今天，2025年2月21日，加拿大央行行长在密西沙加商会-奥克维尔商会的讲话，震动了整个加拿大的经济领域，值得我们严肃对待。发言稿全文见https://www.bankofcanada.ca/2025/02/tariffs-structural-change-and-monetary-policy/ 加拿大央行在1月29日宣布降息0.25%的时候，公布了《货币政策报告》 （MPR），对未来货币政策进行了前瞻指引。但是，1月29号的《货币政策报告》是基于川普发起的关税挑衅只是一种威胁，不会发生贸易战做出的前瞻指引。而央行今天2月21号的讲话，则是按照2月1号川普的关税威胁内容全部落地之后，可能对加拿大经济造成影响的全面评估。今天发言的内容和其中的图表都是基于关税开战之后，央行用模型推演出的情况。这份报告并非预测，而是基于截至今天的已知信息做出的数学推演。 全文的主要观点和结论是： 主要内容摘译如下： “川普总统宣布对加拿大出口商品征收广泛且大幅的关税。虽然新关税尚未生效，但美国贸易政策的不确定性已经在影响我们的经济。如果美国开始一场长期的贸易冲突，后果可能会非常严重。川普总统希望将关税作为美国政策的工具。这对全球经济和加美贸易关系意味着什么，目前还非常不确定。我们不知道会征收哪些关税、何时开始、持续多久，甚至不清楚其最终目的。我们也不知道加拿大和其他国家将如何回应。即使我们了解更多信息，也很难预测经济影响，因为自20世纪30年代以来，我们还没有经历过如此广泛的关税。 长期的贸易冲突在短期和长期内会对加拿大经济产生怎样的影响？货币政策能做些什么，又不能做些什么？除了货币政策之外，加拿大还能做些什么来至少部分抵消与美国之间增加的贸易摩擦带来的后果？ 1965年，加拿大和美国签署了《加拿大-美国汽车产品协议》，更广为人知的是《汽车协议》。汽车行业的开放贸易实现了规模经济和专业化。两国的生产力提高了，机动车辆的价格下降了。《汽车协议》的成功激发了更多对开放贸易的渴望。1988年签署的《加拿大-美国自由贸易协定》大大拓宽了经济收益。例如，加拿大的制造业生产力提高了约14%。1994年，贸易关系进一步扩展，包括墨西哥在内的《北美自由贸易协定》。2020年，在川普的第一个总统任期内，该协议得到了更新和续签。这一贸易协议的持久性说明了所有三个国家都从中受益。大约过去60年里，我们与美国的双边贸易有所增加。今天，加拿大大约四分之三的商品出口流向美国。加拿大是美国的第一大出口目的地——并且是50个州中32个州的最大出口目的地伙伴。加拿大对美国的最大出口是能源。加拿大的石油、天然气、汽油和电力以世界上其他任何国家都无法提供的价格推动着美国经济。如果我们排除能源出口，美国实际上对加拿大有贸易顺差（图表1）。加拿大和美国之间的开放贸易使两国都受益，提高了效率，刺激了投资，提升了生产力并提高了生活水平。关税的大幅增加将使这一切逆转。 长期的贸易冲突将带来严重的经济后果。但这将是一种与COVID-19冲击截然不同的冲击。在疫情期间，我们经历了急剧的经济衰退，随后随着经济的重新开放而迅速复苏。这一次，如果关税是长期且广泛的，将不会有反弹。我们最终可能会恢复当前的增长率，但产出水平将永久性降低。这不仅仅是一次冲击——而是一种结构性变化。图表2显示了更高关税的长期影响的估计。灰线显示了我们一月份MPR中的银行预测，这是我们没有关税的基本情况预测。经济产出稳步上升。蓝线显示了基于川普总统2月1日签署的行政命令预期的关税影响，加上加拿大的报复性关税。该行政命令要求对非能源商品出口征收25%的关税，对能源出口征收10%的关税。基于这个情景，经济产出最初下降，然后稳定并再次开始增长，但路径大约低2.5%。 关税在短期内损害经济活动并推高通胀。我们首先会看到的是出口的显著下降。随着加拿大商品变得更加昂贵，美国对这些商品的需求将下降。较低的加元将提供部分抵消。在我们基于2月1日行政命令的情景模型中，关税生效后的一年内出口下降了8.5%（图表3）。 加拿大出口商通过削减生产和裁员来应对。由于对美国的出口约占我们国民收入的四分之一，这种冲击将在整个加拿大感受到。较低的出口收入将减少家庭收入。而报复性关税将提高许多消费品的价格。因此，从汽车到娱乐和住房的消费支出将放缓。在这种情景下，到2027年中期，消费下降了超过2%（图表4）。 随着出口和消费者需求减弱，加拿大企业也将削减其投资支出。而更高的成本和更低的利润率将进一步抑制投资。由于对某些商品的报复性关税和较低的加元，企业将面临更高的进口成本——加拿大企业大约一半的机械设备是从美国购买的。此外，由于进口消费品关税带来的更高成本逐渐转嫁到加拿大的价格上，利润率受到挤压。销售额下降、成本上升和利润率下降共同作用，大幅拉低了商业投资。总的来说，到2026年初，即关税实施一年后，投资下降了近12%（图表3）。最后，贸易冲突将推高价格，即使需求减弱。对美国出口到加拿大的报复性关税会影响消费者价格指数（CPI）。加拿大的CPI篮子中大约13%是由从美国进口的商品组成的。加元的贬值也增加了所有进口商品和服务的成本。最后，一体化的供应链意味着关税可能会在生产过程的多个阶段增加成本。在我们的关税情景中，推高价格的因素超过了需求减弱带来的价格下行压力，因此通胀上升（图表5）。一月份，银行预测通胀将在未来两年内保持在接近2%的目标水平。关税将暂时将通胀推高至2%以上。 货币政策能做和不能做什么？如果经济处于较低的增长路径并且存在通胀上行压力，货币政策和加拿大央行的应对措施是什么？央行能做的是帮助经济调整。随着通胀现在回到2%的目标附近，我们更有能力为经济稳定做出贡献。然而，由于我们只有一个工具——我们的政策利率——我们不能同时应对产出减弱和通胀上升。