后疫情时代，所有人都面临挑战，但中产阶层的挑战最大。《三十而已》中顾佳的阶层降级，给观众留下了深刻印象和无穷回味。刚刚积累起财富的中产家庭，可能一着不慎满盘皆输，烟花厂爆炸，顾佳财富基石的房子一卖，立刻打回原形，恢复无产阶级身份。试想，如果他们烟花生意的所得，没有去投资茶场，而是做首付多买几套房呢？不至于这么快反贫吧。钟晓芹无心插柳的版权收入，属于被动收入，她用这笔钱购买了投资房，租金收入还是被动收入，比创业办茶场更务实。当然，顾佳将错就错开办的茶场里有情怀，不单纯是为了回报。很多中产家庭追了这部剧，主要是因为情节比较真实。我个人认为王漫妮的角色设置比较牵强，应该专门给她同款命运的人单独拍一部剧，一线城市的原住民都很难保住艰辛获得的阶层，城外向城里冲就更是难上加难，没点儿意外或偶遇啥的，不会有奇迹发生，结局也是以海外求学为名，安排她去继续寻找偶遇了。

后疫情时代，中产家庭面临的阶层降级风险更大了，而不是更小了。原因如下：

1.利率更低了，资本会绕过工业资本主干线，更多地追逐资本第二循环的主战场——房地产。中国把北上深的限贷限售限购政策收得更紧，就是惦记着不让居民存款流入房产，最好都损失在股市里。

2.人员流动减少，经济活动减少，需求减少，所有生意都难做。

3.国际贸易和全球分工，正在去中国化，对所有与中国有贸易和分工合作的国家都有影响。

4.超量印刷货币，穷人可获得的资源比例低，边际消费倾向高；富人可获得的资源比例高，边际消费倾向低，更多钱流入资产而不是消费，推高资产价格，让贫富差距迅速拉大，同时拉大邻家百万富翁与中产的差距。

总之，富人用廉价货币追逐资产，推高资产价格，挤压实体投资，导致穷人收入更少，穷人有需要但没有支付能力，有效需求不足，消费减少，致使实体经济螺旋下降，各行各业赚钱都变得更难。中产家庭，名下的资产如果跟不上资产升值的平均速度，会出现阶层降级；收入跟随实体经济螺旋下降，也会导致阶层降级。后疫情时代，中产更艰难。

01 低利率盛宴，你参加了吗？

2017年4月安省开始征收非居民炒房税NRST，加拿大央行7月开始加息；2018年1月新B20政策生效，房贷政策进一步收紧。从那时起，人们怀疑利率会不会一路加上去，债务负担变得越来越重，导致借钱投资无利可图；房贷政策越来越紧，能买得起房子的人越来越少，房地产市场是否会一蹶不振，房价从此低迷下去。本次疫情，让大多数人深陷困境，能借疫情咸鱼翻身的人很少，但房贷借款人却意外地从中受益了。2018年8月，两年期固定利率为3.29%，现在到期续约成当前的利率，每10万元借款月供减少65元，即，50万的贷款月供从原来的2181，续约时降到了1856；如果维持月供2181不变，那么每月加速偿还本金的金额达到325，大大缩短付清贷款所用的总时长。

这个世界正在奖励敢借钱的人，借的越多，红包越大，选择贷款投资的人，预期回报比以前更高了。银行只是信用中介，给借款人发的红包并不是银行出钱，而是存款人在补贴借款人，利率降低之后，银行支付给存款人的利息减少了，存款人正在受惩罚。

执行2018版B20房贷政策之后，用于计算压力测试的利率最高曾达到5.34%，即，用5.34%的利率来计算借款能力，从而导致2018-2019年加息岁月中，房产买家借款能力大大下降。由于QE打压债券收益率，银行长期利率开始缓步走低，目前用于计算偿债能力的压力测试利率已降到了4.79%。由于压力测试利率的降低，借款人的借款能力提升了6.3%，原来借款能力50万的人，自动提升为53.1万。这一改变，让有借款能力的人锦上添花，继续推高房价；对没有借款能力的人来说，停在车站里两年没动的房价火车正在驶离车站，开始新的征程。以房地产作为断层线的裂痕，阶层差距继续扩大。

