我是在雷曼兄弟倒闭一个月之后来多伦多生活的，那是2009年的冬天，从那时起我的耳边一直有一个声音：多伦多房价太高，房地产市场马上要崩盘。我在多伦多买的第一个房子是在2007年，买完之后，所有认识我的人都说我买在了高点上。10几年过去了，我还既没有看到最高点，也没有看到崩盘。对泡沫论，崩盘论我一直嗤之以鼻，但有人却一直相信。来加拿大之后很快做了与房地产相关的工作，近距离地寻找，到底是谁这么害怕房地产市场崩盘，还有，是谁这么盼着房价泡沫破裂？

加拿大以外的外国智库，写新闻稿的小编，谢国忠类的经济学家，一直被眼前不确定性困扰迟迟不敢买房的人，都在盼着房价下跌。总之，这些人都和房地产一毛钱关系都没有。害怕房地产价格下跌的人，多半是房贷金额很大，贷款余额占房价比例较高的房主。自住房贷款余额很大，月供降低了生活标准的家庭，我们称之为房奴。无论在加拿大还是中国，房奴的经济状况都非常脆弱，一旦收入或身体出现意外，都会导致家庭财务状况崩溃，以至于从中产反贫。房奴想要翻身，就必须加速偿还自住房按揭贷款。

有人调侃说月薪1万5都没有“车厘子自由”，不敢随便买车厘子吃，只能“随薪锁欲”。那么“按揭自由”就更难了，有很多人一辈子都没还清房贷，黑奴都解放了，房奴还在争取中。有没有捷径尽快还清自住房贷款呢？最浪漫的事，就是一夜之间能还清房贷，翻身房奴把歌唱。我每年都会亲手帮助客户完成这件最浪漫的事，见证他们的按揭自由。分析一个今年的小案例，希望对房奴们有所启发。

01 一笔蓄谋已久的贷款，让房奴一次将房贷全部转给了租客

案情简介：客户名下共3套房产，1套自住房，2套出租，家庭收入8万，自住房余额30万。在贷款申请5个月前，与客户一起谋划如何将自住房贷款全部转给租客来付。A房为自住房，我们的目标是通过加按投资房的贷款，将自住房贷款余额付清。B房为投资房，有可用的信用额度20万。C房为投资房，将于5个月后贷款到期，余额为20万。

实施步骤：第一步，4个月后，从B投资房信用额度中取出10万现金放在个人账户中，并将这10万取款转为摊还期是30年的贷款，尽量降低其月供。第二步，5个月后申请C房贷款的加按，贷款金额为40万，用C房产上新多出来的20万元贷款，加上账户里的10万元存款，一次性还清A房上的30万贷款。

实现的结果：A房贷款余额为0。B房债务为原来的贷款余额加上10万新贷款。C房贷款余额40万。

加拿大有本地人著书立说，介绍如何在5年内付清房贷。我觉得靠节衣缩食，实在才残忍，房奴已经很不容易了，何必对自己苦苦相逼呢。通过加按投资房，可以一夜之间摆脱自住房债务，只要不是避税控，不怕银行罚款，除了自住房之外还有两套投资房，很多人都可以做到。上面的案例中，8万年收入的家庭要付清30万自住房贷款余额，至少还得15年吧。我财商群里的朋友每年都有人想开了，用上述外科手术般的霹雳手段，实现了“按揭自由”。自住房有贷款，是没法退休的。我自己是在还清了自住房贷款之后，才有时间做我最喜欢的事——读书和写作。所以我认为，还清自住房贷款那天，是新生活的里程碑，希望我能帮到更多朋友开始新的人生之旅。

02 一切都源于算法

上面这一切是怎么实现的呢？一切都源于算法。借款能力取决于收入，最大的借款能力为家庭年收入的5倍。如果新买自住房，加按自住房，或已有自住房但要买的房子是自住目的，都可以最多借到年收入5倍的贷款金额。投资房借款能力的算法就变了，投资房的借款能力等于家庭年收入的5倍减掉自住房贷款余额。

上述案例中，投资房C加按的目的，我写的是用加按出的“新钱”，再加上存款，付清自住房贷款，因此在计算债务的时候不考虑A房的30万贷款。所以，C房的贷款金额才可以达到40万，即，8万年收入的5倍。