在考虑我们的货币政策应对措施时，我们需要仔细评估经济疲软对通胀的下行压力，并将其与进口价格上涨和供应链中断对通胀的上行压力进行权衡。与疫情不同，如果关税持续存在，将不会有经济反弹。长期关税意味着潜在产出降低，因为我们的经济运行效率降低。货币政策无法恢复失去的供应。最多，它可以缓解需求的下降。关税实施时出口和投资的急剧下降，加上消费减弱，意味着最初需求的下降将超过潜在产出，从而在经济中产生过剩供应。只要关税的通胀影响不是太大，货币政策可以通过支持需求来帮助平滑调整，使其不会比供应减弱得太多。但货币政策能提供多少支持受到控制通胀需求的限制。关税的初始影响是消费者价格水平的一次性上升。货币政策无法改变这一点。货币政策能够而且必须做的是确保价格上涨不会变成持续的通胀。这意味着确保家庭和企业继续预期通胀将牢牢锚定在2%的目标上。简而言之，货币政策需要确保通胀的上升是暂时的。 在疫情爆发前的25年里，通胀率一直保持低位且稳定。但疫情以前所未有的方式考验了这一框架。我们面临着需求和供应的巨大冲击，深度衰退和快速反弹。随着经济的重新开放，通胀率急剧上升，达到了8%。在框架的指导下，央行大幅提高了政策利率以降低通胀。自去年夏天以来，通胀率已接近2%，我们已下调政策利率以保持这一水平。简而言之，框架经受住了考验——它证明了其韧性。衡量框架成功的标准不仅是通胀是否接近2%。还包括框架在面对冲击，尤其是大冲击时的表现。 结论 我们已经讨论了很多内容，现在是我总结的时候了。加拿大的经济基础更加稳固。通胀已回归目标，利率大幅下降，家庭支出也有所增强。但新的危机正在逼近。如果美国的关税如威胁般实施，经济影响将是严重的。长期的贸易冲突将大幅减少出口和投资。它将在未来几年内导致失业和通胀上升，并在长期内降低我们的生活水平。仅不确定性就已经造成了损害。央行在减轻贸易战造成的损害方面能做的很少。我们的角色将是平衡由更高成本带来的通胀上行风险与由需求减弱带来的下行风险。我们的重点将是帮助平稳地调整到更低的经济增长路径，同时防止价格上涨变成持续的高通胀。通胀目标框架已被证明既灵活又耐用。每五年一次的审查是一个反思哪些方面运作良好以及哪些方面可以改进的机会。该框架一次又一次地证明了自己，因此改变的门槛很高。但世界经济正在变化。在加拿大央行，我们致力于确保我们为即将到来的变化做好尽可能的准备。“ ...

1月29号加拿大央行宣布降息0.25%，连续第6次降息，累积降息2%，说明央行是认真对待川普关税威胁的。令人意外的是加拿大的股票和债券市场，完全无视川普的言论，依然我行我素。虽然我们普通家庭对川普的关税威胁忧心忡忡，但资本市场却非常笃定，川普对加拿大的影响有限。 自从川普第二次登基以来，对盟友国家一律采取大棒加大棒政策，对其他国家采取的则是胡萝卜加大棒的政策。川普执意在民主国家之间推行他主张的“交易型”国际关系，急于把多年来美国积累的软实力变现。民主国家，没办法立刻、马上地对川普的威胁做出反应，因为内部机制不允许，这就给了美国人拎着大棒子到处挥舞的机会。谁都搞不清哪一棒子是虚的，哪一棒子是实的，因此未来4年，全世界民主国家都消停不了，现在只是刚刚开始。 无论如何，生活还要继续，经济前景依然可以展望。 01关税威胁的影响分析 对于加拿大，川普提出了三个要求：1.管好边境；2.作为北约成员，增加军费开支；3.贸易平衡，否则加征关税。这三个要求，就像是一个强大的邻居，用威胁和歧视的态度，要求我们把自己正在走向破败家管理好，如果我们不能变得更好，强邻就要吞并我们家。我们可以把这些要求视为强权的威胁，也可以视为要求我们自己变好的动力，这取决于加拿大如何回应。 加拿大短时间内无法做出彻底的改变，自由党执政的9年，试错成本太高，与美国在生产力上已经拉开了很大距离，面对美国的这些要求，有些能够努力做到，有些肯定做不到，有些需要讨价还价。 目前，美国人均GDP为8.7万美元，加拿大人均GDP只有5.5万 美元，这是加拿大长期以来资本投入太少，税太重，政府效率太低的综合结果，达到美国要求的军费开支，是力不从心的。 长期以来，加拿大接受了很多中东难民，如果不守好边境，一些对美国敌对的人会从加拿大非法进入美国，对美国安全形成威胁。加拿大是大麻合法化国家，不控制好边境，大麻也会流入美国，因此，美国要求加拿大守好自己的边境，是合理要求，加拿大政府也应该能够做到。 贸易赤字问题，最有可能与2016年至2020年川普第一任期的情况相似。川普的关税威胁可能出现三种情况：1.对加拿大所有商品普遍征收25%关税，那么加拿大将出现与疫情爆发时相似的情况，失业率飘升，申请失业救济人数激增，加拿大的应对措施与疫情爆发时一样，财政和货币政策双管齐下；2.只是口头威胁，看到加拿大积极回应，就此罢手，这种情况发生的可能性较低；3.像川普1.0版本一样，针锋相对，互相加征关税，形成一种非合作博弈，最终达到纳什均衡状态，这是最可能发生的情况，上一个4年川普任期时加拿大怎么过来的，未来4年就怎么过。央行对于川普的威胁所做出的积极回应，是因为担心企业和家庭对未来博弈结果心存疑虑，不敢消费和投资，因此不顾加元继续贬值的压力，继续降息。资本市场稳如泰山，是因为这种博弈，其实对投资者来说影响甚微。 02加拿大2025年经济前景展望 对于今年的经济形势，我在最近的油管视频《2025年加拿大经济情况概览  王红雨 2025年1月18日 碳税卡尼是何许人也？央行停止缩表QT意味着什么？》上表达了我的看法：2025年加拿大经济将处于相对正常的恢复期，像疫情之前那么正常，这得益于加拿大的利率环境，结束缩表的货币政策，新移民正在释放生产力，自由党政策不得人心，以及美国经济增长的带动作用。 企业决定是否进行贷款投资时会参考“临界利率”，通常被称为“边际效率资本率”（Marginal ...

