今年3月底，卡尼在大选承诺中首次提出要成立一个名叫“加拿大房屋建设”（Build Canada Homes，简称BCH）的机构。5月新政府上台后，又在市政联合会年会上向各省市长重申了这一计划。等到8月14日，BCH终于发布了第一份文件——《加拿大房屋建设市场调研指南》，整整6页纸，官腔十足，却几乎没激起半点水花。就像毛不易在《无名的人》里唱的那样：“我是这路上没名字的人，我没有新闻，没有人评论……”这份指南一出，果然没人搭理。我从14号查到26号，整整两周，只找到CBC一条报道，嘉宾直言：等BCH真正盖出房子来，怕是得等到2030年。
01｜加拿大联邦住房新政，到底在搞什么？
早在今年3月31日，卡尼公布的自由党竞选住房纲领中，第一次提到要成了一个实体“加拿大房屋建设（Build Canada Homes）”。5月13号新政府宣誓就职不久，在5月30号，加拿大市政当局联合会（FCM）的年会上，向省长和市长们再次重申了住房纲领以及这个新设机构。8月14号，作为拟议中的住房领导者，“加拿大房屋建设（Build Canada Homes）”第一次亮相，向全体加拿大人高调宣告“我这里有钱，谁有项目？”，并发布了一份6页的：《加拿大房屋建设市场调研指南》Build Canada Homes Market Sounding Guide，旨在说明哪些项目将获得政府的支持。对于这份“调研指南”，还给公众规定了一个反馈意见的截止日期，8月29号。大家可以根据这份文件名称，找来读一下这份官威很重的文件。
从竞选承诺，到第一份官方文件出炉，卡尼政府的住房政策已经明朗：比特鲁多政府的住房政策更偏重于福利房建设，住房在加拿大有严重的公共品化和福利化趋势，加拿大将成为以租房为主的国家。每位加拿大人都需要知道新政的以下内容，以便根据政策调整自己的投资或买房决策：
加拿大房屋建设（Build Canada Homes），以下简称BCH，将是加拿大新的联邦实体，负责建造廉租房，向廉租房建设者提供融资，并促进住房建设行业提高生产力。该实体将汇集住房生态系统中的主要合作伙伴，通过解决障碍、降低风险和协助非市场住房建设过程，来建造房屋。
BCH有两大目标包括：1.大规模建造廉租房：为大部分工薪阶层、学生、固定收入老年人建设廉租房。与专注于长期可负担性的建设者和住房提供者合作，例如合作社、社区住房开发项目或促进可负担性住房解决方案的建设者们，共同增加和加速建设廉租房。2.更快、更好、更智能地建造：使用先进材料和制造与施工方法来建造住房，以提高生产力、可扩展性，并降低建设成本、时间和环境影响。
BCH的职能主要是，作为廉租房开发过程中各个阶段的“单一窗口”，与开发商、投资者、制造商、其他政府层面和原住民伙伴密切合作，以获得住房融资和建设。融资方式包括：贷款，股权投资，贷款担保，以及捐款。建设方式包括：以不同身份作为开发商，与承包商、运营商、投资者和其他开发商合作，以建造住房、开发土地、采购材料、分担风险和提供专业知识。从直接与建设商签订合同建造住房并租赁给廉租房提供者，到作为协调者汇集土地、融资、项目发起人和其他政府层面来推动项目。
BCH目前的主要工作是遴选投资或建设的项目。选择标准包括A,B,C,D四项：选项目的标准有四条：
– A. 规模得大；
– B. 得真正惠及中低收入群体；
– C. 得用新技术、加拿大材料、低碳方法；
– D. 得高效用政府钱，尽量拉拢私人资本。
综上所述，上述加拿大房屋建设（Build Canada Homes）是一个新的实体官僚机构，需要时间和精力去筹备，拟议中的功能与目前CMHC承担的工作高度相似。该机构试图实现多个目标，但这些目标可能相互矛盾。一方面，它希望通过与大型建筑商合作、使用传统方法来大规模建造廉租房；另一方面，它又想专注于创新，与那些使用未成熟技术、成本更高且尚未实现规模化的初创公司合作。同时，公私合营的目标不一致，政府既想结合私营开发商的建设能力，又不想让私营企业赚钱，同时叠加效率低下的官僚主义，项目烂尾或拖延的风险凸显。联邦政府的上述计划中，完全找不到各省市地方政府的影子，是一个彻头彻尾的，由联邦政府大包大揽的项目，除非这些遴选后的项目，都建在联邦政府拥有的土地上，否则地方政府的税收和监管要求将严重阻碍项目建设。不要忘了，这是本着一年能建造50万套住房设计的方案，从上述六页纸的文件内容来看，方案能够落地的可能性，微乎其微。
02｜现有的住房政策，到底行不行？
在新机构上述加拿大房屋建设（Build Canada Homes）开始发挥作用之前，CMHC（加拿大抵押贷款和住房公司）还将继续履行实现联邦政府建房目标的任务。
