余的现金变成某种资产，日后换回现金时，现金数量是增加的。如果把投资当成收入的来源，赚买菜的钱，只能说明自己收入还不够高，在社会分工中还没找到自己的位置，而这不是地产投资能解决的问题，需要提高自己在社会分工中的不可替代性。
买好房子，租给好租客，让租客负担持有成本，是最简单的房产投资方式。忍受负现金流，净租金收入越少，交税越少，是最精明的投资。大道至简，如果你发现一项投资特别吃力，这样的投资就不可能持久。向有结果的人学习，因为结果不会撒谎，那些高高兴兴、轻轻松松做地产投资的人所分享的经验，才是应该学习的榜样。
03 只看信号不听噪音
房地产市场从来不缺噪音。有人怂恿政府通过加收资本利得税，抑制房价，有人拿这些新闻吓唬买房的人。税，从来阻止不了房价上涨，这是被历史和各个国家和地区证明过的。香港以薄徭轻税享誉天下，但在房地产方面却搞出很多买卖和持有方面的税种，你能想到五花八门的税，香港都有，这是历次调控房价的历史遗产。用脑子想想，税增加了，房价会下跌吗？
还有人担心过疫情导致的失业会影响房价，也有人担心过银行舒困政策过后会出现大量拍卖房，这些杞人忧天的噪音不出半年就会自己消散。所以识别噪音和信号，是房地产投资者的基本功。
对于加拿大房地产来说，只有利率和移民政策是信号，其他因素都是噪音。卖出房产只有两个信号：1.当利率高于投资回报率的时候；2.当加拿大停止吸收新移民的时候。我总是把持有投资房的期限说成是“永远”，就像巴菲特对持有股票的看法一样。有价值的财货，就是下金蛋的鸡，嘴馋、心急的人总是杀鸡取卵。记住，每次卖房，都是在进行一次财富的重新分配和洗牌，你把下金蛋的鸡卖了，换回来两个鸡蛋，交给政府一个作为资本利得税，自己留一个，而别人会毫不犹豫地把下蛋的鸡抱回家里养，财富就是这么被越来越集中到有眼光、有耐心的家庭的。
04 重要鹅卵石
从家庭财富的组成来看，房产是绝对的最大部分，大到占据70%以上。普通家庭很难做到平均，20%房产，20%股票，20%债券，20%现金，20%保险，这是不可能的，因为房价太贵。
把我们一生的财富比作一个装水的瓦罐，给你出一道题：怎么尽快在瓦罐中装入尽量多的鹅卵石？正确的装法是把最大的一块鹅卵石先放进去，再捡些小碎石把罐子填满。如果先放小碎石，最大的鹅卵石就放不进去，如果不放最大的鹅卵石，而是希望通过捡更多小鹅卵石填满罐子，恐怕一辈子的时间不够用。这就是非常著名的重要鹅卵石理论。
不止一个中产家庭是这样的情况：自住房贷款余额80万，RRSP 存款70万，家庭收入18万，申请贷款买投资房的时候，这些家庭发现很少有银行贷款给他们。因为投资房的贷款公式是：每套投资房的贷款金额=年收入的5倍—自住房余额。这就是捡了太多碎石头放进RRSP里，最大的石头放不进去了的道理。如果不买RRSP，而是每年不断偿还自住房贷款，自住房贷款余额10万，年收入18万的家庭，每套投资房都可以借款70-80万。
很多笑话别人只顾眼前的苟且，看不到诗和远方，但自己报税的时候却也是满脑子想着怎么少交税。每年到了要不要买RRSP的时候，最后都是决定不加速还自住房债务，先买了RRSP省了税再说。于是，很多家庭年纪轻轻就把自己的钱早早锁在了避税天堂里睡大觉。地产投资者比这样的家庭看得更长远，资金运用的效率更高。大鹅卵石是需要杠杆撬动的，杠杆掌握在银行手里，要说服银行借杠杆给你，最有力的工具就是让银行看到你交税的能力，而不是省税的能力。所有节税、避税、省税的小计量，都是降低借款能力的大杀器。希望华人社区里能多有几位帮助客户多贷款的会计师。
05 知错就改
以前的讲座中我讲过一个贷款植物的情况。辛辛苦苦还清了自住房A的贷款之后，贷款买了新的自住房B，搬家之后把A出租了，马上发现不对劲，想把A房子加按，到银行一问，贷不出来了。原因是，A房子现在是出租房，贷款适用的公式是：每套投资房的贷款金额=年收入的5倍—自住房余额。由于现在的自住房B的贷款余额太大，所以A房无法获得贷款。这就是最典型的贷款植物人现象。据我的有限观察，犯了这种错误的人中，有99%不采取行动纠正，几乎都是将错就错，再花十几年，几十年来还B的房贷，几乎没有人搬回A房子，把B房子出租，做完A房子的贷款之后再搬回B。人们就是这么不爱认错，改正就更别提了。
同样，新移民落地后，房贷有新移民政策，周围有朋友怂恿，再加上自己的虚荣心，有些新移民就贷款买了超出自己负担能力的自住房。安顿下来才发现，在加拿大根本不需要活给别人看，于是又走另一个极端，分租地下室来解困。超出自己支付能力的房子，应该出租出去，重新选择适合自己家庭需要的房子。但很少有人这么做。过去2年我只遇到了一家年轻的家庭，能够知错就改，把有巨额贷款的大房子出租出去，自己租房住，然后用两年的时间买了4套投资房。投资的贷款公式（每套投资房的贷款金额=年收入的5倍—自住房余额）不变，需要犯了错的人自己变一变。
有很多自雇人士自己注册了有限公司，把收入留在公司里，不发给自己，主要就是为了避税。这样的人申请房贷时立刻就会发现，个人收入太少所以贷款难度非常大。意识到这个错误的人中，有不到10%愿意纠正这个错误。最近一位客户来申请贷款转银行，我发现和他的微信聊天记录是从2年前开始的，在过去的两年里，他一直在锲而不舍地纠正这个报税短视行为，现在终于可以把在高利贷机构的房贷转到大银行了。
知错就改，是一条少有人走的路。斯科特派克教授写了一套心理学通俗读物《少有人走的路》，非常经典。书中的主人公看似是生活中的正常人，但其实都是不肯与自己和解的患者。
自己犯的错，不仅不承认，还要用尽一生的时间坚持错误，这就是我从自己职业生涯看到的真实世界：有巨额自住房贷款和巨额RRSP投资组合的家庭，绝不肯卖掉RRSP 的投资组合，并提前偿还自住房贷款；新移民把房子买大了，负担不了，宁可地下室分租也不肯搬出去；自雇人士，为了狠狠地省税，不投资房地产了。人类固有的偏执和损失厌恶，造就了不少理智而又目光短浅的人，只要眼前的苟且，不管诗和远方。知错就改，愿意重头再来的人，才能获得地产投资的新生。
结语：在加拿大，人人都有房地产投资的权利和能力，怎么做，要靠自己决定。罗马不是一天建成的，累积了大量房地产财富的家庭，克服了种种超前消费的诱惑，抵制了节税控的偏执，忍受了负现金流的压力。我每天的工作就是看着勤劳努力的华人朋友积累房地产财富，看着地产投资者财富的不断增长，我的职业荣誉感也会油然而生。今年春天，工作实在是太忙了，但我依然觉得有责任和义务分享自己的体会，遗憾的是能静下心了写文章的时间太少，于是我录了两期长视频放在我自己的油管频道上，欢迎大家收看和点评。