牛津大学人类学家项飙，把中国人移民海外的阶段分为“早移早发，早发早移”两个时期，分水岭是2010年。身处海外的华人其实都知道，普通工薪族的目标是早移早发；而潘石屹、张磊这样的大佬们则是把早发早移当成目标，2010年之前之后皆如此，此时此刻的2025年，亦然。虽然移民的原因各不相同，但想在海外扎根和富足的目标却是一致的。是否值得移民，完全要看自己扎根海外的决心，三心二意，患得患失，甘蔗两头都想吃的家庭，最终可能很多都回流了，因为重头再来，的确非常不容易。 最近看到社交媒体上有人问，为什么加拿大华人在试过了很多行业之后，最终选择地产经纪、保险顾问、财税顾问的人特别多呢？我在这里抢答一下这个问题：移民海外都要经过三个阶段：1.落地；2.扎根；3.富足，其中第三阶段最难，时间也最长，因此与投资相关的服务，需要海外华人之间相互启发，帮助，扶持，只有这样才能携手共同富足，所以从事这些相关服务的华人特别多。 01落地 移民加拿大不必太担心融入社会的问题，因为加拿大在老特鲁多执政的时候就确立了包容性的国策，各族裔像马赛克一样拼凑起了加拿大社会。这一点与美国有很大不同，美国是个大熔炉，不管你是从哪儿来的，都得融化成老美的样子。落地加拿大，需要考虑两个重要问题：1.准备生活在哪个城市；2.要不要脱产学习。 选择生活在哪个城市，像投胎一样重要，如果第一次没投好，移民加拿大之后的这个第二次机会就不能再选错了。新移民选择未来生活的城市，和大学毕业生选择去哪个城市就业一样重要。曾有一位应届毕业生问教授，该去哪个城市就业，教授说，你看看全国房价最高的是哪三个城市，然后从中选一个。我完全同意教授的意见，一个对自己有信心，不怕市场竞争，希望有所作为的人，就应该去人口聚集度最高，生活成本最贵的城市打拼，这样的城市才是勇敢者的应属之地。加拿大有些城市对新移民非常友好，例如在有些城市，新移民只要去学法语，政府就提供生活补贴。新移民需要给自己设置一个期限，不能在新移民的安全网里呆太久，否则就会形成依赖，忘记初衷。投亲靠友，也是新移民选择居住城市的一个因素，同理，如果亲友所在的城市缺乏活力和就业机会，也不可逗留太久。新移民在登陆阶段就需要考虑时间的机会成本问题，靠政府救助，靠亲友帮忙的时间越长，取得经济独立并开始累计财富的时间就越被推迟，时间的代价就越高。 要不要脱产学习，是很多新移民纠结的问题。从我观察的情况来看，全职学习是一个代价极高的选项，如果能够通过脱产学习获得真本事，例如，考取律师，牙医资格，则可以立刻获得生产力，成为受人尊重的专业人士；反之，如果只是为了获得一个文凭，学不到真本事，则并不值得脱产学习，例如，获得一个计算机学士学位，却不会编程的人，付出与回报难以匹配。加拿大社会看重的是能力，而不是学历，加拿大的文凭并不是加拿大的生存能力的认证。新移民，如果以前是英语老师，到加拿大之后丢失了一技之长，最好的选择也是一边打工，一边去学一门手艺，例如，簿记员，电工等。晚工作4年，就晚4年买房，机会成本因房价上涨继续升高，全部的机会成本会远远大于经济成本。很多人因为自己算不清机会成本，觉得移民加拿大不值得，其实这是自己的选择造成的，和加拿大没关系。 02扎根 扎根海外的必要条件是破釜沉舟的决心，其他都是次要的。把回国工作的后路断了，把资产都转移到加拿大，否则难以下定决心。我见过很多回流的情况，都是因为既要，也要，还要，都要。一直在纠结，很难做出取舍，不能果断的做出决策，错过很多机遇，一直没能实现移民的目标，最终只能放弃扎根海外了。 现代社会的基础是分工，因为没有人能仅靠自己生活在城市里。工作，就是在社会分工中找到不可替代的位置，收入高低是不可替代性决定的。第一代移民，求生的方式非常单一，通常是批发自己的时间和服从性，为企业打工。在加拿大，找到一份工作并不太难，但找到一份能够长久保持竞争优势的工作，却并不容易。失业，在加拿大是家常便饭，没有人会因为失业而感到羞耻，反而觉得这是生活的一部分。新移民找工作的重点是，要先干起来，并在干中学。 职场，是所有工薪族扎根新生活最重要的土壤。找到专业工作的移民是幸运的，成功的。技术移民通过努力工作，诚实纳税，可以很顺利的获得银行的信任，并在地产投资方面取得优异成绩。职场的功能，除了获得稳定的收入，还提供了一个带薪学习的机会。每个职场中人，都要意识到不仅是在为老板打工， 也是在为自己学习知识、积累经验。职场的进步不一定是进入更大的工厂、公司，也可能是自雇。为自己学习，随时准备着，哪怕草台班子倒台了，可以凭能力成功地实现职场跃迁或者自己单干。 自雇行业，非常值得做，尤其是在职场上遇到了瓶颈之后。在加拿大从事自雇工作，需要自己面对市场，自担风险，自负盈亏。自雇，可以最大程度释放一个人的潜能，同时也会放大自身的弱点和缺陷，从而查找不足，不断学习和进步。自雇行业最大问题是，存在很多现学现卖的销售员，昨天还是A行业的销售员，考了一个证书后，今天就成了B行业的销售员。消费者面对自雇行业的从业人员时，最大的风险是无法识别谁是真正可以信赖的有经验有职业操守的专业人士，谁是到此一游的销售代表。消费者可以通过查看自雇人士的社交媒体历史记录对齐信息差。新移民选择自雇之前，最好拥有该行业的相关履历和从业经验，因为仅凭乱打乱撞，现学现卖，很难立足。 斜杠青年，其实就是同时打几份临时工的人。