在1940年代末至1950年代中期，为应对大规模的住房短缺，CMHC与私人建筑商合作建造了大量战后住房，例如遍布加拿大各地、约900平方英尺的“草莓盒”式独立屋，甚至催生了像安大略省阿贾克斯这样的整个社区。然而，这种政府参与在1990年代中期大幅减少。1993年至1995年，由于政府关注预算平衡以及房价在某些地区（如GTA）下跌，社会住房建设被认为是“非紧急问题”，导致非营利或合作社住房的年建造量从1973-1994年间的每年约16,000套骤降至1994-2016年间的每年仅1,500套。目前，按照自由党政府的住房政策，CMHC又重新扛起了建造社会性住房和廉租房的重任。然而，情况与70年代大不相同了，CMHC以前的努力可以在加拿大各省看到均衡的结果，而如今，CMHC越是努力，加拿大的住房地区结构性问题越严重。
与70年前相比，当前的住房建设环境要复杂得多。现代建筑需要考虑更多的因素，包括：1.更严格的标准：房屋安全、更全面的建筑规范、更多的市政法规以及气候因素；2.高昂的成本：土地成本大幅上涨，尤其是在开发用地稀缺的情况下建筑成本，包括进口材料和电器上的关税，也在增加，多伦多地区的发展费和税收在过去20至25年间上涨了约2,000%，更高的劳动力成本，即使是经过通胀调整后，也增加了建造每套住房的成本。这些因素导致了目前的住房市场地区结构性问题。在CMHC提供融资支持的推动下，在艾伯塔省和魁北克省等传统上房价较低的市场，建设仍在蓬勃发展。然而，在大多伦多地区（GTA）和大温哥华地区（GVA）等高成本市场，情况则不容乐观。自2022年初以来，GTA的房价已下跌约20%，这对于租房者和首次购房者来说是好事，但却导致了一个矛盾：由于建筑成本居高不下或仍在上涨，而房价下跌，新房建设已不再具有经济意义。这导致GTA的公寓销量下降超过90%，独立屋销量下降约70%。同时，CMHC资助的项目要求提供廉租房，而大多伦多和大温哥华地区，由于建筑成本太高，开发商造不出低租金的廉租房，因此无法取得CMHC的资助。CMHC代表联邦政府介入住房建设，目前取得的最显著成绩就是：在不需要大量住房的地区建造了大量廉租房，在急需新建住房的地区没有CMHC的资助，加拿大各省之间的区域性住房结构问题，在联邦政府的CMHC的努力下，日趋严重。
03｜对房产投资者来说，这意味着什么？
我们都知道，加拿大是公费医疗，即，医疗在加拿大是公共品，而非商品。自由党政府2017年就把“住房权”定为人权，一路朝着“住房公有化”狂奔。并在过去8年里，想尽一切办法努力使房产非商品化，希望实现类似于公费医疗体制式的住房体制。虽然收效甚微，但自由党政府依然在竭尽全力，前赴后继地努力向这个目标迈进。自由党的最终理想，就是让加拿大人一无所有，却很快乐：没有工作，政府给发基本收入；没有自己的房子，住政府提供的廉租房；无需像美国人那样自己买医疗保险，无论贫富都享受免费医疗；养娃不用自己花钱，托儿费每天10元钱等等。这些社会主义理想，如果自由党不断地当选，我认为在加拿大都能实现，只是早晚的问题。
对于地产投资者来说，政府的努力正在成全多套房投资者。政府越努力，房产自有率越低，很多人躺平了等着政府建廉租房。房产自有率的高低，其实就是房产集中度的高低；房产自有率越低，房产集中度越高，即，房产会向买得起的家庭集中。政府越努力，就越能挤出私人对新房建设的投资，开发商会主动向政府提供资助的地方寻租，去不需要新房的地区兴建廉租房，反正有政府的补贴；这种釜底抽薪，使得最需要新房的大多伦多和大温哥华地区，无论商品房还是廉租房都建不起来。加拿大联邦政府凭一己之力，就掐断了这两个大城市未来的新房供给。因此，在加拿大人口最密集的GTA和GVA,二手房价格在未来几年会坐上火箭。
CMHC 每月都公布新房开工量，从新房开工总量来看，加拿大的新房建设逐月增加，但新增住房都为廉租房，且不在两大都市。很多人担心，廉租房建多了会不会影响租金。从CMHC数据上看，那些大量开建廉租房的地区，租金肯定受影响；新房开工量减少的地区，租金和房价，都更有利于地产投资者。政府越努力盖廉租房，越挤掉私人开发商的积极性，尤其是在真正需要住房的GTA和GVA地区。结果就是：新房越盖越少，二手房越来越抢手。房价和租金，只会越来越有利于有房的人。换句话说，政府正在亲手掐断大城市的住房供应，然后把房价推上火箭。
结语：
哈耶克说，他不相信健康的国民经济可以被集中管理和科学规划，通往地狱的路上铺满政府善意，这些善意就是政府自以为是的正确。加拿大政府一片好心，想用计划手段解决住房问题，结果却可能制造出更大的阶级分化——有房的和没房的，将来可能就是两个世界。住房公有化，在加拿大可能是新鲜事，但对于很多人华人移民来说，已经是过去时了。加拿大正在组建更多官僚体制，以确保每年兴建50万套廉租房，用来大庇天下寒士。相信自由市场的人，对加拿大政府的努力有自己的看法，如果商品房增量长期低于新增人口，房产集中度就会越来越高，房产自有率就会越来越低，加拿大将以房产界限形成两个阶级：有产和无产。每个人都有选择的自由，同时，也要为自己的选择承担结果。人是自由的，却无往不在枷锁之中：要么在房贷债务的枷锁之中，要么在廉租房的狭小空间枷锁之中。房贷总有一天会还清，但自由的代价，从来都不便宜。
王红雨2025年8月26日于多伦多
作者微信号：14168805089
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