我从2018年1月1号开始写这个公众号以来，聚集在这里围观的读者，已经达到了相当规模，可是正真实践地产投资的人数，却远比订阅公众号的人少很多。叶公好龙或者只是想窥视一下别人怎么投资房地产的人，不会长期订阅我的这个公众号，长期订阅的读者，一定是想在房地产投资方面一试身手的人。到底阻碍人们进行房地产投资的因素是什么呢？我看到的情况是：最主要的障碍是在报税上的执念和思维定式。
加拿大的税务体制属于差额累进的直接税。中国的税主要来自企业，不是个人，属于间接税，差额累退税，与加拿大正相反。打个比方，加拿大的公司税16%，中国35%；加拿大的个人税30%，中国22%，这意味着中国的企业纳税多，税不是主要征收到个人身上，对于个人来说就是间接地被征税。在加拿大，个人赚钱的越多，税率越高，这叫做累进税；因为中国的税主要是向企业征收，因此个人收入越高，交税的比例就越低，这属于累退税。华人到加拿大之后极不适应这个变化，总觉得自己交税多，吃亏了，惯性地想尽一切办法节税。省下来税款的结果，是可用于申请房贷的收入减少了，利率最低的按揭贷款拿不到，或拿到的很少，买不了投资房。然而，地产投资却是避税最好的工具，地产投资者可以像经营企业一样，享受诸多税务优惠。交税少的鸡，下不出来最能节税的蛋——地产投资。被报税耽误了的地产投资者有以下特征：
01 看不到后果的后果的人
《穷查理宝典》中收录了查理芒格在2003年10月在一所大学里谈他对经济学看法的文章。其中一个观点是：经院派学者对经济学的二级或更高级效应关注太少。他举了一个例子，大卫李嘉图认为贸易会促进各个国家发挥比较竞争优势，通过交换和贸易加速人类财富的积累，于是后来的经济学家都认为李嘉图是对的，也一直在学校里这么教学生，但这种鼓励全球贸易的做法，会导致落后国家从贸易中获益比先进国家更多，落后国家进步更快，以至于迅速追赶甚至超越发达国家：贸易的后果是好的，贸易的后果的后果是极少数落后国家发展超过美国，其最终结果对美国不利。查理芒格点名说了中国，作为这种极少数国家，将从国际贸易中获利最多，暗示美国同意中国加入WTO对美国最终会带来伤害。中国是在2001年11月加入WTO的，查理芒格在2003年就发出了这样的警告，这位智者早已看到了后果的后果。今天的中美关系，完美地证明了查理芒格在这次讲话中的结论：“李嘉图并没有证明原来领先的国家会得到这么美好的下场，他并没有试图去确定二级或更高级的后果。”俄罗斯比中国晚11年加入WTO 再也无法威胁美国的霸主地位。美国要为不懂后果的后果，而且没有听智者的话，承担后果了。
在加拿大，我们不需要有查理芒格的智慧，就能观察到后果的后果有多么出人意料。2017年自由党为了竞选，在安省搞了一个Fair Housing Plan，打压房价，后果不错，但这个不错的后果的后果是自由党在省选中一败涂地，因为安省69.7%的人口有自住房，谁打击房价，谁就得下台。另外一个例子大家更熟悉：安省长期实施租控/rental control，限制每年的租金涨幅，后果不错，现有租客得到了保护，这个后果的后果就是，大资本不敢投资专门用作出租的公寓，怕租客长期不搬走又涨不了租金，地产投资的市场让给了小房东们，而且由于供应不足，市场租金上涨幅度并不低，只要租客换房，就得接受市场价儿，总不能租一处房子一辈子不搬吧。香港以前也有租控，后来租客而不是房东的民怨太大，取消了。安省的租控不适用于2018年11月之后交付使用的新房，这一减少租控影响范围的措施尚未见到成效，大资本依然心有余悸，小房东依然相当活跃。如果没有租控，大资本会建很多专做出租用的公寓，提高供应量，减低租金，恐怕就没有小房东的投资机会了。
地产投资的节税功能属于后果的后果。看不到后果的后果的人，不会为地产投资努力。投资房，每年需要填报一份损益表，与其他收入项目一并报税，这张表的名字是T776。表中需要列出总收入和总支出，以及当年的净收入，总支出中包括利息，地税，公寓管理费，等与租金收入相关的费用，和公司的收入所得税是一个道理，只有扣除了经营费用之后的净收入才需要缴税。房东其实就是在经营投资房这个小生意，为租客提供可以居住的房产，因此获得了政府税收方面企业家的待遇。多赚钱，多交税的后果是能借到按揭贷款成为房东，成为房东的后果是能节税，看不到后果的后果的人，很难成为房地产投资者。