从人类分工合作的角度来说，一个人如果同时涉足太多领域，就越无法精通任何领域。不建议新移民考一大堆证书，同时在几个行业里从事销售，因为这么做违反经济学最基本的常识，现实生活中我们也找不到几个成功的斜杠青年。 扎根多深，才算是在海外扎下了根呢？我认为，被信贷系统认定为可信赖的借款人，就算已经扎根海外了。新年聚会时，一位不到40岁的朋友说，自己有7套房产，每套都有按揭贷款，开了两家公司，每家公司获得了商业贷款，自己目前的状况比移民之前想象的最乐观的情况更加美好，深感交税值得，移民值得。加拿大储蓄率7%，中国储蓄率43%，加拿大的金融和信用体制，将极低的储蓄转化为资本支撑经济发展已经足够了。这说明加拿大的金融和信贷体系，在识别和判断消费者和企业的偿债能力方面已经非常成熟和高效了。没有扎根下来的人，偿债能力弱，只能获得短期的，高利率的贷款，难以获得长期的，低利率的按揭贷款，和企业贷款。 03富足 扎根不易，富足更难。每个人都想锁定自己的劳动成果，最好是用钱生钱的方法巩固和增长财富，保持购买力，在退休之后依然富足。米塞斯说，一个人获得持续收入的唯一办法是持续提供产品和服务；李录说，财富的本质是经济体中的购买力占比；我说，投资是为了平衡一生的收入。总之，投资，是为了保持持续收入，为了保持持续提供产品和服务，为了保持自己的购买力在自己需要消费的国家里，占比不下降。投资，是每个人终生的工作，也是最后一份工作，活到老，投资到老。 ...

2024年圣诞节期间，大家会发现几乎所有朋友聚会的饭桌上多了一个共同的话题：特鲁多领导的自由党政府，在执政9年后给加拿大带来了巨大的改变。特鲁多让加拿大人深刻地理解了一句话：“通往地狱的道路，往往是善意铺成的。” 特鲁多重视环保，在地大物博，人烟稀少的加拿大征收碳税，结果是油价高启，所有需要运输的商品和服务价格持续上涨。 特鲁多崇尚包容，认为盗窃和破门抢劫是轻罪，受害者们是在破财免灾，让暂时还没有受害的人，多交点财产保险费，也没什么了不起，结果是人人自危。 特鲁多有博爱的胸怀，国门大开，结果是让人口贩运成为暴利行业，被邻家的川普要求加拿大管好自己的边境，否则加收25%的关税。 特鲁多富有想象力，不需要节俭和勤奋，政府赤字也会自动平衡，结果是加拿大在2024年实现了财政赤字619亿，远远超出401亿的财政预算赤字。 特鲁多认为居住权是基本人权，不惜用巨额补贴，鼓励开发商建造廉租房，坚信重赏之下必有能人，在多伦多这样的一线城市，能够造出租金1600元的高质量住房，结果是开发商们利用补贴，转战到了二三四线城市建造理想国。 特鲁多认为财富是肮脏的，金钱是邪恶的，于是把资本利得的应纳税比例从50%提高到了66.7%，结果是降低了所有人的投资意愿。 特鲁多重视就业，结果是公务员人数从2015年的约25.7万人增至2024年的约36.8万人，平均每年增长3.6%，而同期加拿大年均人口增长率只有1.6%。 特鲁多还有很多宏大的理想：让加拿大率先实现碳中和，让不工作的人也有基本收入，让预算自动平衡，让每个人无论收入高低都能用收入的30%租得起房子， 让贪婪的资本家免费为人们生产和服务，让每个精神空虚的人合法地抽上平价大麻，让零元购成为时尚和风气…愿望实在太多，此处省略5千字。 给特鲁多投过票的选民，看到了自己完全不曾想到过的结果。反对党，保守党目前提出了一个动议，对碳税议题举行不信任投票，最早2025年1月底，提前结束特鲁多的圆梦之旅。加拿大人，并不知道要在特鲁多用善意铺成的，通往地狱的路上还要走多远，只是希望2025年能比2024年过得更好一点。 01左派是如何用善意，让所有人都感受到痛苦的？ 加拿大总理特鲁多是左翼思想的完美代表。加拿大人宽容地给了他9年时间来实现他的政治理想，希望让加拿大社会更加公正和平等，让人人都充满正义感。人类始终面临一个选择，在贫困中寻找平等，还是在不平等中寻找自由。特鲁多9年来的社会实验证明，在平等中，的确只能找到贫困，找不到富裕。 左翼思想的核心价值是社会平等、公正和进步。希望通过工人运动和工会组织争取到最低工资和职业安全等现代劳动权利。推动建立了普惠医疗、教育、养老等福利制度，减少了贫困和社会不平等。左翼在性别平等、LGBTQ权益、少数族裔平权等方面扮演了重要角色，推动了社会文化的开放与多元化。左翼政党和组织，往往在应对气候变化和推动绿色经济上处于领先地位。左翼人士强调个人自由与集体责任的结合，希望政府扮演更重要的角色。 上述左翼思想落地之后，却是灾难性的，尤其是在经济方面。福利的扩大，导致了财政负担过重，削弱了工作动力。为支持再分配政策，导致高税收，对投资和企业发展带来负面影响。因为过于强调阶级矛盾，导致社会分裂，影响不同群体之间的合作与信任。左翼关注少数群体权益可能引发对主流群体的忽视或反感，导致新的不平等感。左翼政策通常依赖政府干预，导致了官僚主义和低效。对有钱人、有资产的人和资本家的不公正的对待，压制了市场创新和企业活力，阻碍了经济增长。 左派，在经济上是分蛋糕的人，而不是做蛋糕的人。加拿大虽然是富裕国家，但也架不住特鲁多政府9年来对中产家庭的无休止掠夺，做蛋糕的人走了，躺平了，而嗷嗷待哺的人还在继续伸手要福利。2024年，努力工作的人们发现，越努力被拿走的越多，伸手要蛋糕的人只得到了面包屑，所有人都在挣扎。 ...