从负债方面看，疫情带来的低利率让债务人立刻收到了红包。从资产价格方面看，地产投资的护城河更宽了。什么意思呢？我们假设未来卖掉房产时候的价格已知，那么利率越低，现在的价格就越高。现值的计算公式是PV = FV / (1+r)ⁿ，其中的R就是利率，在分母上，因此R 越低，现值越高。你在2018年买房时的利率是3.3%，现在是2.2%，在未来售出价格不相同的条件下，现在买房的价格就应该高于2018年时的房价。我们看到的实际情况也是这样，房价开始发力上涨。

对债务人最有利的应该是通胀。通胀越高，对借款人越有利。QE增发的钞票很难到达边际消费倾向高的低收入群体，因此货币政策引发通胀的难度较大，但货币政策一定会引发资产价格上涨。财政政策是直接发钱给低收入人群，但需要发很多钱才能引发通胀，各个国家都很难负担。通胀红利，借款人恐怕一时半会拿不到。

低利率，是一场盛宴，各道菜肴都很美味，但入场券只发给愿意借钱投资，且有资格借到钱的人。

回答一个最近被问得比较多的问题，目前CONDO租金跪了，啥时候能站起来不知道，新一轮郊区化已经开始了，买家更喜欢空间大的独立屋，CONDO是不是应该趁早卖了？我的答案很简单：不卖。租金市场价降了，但贷款负担也在下降，原来高利率的贷款，续约的时候会降下来。CONDO 作为负担能力要求比较低的房产，需求不会降低，即使租金降了，但市场价没降，能充分体现其需求的强劲。99%的中产家庭，退休前都是要买入资产，无需卖出。2010年到2016年CONDO 价格低迷，期间卖掉的人，现在肠子都悔青了，不要重蹈覆辙。

02 资产等于负债加所有者权益

中产家庭，是最焦虑的家庭，对的选择可以晋级为邻家百万富翁；错的选择可能降级回无产状态。《三十而已》中没有一个人升级，顾佳降级了，王漫妮还没有中产的资格，只有钟晓芹走在升级的路上。“邻家百万富翁”指家庭净资产5百万美元的家庭，是中产家庭的下一个小目标，不了解这个概念的读者找回我的文章《中产家庭的小目标——邻家百万富翁》再读一下。这里说的净资产，在会计学中被称作所有者权益，是资产与负债的差。

亨利保尔森是美国次贷危机中，拯救世界的美国队长，他在回忆录《峭壁边缘》中提到中国的内容很少，提到中国领导人的时候只提到了一位，而且评价颇高，原文是这么写的：“他直视着我的眼睛，对我说了这么一句话：’资产等于负债加上所有者权益。’。我不知道美国的政治领袖能不能向这位地地道道的共产主义者一样，对一张资产负债表作出如此简明清晰的总结。”他高度评价的这位中国领导人，与基辛格的看法一模一样。真的难以置信，亲自接触过多位中国领导人的美国精英的看法能如此一致，他们都认为，最了解资本主义的中国领导人是江总。亨利保尔森是金融精英中的精英，且阅人无数，他对于美国领导人的看法居然是，能说清资产负债表的人都没几个，还不如中国领导人。可见，即使出生在资本主义国家，也不是每个人天生就懂得资产负债和所有者权益的关系，但看似无关紧要的会计等式，却是财商的一块基石，也是治国安邦者应该知道的常识，难怪亨利保尔森会对这个桥段记忆深刻，并收录到了自传当中。