已有的投资房B的债务哪去了呢？B20没有明确要求各家银行如何计算已有投资房的租金收入，因此，各家银行的计算方法都完全不同。我们银行在看待已有投资房租金收入时，使用的是租金收入直接抵减/offset法。举个例子，B房原有贷款的月供，加上新增的10万贷款的月供，为每月1800，B房的租金收入2400/月，地税300/月，取暖费100/月，用直接递减/offset法计算B房债务时，租金收入的85%（假设空置率15%），减掉月供地税和取暖费：2400 X 0.85 – 1800 -300 -100 =160。这160是什么意思呢？就是借款人在持有B房产时，每月减少借款人160元的收入，在计算C房借款能力时，从借款人年收入8万中，减掉1920元（160元X 12）。从这种直接抵减/offset的算法得出的结果看，持有B房产，虽然仅用了租金收入的85%，但对借款能力的影响却微乎其微。

了解不同银行的算法，是房奴争取解放的关键。要找到能帮你解脱困境的银行，才不需要通过节衣缩食来加速还清自住房贷款。

从上面的算法再引申一步，当自住房贷款债务为0的时候，以后买的投资房，理论值，每一套都能借到年收入的5倍。想象一下，爽不爽？

03 消灭债务VS避税，哪个更重要？

按照税局的规定，从B投资房取出的10万“新钱”，没有用于投资目的，而是用于还自住房了，那么这10万元新贷款的利息不能用于抵税。从C投资房加按出来的“新钱”20万，没有用于投资，而是直接用于偿还自住房，利息也不能用于抵税。这是很多避税控们完全接受不了的。

华人社区里，有一种流行病——避税癖，有些人为了不上税，少上税，什么事儿都干得出来。以避税为人生目标的人，活得都很惨。上述30万贷款的利息不能抵税，但没有了自住房贷款，以后买投资房的大门却敞开了。地产投资，在加拿大享有税收优惠，因为房东买来房产出租，是在解决社会的住房问题，因此贷款利息，地税，CONDO管理费等，都是抵税项目，毛租金抵减完上述开支后的净利润，才是应纳税收入。

把避税设为人生目标的人，一切其他活动都比不上避税重要，这是一种病，不能停止治疗。查理芒格在《穷查理宝典》中有一段扎心的话送给有避税癖的人“说到我这辈子在生意中见到的错误，过度追求避税是一个常见的让人做傻事的原因。我看到有人为避税做很大的错事。巴菲特和我虽然不是挖石油的，但是我们该交的税都交，我们现在也过得挺好的。要是有人向你兜售避税套餐，别买。”《穷查理宝典》是我推荐了多次，充满世俗智慧的人生宝典，是查理芒格效仿本杰明富兰克林的穷查理年鉴，写的关于普世智慧的当代最经典著作，建议我的读者人手一本。同时也推荐大家读读本杰明富兰克林的自传，里面充满了物价人生哲理。中文图书里有一本《成功的资本》是把富兰克林自传中最经典的内容进行提炼的小册子，非常通俗。如果你想比别人过得更穷，更拧巴，更无助，更愚蠢，更让人讨厌，就按照《穷查理宝典》中的经验反着做就行。

亨利福特有句名言“你想知道靠政府救济生活的人，过得怎么样吗？去看看印第安人吧。”。我想说的是“你想知道避税最狠的人过得怎么样吗？去看看打现金工的人吧。”

04 保守治疗还是外科大手术？

自己赚钱，拼命还自住房贷款的办法，是保守治疗，每年不买RRSP，TFSA等有税盾的投资，节衣缩食，能有一定的效果，否则成效不大。相比将自住房贷款乾坤大挪移到租客身上的外科手术方式，保守疗法要慢很多，很可能在退休的年龄退不了休。

外科手术的方法，要忍受避税癖发作引起的不适。风物长宜放眼量，在有限的失望和损失，与长远的希望和收获之间，做个取舍。外科手术的方法，除了上面的案例之外，以前我还介绍过另一种，借用私贷进行乾坤大挪移的方法，即，以投资房为抵押，借入私贷，用于还清自住房，释放出借款能力之后，再加按有私贷的房产，用银行的贷款替换出私贷。