2024年12月16日，本应该是财政部公布《2024年秋季经济状况声明》的日子，但一大早，却收到了财政部长辞职的消息。同一天，收到通知，从2024年11月21日开始执行的，转贷款免压力测试的政策，即日起停止使用，该政策有效期仅维持了25天。这让我想起了去年罗振宇《时间的朋友》跨年演讲时的总结陈词：世界是个草台班子，但！我！不！是！ 如果我们想看一出在村里上演的闹剧，草台班子足够了：演员是临时凑的，台子是匆忙搭的，曲终人散，不留念想；如果我们想看一场100人参演的大型歌剧，需由专业的演出团队，在大剧院里来完成，草台班子不行。现在的加拿大政府就是一个草台班子，各色丑角，你方唱罢我登场。由草台班子的政客制定的宏观经济政策，朝令夕改，搭得容易，塌得也快；然而，我们的人生规划却不能随着由草台班子制定宏观政策摇摆，必须根基稳健。政策变化会带来的是风口的转向，而我们的人生则需要扎根于沃土。追逐风口的人，自己没有方向感，完全依赖于风的走向，所以个人命运随风飘荡；扎根于为他人提供优质产品和专业服务的人，不依赖于风口，从不幻想一夜暴富，努力工作，诚实纳税，用税后收入做长期投资来平衡一生的收入，才能始终把命运掌握在自己手中。 第一代移民，扎根分三步走：1.完成移民登陆；2.找到能为社会提供优质产品和专业服务的工作；3.累积个人资产。在资本主义，要想靠市场生存和发展，首要任务就是拥有个人资产，否则就没有什么可以在市场上用来交换的。政府的草台班子吹起来的风，可能带来机会，也可能是厄运，没有根基的人，很容易在风中凌乱。私有产权是移民的生存根本，无论东南西北风，都无法动摇根基。关于买房建议，无论什么环境，我都建议“买买买”，有人觉得这是在忽悠，但践行了这条原则的读者知道，不看风向，只要准备好就“买买买”，才是唯一正确的地产投资原则。这才是尊重市场，蔑视风口的理性选择。 财政部每半年带一次风向，《2024年秋季经济状况声明》中有些住房和房贷政策值得关注。华人社区一些特殊类房产的销售广告，也在带风向，值得警惕。地产投资者，需要站稳脚跟，同时了解风向，顺势而为可以事半功倍，看清销售广告的实质，可以避免被歪风裹挟。 01 二手房重大利好消息 我在今年9月19号公众号文章《美联储“激进”降息+ “最大胆的”加拿大房贷新政 = ？？》中，小心翼翼地介绍了12月15号即将执行的房贷新政策，就是担心特鲁多的草台班子能否坚持到这个大日子。还好，财政部网站于12月15日正式宣布“最大胆的房贷政策改革，今天落地了” Boldest mortgage reforms in decades come ...

去年7月，加拿大央行加息到5%之后，全国房地产市场就再次陷入了低迷，其中多伦多房产市场最冷清。持续低迷的房地产市场给人们一个错觉，买家的犹豫不决是因为利率太高了。今年7月，央行首次降息一个月之后，买家依然持币观望，市场调查显示，买家迟疑的原因是房价，而非利率，买家最担心的是自己买在房价高点上。不幸的是，很多卖家误判了买家心理，降息后兴冲冲地挂牌销售自己的房产，不仅遭受冷遇，还让市场库存居高不下，形成了卖家激烈竞争的局面。库存增加，是市场低迷的主要原因之一，因为买家面对更多选择时的天然反应就是，“再等等，再看看”，毫无买房紧迫感。截至今年10月23日，加拿大央行已连续降息4次，幅度达1.25%之后，房地产市场才开始逐渐复苏，多伦多市场交易量比去年同期上涨了44%。买家意识到，降息会导致卖家的负担能力增强，卖房紧迫性降低，房价走势，大局已定，这才走出犹豫不决。由此我们可以看出，买家的迟迟不敢出手的主要原因不是房价太高，或利率太高，而是怕买在高点上。市场迅速回暖的一个特征是，没有硬伤的房子迅速成交，库存下降，可供选择的理想房子每天都在减少，买房紧迫性逐日增加。 目前的房价和市场温度，尚未反映出过去一年的人口与利率的变化程度，经济因素变化快，市场反应慢的主要原因依然是买家的恐惧心理。有网友说，过去5年仿佛是被按下了快进键，浓缩了50年的跌宕起伏：利率大起大落，房价大起大落，房产交易量大起大落，让人很难判断此时此刻是否房价正在走回正轨，市场交易量何时能回归常态。 贷款买房最初的3-5年，是家庭财务的危险期：房价如果大跌，买家虽然没有实质性损失，但房产流动性会大大降低，家庭如果此时遭遇变故被迫卖房，则可能蒙受实际损失。风险和不确定无处不在，但买房后财务状况最薄弱的时候，很难承受各种意外。如何渡过买房后的危险期，需要首次置业者，换房家庭，以及地产投资者仔细思考，认真准备。 01首次置业者，可以利用低首付政策为财务留下缓冲地带 “自住房，顶格买”，是首次置业者的大方向，因为第一次买房没有经验要考虑的因素很多，需要调动一切资源，需要精心准备，还要考虑未来5至10年家庭规模的增长等因素。买房可以不留余地，但财务上一定要留够缓冲空间。以首次置业，买65万的房产作为自住房，存款款14万，合同利率4.5%，30年还款期为例，有A和B两个方案： A：如果首付款比例20%，即13万元，贷款金额52万，月供2,622，财务上的缓冲空间还不到1万元，这时承担风险的能力是很弱的。 B：如果首付比例15%，即9.75万，通过缴纳房贷违约保险的途径，可以在手中留有更多现金，为可能的意外做更好的准备。贷款金额552,500，贷款违约的保险费率是2.8%，贷款违约保险的保费金额是15,470，加入贷款金额后，总贷款金额为567,970，月供此时的金额为2,846，同时手里的现金增加到了近4万。 今年的12月15号之后，首付低于20%的贷款政策，将从原来的最长还款期25年，延长到30年， B方案才有效。