房子是资产，那么你的首付就是所有者权益，贷款就是负债。负债的余额随着还贷的进行，越来越低，因此所有者权益就越来越大，如果房价上涨，所有者权益就会加速上涨。卖掉房产时，所有者权益兑换会现金，减掉当初的首付就是资本利得。全过程中，所有者权益，即，净资产，一直在不断增长。净资产/所有者权益，达到5百万美元以上，中产的地位就稳了。

顾佳阶层降级的主要原因是，用个人资产救助企业，这种反贫的做法是自愿的，主动的，因为公司是有限公司，再大的亏损也不会殃及个人财富。编剧这么写，是要拔高人物的美德，并不符合通常的做法。生活中，我也真的见过一个实例，把加拿大房产加按，而且是私贷的高利贷，用于救助在中国的自家企业的做法，最后，国内的企业倒闭了，在加拿大的债务至少要20年才能还清，但比顾佳强，房子还在，这就看出加拿大的好了，能refinance 拼一下，不至于卖房。如果有自家的企业，对于中产家庭来说，不到万不得已，不能将自家的资产用于支持企业的经营和发展，企业是法人，该死的时候一定要让TA死，否则会连累家庭财富的积累。正确，且正常的做法是把自家公司创造的利润报在个人名下，取得尽量多的按揭贷款/负债，加上自己尽量少的所有者权益，用个人名义购买房产，让租客去偿还贷款/负债，提高自己的所有者权益。不仅烟花厂能爆炸，任何企业都可能随时倒闭，还没有看到一家长生不老的公司。变卖家里的资产救助公司的做法，是快速反贫的方法中，最快的一种，可以发生在一夜之间。中产家庭科学合理的投资方式是：从资本的第一循环中赚钱，转投到资本的第二循环，并逐步退出资本第一循环。

03 资本的第二循环

从马克思到《资本论》到皮凯蒂的《21世纪资本论》，研究的都是工业和商业资本运行。顾佳的烟花厂，茶场，都是工业和商业资本运作的产物。经营方式与19世纪没有本质区别：创始人的天赋、激情和资本，加上雇佣劳动力和土地，产生剩余价值，积累资本，再投入，再循环操作。茶场的经营创新非常老套，可能加拿大的华人看不出来，但中国大陆的华人一看便知，吴晓波早年买了个岛种梅子，酿出来的酒起名“吴酒”，吴老师让他的粉丝认领梅树，享受独饮的尊荣，但顾佳没有这个网红效应，根本模仿不来的。资本在工商领域的循环，不仅仅是要投入全要素，时间，资本，人力，土地等等，可能不能产生剩余价值还是未知数。太多人在这个资本第一循环中打转，自以为努力就能成功，其实未必。认领茶树，认领梅树，这种“点子”属于商业模式创新，完全没有知识产权保护，如果能获利，立刻会招致模仿和竞争，如果竞争对手有大资本做靠山，创新者就是个靶子，会死的很快。

因为资本的第一循环模式有几百年历史了，各个商业领域都已成为红海，企业家还经常被诟病成老板剥削工人，因此，资本早已开创了第二循环，即，造城。研究资本第二循环的经济学家特别少，且研究成果进不了主流经济学殿堂，但这并不能说明没有资本第二循环的存在。美国有位地理老师，大卫·哈维，David Harvey，长年研究马克思理论和社会主义，现就职于纽约市立大学，和我家乡的哈尔滨广播电视大学的知名度差不多，他的主攻方向是修补马克思的资本论，修补的主要内容是资本的第二循环，按照他的说法，资本空间化属于资本的第二循环，即，资本如何在造城的过程中获利。我没有见过大卫·哈维的理论被主流经济学家引用过，但他的大部分著作沾了马克思的光，都被翻译成了中文。他的发现还是很有启发的：资本早已在第一循环中被充分利用，且出现了大量浮烂资本在金融市场间游荡，资本的逐利性导致资本无孔不入，哪里有盈利机会就流向哪里；造城的盈利性早已被过剩的浮烂资本盯上，自有资本加上贷款用于造城，房子建好之后，买家用首付加上房贷获得房产，同时令建筑商资本获利并退出，债务成功转移到房主身上，房主将物业出租，由租客慢慢偿还债务，增加房主的所有者权益，房主售房之后收回本金并获利，将债务在进一步传导给新房东。