一笔典型的地产投资损益是这样的：年租金收入21,510；广告费180；保费655；利息7,355；维修费4,387；地税3,533，其他杂项2036，净收入3,362。最后的净收入加入房东当年应纳税收入。利息开支通常是最大的一笔开支，其次是地税，去除这些费用之后才是房东的应纳税收入。卖出房产时，买卖差价是资本利得，只有50%的资本利得是应纳税收入。地产投资的全过程都有税盾的保护：租金收入扣除支出和费用之后，降低了应纳税收入，从而降低了当期应纳税金额，长期持有的过程中，是租客一直在支付大部分费用，起到了延迟交税作用，最后售出时，只有一半所得需要缴税。
02 退休金储蓄RRSP的爱好者
想要成为多套房投资者，最重要的一个条件是，自住房的贷款余额低于年收入的2倍，否则很难申请投资房的贷款，或投资房贷款的加按/refinance。如果一个家庭每年在加速偿还自住房贷款和投资RRSP时，每次都选择买最大限额的在RRSP上投资，就没有能力提前偿还自住房按揭贷款了，因此自住房按揭贷款余额长年居高不下，影响了房地产投资。
RRSP 只是一个税盾，投入RRSP的资金可以抵消当年所得税，在RRSP里的投资组合通常是以养老为目的。很多家庭投入RRSP的资金回报很不稳定，甚至是亏本的，其长年投资长年亏损，投资RRSP资产的目的只剩下了抵减当年所得税这一个目的。投资是为了平衡一生的收入，如果投入到RRSP的资产无法起到平衡一生收入的目的，何苦把宝贵的资金投入到自己不熟悉不理解的金融资产上呢？房地产投资无法纳入RRSP的税盾，因为本身就受到税盾的保护，只有金融资产才有资格享受RRSP的延税待遇。不了解金融资产投资的家庭，建议优先考虑偿还自住房贷款，暂缓向RRSP里缴存资金，毕竟RRSP的额度是可以递延的，在了解和熟悉金融资产投资之后，并在收入最高的时候投资RRSP的延税效果最佳。
年收入6万以下的年轻人都不必急于投资RRSP，积攒下的额度可以在收入最高的年份投资RRSP，起到的节税效果最佳。我在youtube上的5小时视频讲座《为了平衡一生的收入我们被迫投资》中讲过一个案例，一对低收入夫妇长年积累RRSP额度，在卖掉投资房并实现资本利得的那一年集中购买RRSP，因那一年税阶最高，所以享受的税务优惠最大。
不顾投资回报，习惯了每年最大限度购买RRSP的家庭，多半受了思维定式，以及羊群效应的影响，因此在地产投资上举步维艰。节税重要，还是投资重要，哪个能更现实地达到平衡一生的收入这个投资目标呢？
03 不顾一切只为节税的人
有些自雇业主，公司里有大量留存收益retained earning未分配给自己，报税时个人年收入仅为2万元，在多伦多这是一种无法养活自己的收入，肯定有很多个人生活开支是通过公司的费用列支的。看到这样的个人报税资料，我不知道税局是怎么想的，但银行一定不愿意批准房贷给他们。有些小企业主，为了节税牺牲了个人借款这条路，当然，有些馊主意是会计师给出的。无论怎样，个人收入低，以个人名义申请贷款的路就走不通。
我在《赚钱难，怎么破》一文中举过一个例子，一家经营了10年以上的移民中介出售时的价格仅有16万，这家企业主把出售生意的16万平摊到过去的10年里，每年增加收入1.6万。换一种做法，过去10年每年给自己多发1.6万工资，结束营业时直接关门，那么每年多发的1.6万工资可以提高房贷借款能力8万，10年就是80万。卖掉生意获得的16万算作资本利得，不算收入，无法用于贷款申请。99%的小企业根本无法传承或出售，企业主却偏偏算不过这个账，在有经营利润的时候，为了节税，没有把收入分给自己，无法获得个人房贷，没有积累起来个人资产，生意失败或结束时，没有其他被动收入。这种疯狂的节税做法，完全得不偿失。
还有一些明知是错误的报税做法，但被“节税”俩字冲昏了头脑，不惜铤而走险。例如，投资房是不能因折旧CAA产生租金亏损的，投资人到处找配合其作案的会计师故意这么做。还有人把自己个人名下投资房租金收入，报在自己注册的空壳公司名下。这些做法的代价就是整天担心税务稽查，同时也无法获得按揭贷款支持。