新政策允许的最高房价是150万，为苦于存款增加赶不上房价上涨速度的首次置业者开启了一扇大门，让首次置业者有了A和B两个选择方案，如何选择，完全看买家对风险的评估。 02建议换房的买家，自住房贷款金额最小化 换自住房时，买家有两个选择，1.卖掉原有自住房；2.加按原有自住房。如何选择，要看新自住房的预算，如果加按原自住房后，首付不足以支持预算，则必须要卖掉原自住房。以年收入15万，换房时新房预算是100万的家庭为例， 换房家庭有C和D两个方案： C: 加按原自住房后，首付高于25万则可以保留原自住房作为投资房。加按原自住房时的贷款金额，需要顶格借，原自住房加按拿出的钱越多，新自住房需要的贷款金额就越少。原自住房日后出租，会有租客帮忙支付按揭贷款，同时也避免了新自住房贷款顶格借所造成的心理和财务压力。采用C方案，最重要的是，一定要在买新自住房之前加按原自住房，搬入新自住房之后，再加按就晚了，可能从此会变成贷款“植物人”。关于这个话题，我曾做过一次视频演讲，题目是《王红雨 房地产投资讲座 2019 年1月 ...

10月23号加拿大央行年内第四次降息，目前央行利率已经降为3.75%。今年6月5号以来，央行利率从5%下降了1.25%，在5个月的时间里，相当于每个月降息0.25%。这个降息速度和幅度对于债务较高的家庭来说是个福音，对于持币待购房产的市场观察家们来说，盼望房价下跌的希望，正在破灭中。 高利率远去之际，其对我们的财富影响也渐渐显露出来。10月10日，加拿大统计局公布的2024年第二季度家庭财务状况报告，下面简称《报告》，揭示了高利率对家庭财务的影响。下面我分享一下《报告》的主要内容。 高通胀之下，由于菲利普斯曲线效应，空缺的工作岗位增多，推升了工资上涨，因此，收入变化对生活的影响不大。《报告》显示，“收入最低的20%家庭，收入增加了417元，生活成本增加了218元，相抵之后净收入是增长的。” 储蓄下降最明显的是中等收入家庭。由于低收入家庭的净收入是上涨的，因此低收入家庭的储蓄反而增加了。负债较重的中等收入家庭，债务开支更大，因此储蓄迅速消耗。 资产增长最多的是高净值家庭，尤其是持有大量金融资产的家庭。由于房价停滞，金融资产价格飘升，因此持有金融资产比例较大的家庭受益最大。 家庭负债下降最快的群体颇引人注目，报告显示：“年龄35岁以下的家庭去杠杆的速度惊人，加息以来，每个季度债务下降的幅度都超过3%，而其他年龄组的家庭债务全部是上升的。” 高通胀加上高利率，是实实在在的生活考验。年轻人表现出的特点是火烧眉毛，只顾眼前；中等收入的家庭动用储蓄渡过难关，表现出了较好的财务韧性；高净值家庭中，敢于投资金融资产的家庭，是这场考验中的最大赢家。 本文根据加拿大统计局公布的2024年第二季度家庭财务状况报告，分析和解读一下加拿大人的代际间财富差距，以及对我们人生规划的影响。 01 年轻人该不该成为去杠杆的主力军？ 《报告》显示，2022年加息以来，除了35岁以下的人群，所有其他年龄组的家庭，房贷债务都是上涨的。高利率之下，年轻人去杠杆的速度和幅度是惊人的。年轻人房贷总量减少，并非是因为年轻人最有能力加速偿还按揭贷款，而是因为买房人数减少，导致的房贷总量下降。房贷对应的是房产财富，因此，年轻人的房产财富相对于其他年龄组是下降的。 加息以来，因为租房开支比买房开支更少，吸引了很多年轻人选择租房。利率攀升期间，租金持续上涨说明了这一点。高通胀和高利率期间，火烧眉毛只顾眼前，是非常自然的选择，能够克服眼前困难做长远而痛苦的选择，不是当今大多数年轻人的首选。 2022年6月，加拿大的CPI达到了峰值8.1%，按照菲利普斯曲线，那时的工作岗位空缺是最高的，年轻人找工作最容易。有经济学常识的年轻人或年轻人的家长，应该知道高通胀的时候，应该尽早毕业，尽早就业。此后，工作机会随通胀降低，逐渐减少。那时本科毕业，却又读了两年研究生的年轻人，用亲身经历验证菲利普斯曲线的有效性。过去两年，年轻人和新移民竞争工作的结果是，这两个人群的失业率都非常高。没有收入，也就没法申请房贷。为什么一些年轻人难以负担房产？因为没有工作。没有工作的年轻人增加，所以年轻人房贷余额持续下降。 有工作的年轻人可能没有首付，联邦政府提出了一个助攻的方案，即，12月15日起，首付低于20%的首次置业者，最长还款期被延长到了30年。这项政策使得借款人借款能力提高了相当于一年的收入：现在8万年收入的家庭，新政策之后提高8万借款能力，现在15万年收入的家庭，新政策之后提高15万的借款能力。一直在下降之中的贷款利率，加上贷款政策放松，两次助攻，年轻人能不能把买房这个球踢进门，全靠自己的远见和胆识了。 Z一代，95后，的年轻人，在很多国家都表现得极具其时代特色：偏好共享经济，尤其是共享父母的住房。有些国家把这种现象称为“回旋镖”，父母怎么都甩不出去自己的下一代；有些国家把这种现象称为“袋鼠”，小袋鼠总是迟迟不肯离开妈妈的育儿袋；有些国家把这种现象称为“啃老”，能啃多久全靠实力，父母的实力。年轻人经济独立得越晚，财商越差，依赖性越强。父母一方面需要给子女划出一条红线，要求孩子到一定年龄必须财务独立，另一方面尽早实施财富的代际传承，孩子25岁时，50岁的父母赠与一笔15万买房首付，比孩子50岁时75岁的父母赠与50万的资金，更能够有效地完成财富的代际转移。 年轻人买房的确越来越难，想要买到房子需要具备很多条件：要有工作，有良好的信用记录，还清学生贷款，有可负担的利率，宽松的房贷政策，父母的财务支持，最重要的是自己要有远见，主动承担长期责任，做难而正确的选择。在部分年轻人选择去杠杆的时候，选择加杠杆的年轻人格外需要胆量，实力和担当。利率下降的幅度从量变到质变之后，一定会有一批年轻人和他们的家长，能算清楚别人算不清的账，逆去杆杠的潮流而上。 ...