外科手术法的第一个前提：有投资房，但没有现金用于加速偿还自住房。如果没有投资房，呵呵，自住房慢慢还吧。

在《为了平衡一生的收入我们被迫投资》的Youtube上6集视频讲座中详细介绍了一种不断买自住房，加按原有自住房之后，再买下一套自住房的方法。买到3套以上房产，就可以实施外科手术了。很多人喜欢一口吃个胖子，这种一口吃成的胖子很难减肥。多年迟迟不买自住房，等很多年攒首付，然后自住房一步到位的这种选择，就无法实施外科手术。例如，家庭收入13万，其实早几年就可以买CONDO自住，然后换成TOWN HOUSE，再换成HOUSE，每次换自住房之前，都把原来的自住房加按，最后的HOUSE贷款金额并不高，然后找一个投资房贷款与自住房贷款贷款到期最接近的时候，绝杀掉自住房HOUSE的房贷，将贷款转到CONDO 和TOWN HOUSE 上。如果这个家庭迟迟不买房，一直攒钱，最后直接买了HOUSE，贷款65万，那么除了自己攒钱把这65万贷款换掉，别无其他选择。

外科手术法的第二个前提是：自住房要早买，能上车的时候，立刻上车，换自住房的时候，记住，“不卖”原自住房，加按原自住房，将现金都从房子里取出来做下一套自住房的首付，新买的自住房贷款金额越低越好。

不卖，是地产投资的最大原则。只要换自住房，一定要先加按原自住房，只有这样才能一直保持自住房贷款余额越买越低，最终会找到一个临界点，通过从两个以前的自住房，即，现在的投资房中一次套现，彻底还清自住房贷款。

05 银行并不待见房贷客户的愚忠

很多人觉得自己是某银行的一辈子老客户，应该受到优惠。错。在房贷业务上，银行并不优待老客户。首先，无论你是多老的老客户，哪怕从祖辈都是某银行的客户，在申请贷款的时候也要用B20的标准批贷款，一点儿后门都不开，所以既不要自作多情，也无需失望。其次，在加按房贷的时候，原贷款所在的银行因为加按之后贷款余额增长比较少，几乎不给利率上的优惠，手续费也不会免。

加按的时候，最好选择原银行以外的银行。能够获得一定的费用减免，利率也比较优惠。因为对于新银行，贷款的全额都属于新业务，当然欢迎了。

在贷款业务上，不要愚忠，要多了解各个银行的政策，将多套投资房贷款分散在不同银行。不要浪费任何一次贷款到期的机会，到处问问，能不能加按，能贷到多少，利率多少，有没有费用减免。这么折腾，不是不忠，而是更有利于摆脱房奴的处境。原来银行在续约的时候，会给比较优惠的利率留住你，但你想加按的时候，其他银行对你更好。

结语

尽量不要贷款消费，而是要贷款投资。自住房贷款，是避免不了的消费债务，也是最大的消费债务，不还清就无法退休。把自住房贷款转到投资房上，是将消费债务转为投资性贷款，转换过程中付出些许代价是值得的。

有避税癖的人，需要治疗，否则自毁一生。避税癖是洋病，咱华人出国之前都没这毛病，入乡随俗才学着本地人张口闭口骂税局的。骂一骂败败火就行了，不能动真格的。该交的税，还是得交，加拿大是成熟的国家，少交给税局的钱，会有因果报应，否则大家都去打现金工了。

低利率年代，人们需要掌握借钱的技巧。会借钱的人，是时代的宠儿，占尽天时地利，可以在一夜之间还清自住房贷款，而且不是在梦里。规划自己的房贷，是一项重要的家庭作业，一项好的规划，可以提前15年提前还清自住房贷款。

学会利用银行之间的竞争，不要愚忠，在银行之间不断转贷款，会事半功倍。不要浪费任何一次贷款到期的机会，加按到其他银行，不仅能将还款期拉回30年，改善现金流，获得有竞争性的利率，还有机会选择更适合当下需要的房贷产品。

有人漏夜赶科场，有人辞官归故里。上山的家庭，希望房贷金额借到最大，住进理想的房子；下山的家庭，希望尽快付清自住房贷款，可以安心退休。所有美好的事情，都是有代价的。过去10年的职业生涯里，我陪伴了很多上山的家庭，也帮助了很多想下山的家庭。愿意为美好事物付出代价的家庭，实现目标的速度最快。