佣金收入的人，佣金年收入20万，用各种真假费用，回扣，分给家人收入等办法，能把净收入报到2万，也是一种高超的自断借款能力的做法。
上述这样婶儿的报税手法，有悖于公序良俗啊。加拿大是一个成熟的发达国家，很多人自认为能找到窍门比别人少缴税。我刚来加拿大的时候也为报税的事儿伤透了脑筋，遍访高人求解，最后还真找到了，这位乘分破浪的姐姐告诉我“要想少缴税，有两个建议，1.少赚钱，2.如实报”。第一条我没听，第二条我照做了，结果发现，在报税上守拙才是最聪明的，因为在地产投资上的收益，远远超过东躲西藏地节税所能剩下的钱。
04 被铁锤人钉死的人
萧伯纳曾经说过一句话，“每个职业最终都是蒙骗外行人的勾当。”，加上查理芒格说过的，“你的眼界狭窄的专业顾问，并不是故意给你误事儿，而是他的潜意识偏见给你带来的麻烦。”用这两位智者的名言，回头审视一下过去这些年来你找过的专业人士，尤其是会计师，都给过你什么建议，有哪些是至你于死地的。
我在加拿大还没有发现懂投资的会计师。我是说那种能把自己的投资做得有声有色的会计师。我在《为了平衡一生的收入我们被迫投资》视频讲座中不厌其烦地反复强调：做自己财富诺亚方舟的主人，其他你找来的专业人士都是水手，船开翻了，是你自己的责任。会计师给的建议99.99%是节税建议，不是投资建议。找一位每年都能有时间听你讲述投资计划的会计师帮你报税，不要找连面儿都懒得见，交给助手去给你报税的会计师。为了投资，有时候需要多报税，而不是节税。你什么都不说就让会计师报税，对方会用他们的职业偏见直接把你的船开到沟里。
查理芒格有个口头禅，“对于拿着铁锤的人来看，每个问题都像钉子。”，用于盛赞视野狭窄的专业人士，能把一切问题处理成他们自己最擅长的问题。你什么都不说就让会计师报税，他们会以为你是慕名而来寻求节税的，因为他们手里只有铁锤，谁来找他们，谁就是钉子。
05 漂洋过海地来避税
一些精英，认为在加拿大无法施展才华，拿到公民身份就漂洋过海地去淘金了，主要的淘金目的地是中国和美国，同时依然决然地切断了与加拿大的一切联系，尤其是纳税资格。中国的房产限贷限购限售，在一线城市能贷款买到一处自住房已经很幸运了，还想贷款买投资房，离婚之类的招数都不好使啊。美国人的投资兴趣不在房地产，美国国民财富的26%是房地产，而加拿大的国民财富76%在房地产，美国可居住面积也远远大于加拿大，房屋供应量太大，房价涨不上去，因此在美国投资房地产很难有利可图。飘扬过海的这些精英只能入乡随俗，跟着美国人和中国人投资，但回头一看，自己的同辈在加拿大做的地产投资成果颇丰，不比跋山涉水地海外淘金赚得少。我知道这种情况，是因为不断地有这样的精英来问如何在加拿大贷款买投资房。
太聪明，反而会被聪明误。极少数有财商的精英，可以保留在加拿大报税的资格，将海外收入在加拿大再报一遍税，因为美加和中加都有避免重复征税的协定，同时在加拿大和海外报税的人，只补交税率差导致的差额即可。这极少数人因在加拿大有报税收入，贷款买投资房，投资房加按refinance，如同在加拿大工作和交税的人一样，各家银行都尊重和厚待这样守拙的聪明人。
结语：不能再写了，已经得罪很多人了。希望在税局工作的读者帮我申请一枚“鼓励交税”奖章。查理芒格说，要想得到一样东西，最好的办法是让自己配得上它。地产投资可以平衡一生的收入，可以享受小企业的税务优惠，要想配得上多套房房东的资格，必要的代价是不能少的：多交税，减少消费债务。懂得道理和付出代价之间，有一道巨大的鸿沟——行动。新的低利率10年又开始了，乘着低利率的风，去破地产投资的浪吧。记住，一切美好的事务，都有代价。
我在加拿大生活的这12年，总结出一个让自己活得简单的道理：敬畏规则，遵循加拿大已有的公序良俗，守拙，不走捷径，短期利益与远期利益冲突的时候，永远选择远期利益。我有个财商微信群，会员发展得很慢，因为我设置了一个门槛，入群条件和流程写在了《财商书单来了》这篇文章里，想入群的人很多，但跨过这个门槛的人很少。群就是一个小社会，在这个小社会里，读了多少财商书籍，有多好的财商基础不重要，尊重入群规则最重要。人都是经济动物，不断寻找替代方案，而我这个群的入群条件，不接受任何替代方案，目的就是要聚集在加拿大敬畏规则的人。