在最近参加的一次活动上，有听众问我，投资时应该侧重考虑房产远期增值，还是房产带来的现金流。这位观众认为，现金流容易控制和预期，而资产增值则很不确定。“侧重”，这个词其实是在问哪个优先级更高，或者说，鱼和熊掌不可兼得的时候怎么选。这种选择题，只能根据自己的目标来确定，没有统一答案。在不知道某一位投资人的投资目标的情况下，无法断定资产增值更重要，还是现金流更重要。对于我自己来说，资产增值更重要。“鱼和熊掌不可兼得”，这句话源于《孟子》，选择熊掌还是鱼，几千前就有答案了：不可兼得，只能取舍，想兼得的人可能什么也得不到。至于说“现金流更容易控制和预测”这个说法，我不认同，现金流并不比资产增值更容易控制和预测。以多伦多市中心的Condo为例，疫情爆发之后，投资房的租金大幅下降，很多现有租客提出来，不降租金就搬家，甚至有些租客租约未到期就搬走，还有很多Condo空置长时间租不出去，这些现象都导致房东的现金流立刻恶化；加息之后，很多房东的的贷款月供水涨船高，现金流也立刻恶化，从这2个例子不难得出结论，现金流并不容易控制和预测。我的观点是要想投资房产，既要面对增值的不确定性，也要面临现金流忽高忽低的挑战，房产可能3年不增值，也可能1年涨20%，现金流可能在你买入时还是正的，遇到负面冲击后就转为负的了。承担不确定性，是房东的宿命，就像企业家一样，一旦收益是确定的，竞争就会把确定的收益吞没。地产投资者和企业家一样，需要悦纳不确定性，因为只有不确定性才是利润的来源。当然，地产投资者承担的不确定性，比企业家小的多，因此，房东人数远远大于企业家人数。通过控制风险来提高投资回报的确定性，是所有投资者的工作，无论投资股票还是房产。 一些关于改善现金流的建议，会让投资者面临更大的投资风险，例如，建议把一个整租3000元的房产分租给5个学生，每位学生租金1000，虽然现金流改善了，但投资回报的确定性却变得更低了，因为政府可能会打击非法分租，也可能因为租客众多而引发火灾，把地产投资变成一场灾难。每个人都有自己的安全边际，超过安全边际的所谓突破，有可能带来意外收益，更有可能带来一场灾难，在高风险的领域挑战自己，凶多吉少。 01 资产关乎财富的上限 “熊掌”代表着稀缺和远期的好处；而“鱼”则是眼前可以轻松获得的事物。如果你追求短期成就，可能会选择“鱼”；而如果你有长远规划，则可能更倾向于“熊掌”，即使需要放弃当前的某些小利。 以租房还是买房为例，我们可以比较直观地看出选择鱼还是熊掌有什么结果。按照目前大多伦多地区的房价，租房成本大大低于持有房产的成本。买房，是主动选择吃苦；租房，是主动选择及时行乐。30年后，买房的家庭拥有房产且没有贷款了，房子里储藏了大量财富；租房家庭轻松了30年，但要面临退休后依然需要支付房租，且没有房地产财富的结果。很多有能力买房的租房家庭在考虑买房问题时总是得出一个结论：再等等， 等到房价降到他们认为的理想价格。熊掌的价格虽然有波动，但从未比鱼更便宜，因为熊掌越来越稀缺，而且早买熊掌的家庭，都是吃过买房苦的家庭，凭什么降价出售自己的房产呢？每个选择都有机会成本，放弃一种选择意味着错失其带来的好处。你愿意为熊掌付出的代价是什么？你能否克服现在不吃“鱼”带来的损失感吗？这是租房家庭梦寐都在纠结的问题。有“聪明人”试图鱼和熊掌兼得，例如，扛着高利贷买房，并分租房间。这种做法在2021年到2022年期间非常流行，绕过银行压力测试，从非银行金融机构贷款的比例，这段时间里暴涨了400%,从2%涨到了8%，最疯狂的时候100笔房贷中有8笔是绕过压力测试获得的。央行大幅加息之后，这些已经把财务状况拉伸到极限的家庭，很难再承受更大的负面冲击，结果可能在房市低迷时被迫卖房。2022年，一年内房价就下跌了18%，低价卖房子的人中，恐怕少不了上述既要也要的人吧。现代经济学对鱼和熊掌问题也有清晰的答案，《小岛经济学》开篇就讲了一个故事，解释什么是资本：一个天天需要去抓鱼才能维持生存的人，忍受饥饿用两天时间做了一张鱼网，从此当上了资本家，因为这张鱼网就是资本，饿了两天，就是获得资本的代价。房产是一项长期资产，也是资本的一种形式，像熊掌一样稀缺。其实，所有人都知道，房价长期来看是不断上涨的，但买房需要牺牲短期的眼前利益，需要自己下决心去做难而正确的事。鉴于房产的稀缺性，房贷政策一直在收紧，尤其在收入文件真实性方面，打假的力度不断加大，否则也不会有人去非银行金融机构去借高利贷。 在高房价高利率时坚持投资地产，做房东，在有买房能力却选择租房的人看来，其实就是吃眼前亏，吃眼前苦，承担现金流的波动，和增值的不确定性。