资本第二循环的下半场，房东从建筑商手里接过房产后，无需再做全要素投入，只需自有资金和债务即可。房产能否实现持续增值是关键，因此房产应选择在人口持续流入，经济较发达的一线城市，或有潜力的其他城市。顾佳的二次创业依然选择在资本第一循环中血拼，而钟晓芹巩固中产地位的手段则是参与资本的第二循环。我个人更看好钟晓芹的选择。

资本第二循环的另一条道儿是这样的：开发商用自有资金加建筑贷款将写字楼，酒店，专门用于出租的公寓建好，整体出售给房地产信托基金REITs，收回资金，进行下一笔地产开发。REITs有公开上市交易的，也有私募的，投资REITs的投资者，以及给REITs 提供杠杆的金融机构是REITs的资金提供者，在资本第二循环中扮演给开发套现机会的白衣骑士。喜欢投资房地产，但又不想打理房产的投资者，可以投资REITs。

04 中产家庭的消费倾向

钟晓芹拿到稿费之后的买买买让人看得心惊肉跳。边际消费倾向是指，每多收入100元，有多少用于消费，多少用于投资。对于低收入或久贫乍富的人来说，边际消费倾向高，意外的收入可能100%用于消费。对于高收入的家庭来说，边际消费倾向低，意外的收入可能100% 用于投资。一个社会中，如果边际消费倾向较高，则容易导致通胀，反之，容易导致通缩。钟小芹式的乍富，边际消费是合理的，小钱儿用于买买买，大钱儿用于投资。

美国作家斯坦利父女所署的《邻家百万富翁》系列图书，通过长期调研揭示了家庭净资产5百万美元以上的邻家百万富翁的消费习惯。中产要跃升为邻家百万富翁，不仅在选择加入哪个资本循环上要做出明确合理的决定，同时在边际消费倾向上也需要遵循邻家百万富翁的做法：多投资，少消费，推迟满足感。消费是付款给别人，投资是付款给自己。罗伯特清崎在谈到消费时说：先付给自己。

结语：11年前，电视剧《蜗居》受到了广泛关注，因为剧情非常贴近生活，早在2009年买房压力已经开始让普通中产家庭不堪重负，那时的社会热点都聚焦在房价和可负担能力上。现在，11年过去了，这部《三十而已》再次引起了人们对中产家庭在大都市生活的热议。现在的阶层矛盾更加深刻和难以弥合了。中产家庭的焦虑，根源在于不进则退；投资渠道狭窄，难以平衡一生的收入。城市无产者面临的境遇更加扎心，老魏问王漫妮，“是来扑我还是扑机会？”，而王漫妮也心知肚明，想在一线城市找到根，要么站着要么躺着，如果她是男的，连躺着的机会都没有。中国的城际断层线比欧洲的国与国之间的差距还大，限制人口流动的障碍比移民还难。疫情对每个家庭的打击部位不一样，但只会给原有的伤口上撒盐。顾佳的茶场生意不会比疫情之前更好做，钟晓芹的民宿生意也会遇到更大挑战，她俩遇到的是瓶颈问题，而王漫妮遇到的则是瓶底问题。胖子变瘦的时候，瘦子就已经饿死了，中产和无产之间是有很大区别的，裸眼旁观就知道，有机会脱离无产的人，就会立刻背叛这个阶层，谁都有求生欲啊。大城市里的中产家庭，无论有没有疫情，都要且行且珍惜，谨慎消费，理智投资。