在加拿大，移民政策是政府决定的，移民政策的主要依据是老龄化程度；住房供给能力是市场决定的，不仅受需求影响，而且还受到成本的影响。人口与住房长期错配，已经导致了严重的住房危机。对于新组建的家庭和新移民来说，住房问题是“危局”，对于地产投资者来说是“机会”。加息以来，开发商大量破产和取消新房项目，已经确保了地产投资者的可观收益就在不远的2-3年之后。最近联邦政府出台的刺激性房贷政策，很可能会使地产投资者的红利期大大提前。只要持有房产的时间足够长，在大多伦多地区，地产投资良好回报是确定的。甚至比长期持有某只科技股回报的确定性更高。 股票不是稀缺资产，房子也不是稀缺资产，但未来增值潜力高的股票和房产是稀缺资产，像熊掌一样稀缺。把稀缺资产据为己有，并长期持有，绝非易事，不仅需要有能力获取，更需要具备承载稀缺资产的认知能力。加息以来，直到今天，那些匆匆甩卖大多伦多地区房产的人，势必成为过路财神。有能力长期持有多少优质且稀缺的资产，决定了一个家庭财富的上限。上限太低的家庭，需要更多资源和心力去应对未来的不确定性，甚至可能面临朝不保夕的退休生活。 02 现金流关乎生存的下限 在大多伦多，加拿大的首位城市投资房产，杠杆越高，负现金流越大。如果想要正现金流，提高首付即可。负现金流，是首付款的分期付款。这个现象是我总结出来的，已经解释过很多回了。但是，很多人没有理解这句话的全部含义：你确实有能力多付首付款，主动选择分期支付首付款，是为了提高杠杆倍数而已。例如，首付20%，每月负现金流500元，首付35%正现金流20元，你的确有能力现在就支付35%首付款，但为了提高杠杆倍数，自己主动选择支付20%，而不是因为只有20%首付款。主动选择只付20%，把其余的15%作为冗余，以备不时之需，是安全持有负现金流房产最重要的保障。 有人在选择房产的时候，刻意寻找首付只需20%，还有正现金流的房产。也有专家承诺能够找到这样的房产。假如真的存在这样的房产，其对应的地段和租客群体就要打折扣了。假如真的买到了这样的房产，遇到猛烈加息，或疫情，正现金流也可能变成负现金流。房地产市场是一个充分竞争的有效市场，想捡漏的人，掉坑的可能性比捡便宜更大。如果地产投资者需要依赖出租房产生的正现金流维持生计，我个人建议，最好去做些其他工作，因为租金的正现金流少得可怜，而且并不比打工收入更可靠，也不比吃存款利息好多少。 地产投资的好坏，只能用卖掉房产后的税后收益来衡量。如果用租金有没有正现金流来衡量，则会得出一个荒唐的结论：同一个房子，首付20%是负现金流，因此这是不值得做的投资；首付35%，有正现金流，因此这是一个好的，值得投资。而事实恰恰相反，租金正现金流的地产投资，所得税更高，税后收益更低。租金的正现金流，会削弱房产投资的税后回报。 投资股票，通常被认为是主流投资；投资房产，则被认为是另类投资。投资股票的人整天盯着股价起伏，很少关心股票的分红收入，也就是说，投资股票的人普遍不关心股票带来的正现金流，但投资房产的人中，有很大一部分人盯着租金收入不放。难道另类投资与主流投资的区别就是投资者盯着哪儿看吗？说到股息回报，加拿大的大银行的股票绝对是现金牛，股息回报在4%到7%之间，又高又稳定。妥妥地超过多伦多房产的租金回报率。如果追求租金回报，房地产是不值得投资的，有太多替代性投资更加省心和省力，且回报更高也更稳定。建议追求租金回报的地产投资者，尽早换个赛道。 加息以来，正现金流转负现金流，甚至导致家庭财务出现问题的家庭，给所有地产投资者，或打算投资地产的朋友敲响了警钟。工作收入不够高，希望用租金收入补充主动收入的家庭，选择地产投资是危险的：租金收入从正转负，意味着原本仅够为生的主动收入可能不够养活自己了，家庭财务状况比不投资房产更艰难。打鱼能力还有待提高的时候，不要去奢望熊掌。有些家庭，放弃几条鱼就能获得熊掌，另外一些家庭，放弃几条鱼可能就得砸锅卖铁了。现金流，对于企业或者家庭来说，都是生命线，可以不盈利，但不能断了现金流。一个家庭，每月如果没有3000元税后现金流，就会导致信贷违约，交不起水电费，那么这个家庭的现金流下限就是3000元。现金流下限占主动收入的比例越高，财务风险越高，越不适合投资房地产。A家庭每月税后收入5000元，最低现金流3000元，最低现金流与收入的比例是60%；B家庭，家庭每月税后收入3300元，最低现金流3000元，最低现金流与收入的比例是91%。B家庭最低现金流占主动收入比例太高，不宜投资房地产，因为租金的负现金流可能进一步提高这一比例，从而有伤家庭财务安全。现金流关乎生存的下限。一个家庭，不能不顾财务安全地进行投资，一定要知道关乎生死的现金流底线是多少，量力而行。 ...