今天是2022年12月29号，星期四，算上今天，2022年银行工作日只有两天了。注意，2022年12月31日，周六，有些银行依然开门营业，但这一天的银行会计账目是记录在明年1月2日的。如果房贷提前还款额度的行使权是按照日历年划分，在12月31日周六行使的提前还款权利属于2023年，而不是2022年。TD银行，BMO银行房贷加速还款的权利行使权划分是按照日历年划分的。如果你在2022年12月29日和30日去银行执行这个权利，占用的是2022年的权限，如果是31号去行使，则占用的是2023年的还款权限。 要不要加速还款，行使银行授予的加速还款权限，需要根据自己的实际情况决定。建议如下： 去杠杆，是自住房依然有大额房贷的家庭的当务之急。自住房债务轻的家庭不用跟着乱操作。省钱不是硬道理，不断供才是硬道理。银行各个分行的工作人员素质参差不齐，给的建议有时候是南辕北辙的，因此需要自己判断和把握。

金融业监管当局OSFI的执行官彼得 Peter Routledge，今天，2022年12月28号接受了financial post 的采访，新闻标题是Why OSFI head Peter Routledge is ‘optimistic and wary at the same ...

房地产每十年经历一次波动；长期看人口，中期看土地，短期看金融，这是我们上一篇文章总结过的房地产周期规律。房地产周期从18年缩短到10年是最近几十年的事儿，周期缩短的原因就是政府那只闲不住的手一直在干预。无论政府怎么想，市场有其固有的规律，而市场就是人的行为的总和，一套房子的价格是买卖双方之间协议达成的，不是政府规定的。包括多伦多，全世界所有市场经济国家的房价，都是政府一厢情愿的干预与市场经济共同作用的最终反应。这里面涉及政治和经济，但并不是政治经济学。地产投资者务必要看清楚如下几件事，否则脑子就乱了。 首先说说政治对房价的影响，以及地产投资者应该如何顺应政治风向，并从中获利。中国从1998年房改以来经历的20年，浓缩了全世界房地产市场上千年来政府在其中扮演的角色。中国房地产第一次以“稳定房价”为目标的宏观调控发生在2005年，以行政命令限购；到了2006年开始釜底抽薪，减少供地，不给开发商贷款，不批准地产公司上市，大力兴建经济适用房。大家可以自己查到当时的人民大救星是谁。这些措施让城市里无房的人欢呼雀跃，奔走相告：中央终于出手了，穷人也能买得起房了。类似的打压一轮接一轮，大致有7-8轮。市场不仅不给面子，还打了政府的脸：被压抑了的需求，遇到稀缺的供应，如干柴烈火般点燃了房价，加上开发商融资成本倍增，房价更是火上浇油，至于经济适用房吗，就更有意思了，中央没有给1000万套经济适用房拨款，硬要地方政府去建，地方政府要求建筑商每建7套商品房必须建3套经济适用房，并把经济适用房白送给政府，于是那7套商品房的价格就含了3套免费房的成本。14年过去了，傻子也能看出来这些政策没有一条是降房价的，否则北京上海的房价怎么能涨14倍呢。政治show就是领袖展示亲政爱民，亮出肌肉让一起反动派闻风丧胆，至于经济后果，呵呵。对于地产投资者来说，政策一变，就要判断房价是要涨还是要跌，并决定是买进还是卖出。上述宏观政策出台之后，有经济学常识的人看到了房价要暴涨的信号，克服一切困难，该离婚离婚，穷尽一切手段要买房啊。而没有经济学常识的人在等房价下跌，通过新闻联播了解房地产，上BBS发言痛骂开发商黑心，炒房客早死早超生…对于投资者来说，需要看清楚，不要管谁当政，管他是民选的，还是集权的，人民大救星出昏招的时候，就是在制造市场BUG，讨好无知选民，麻痹弱势群体，最终为心明眼亮的投资者创造机会。看看2017年4月安省的公平买房法案/Fair Housing Plan，政策一出，BBS上的键盘侠一片欢腾，无产阶级要当家作主了一样自豪，2年过去了，眼睁睁看着多伦多最低端的公寓房产又上涨了10%+，无产依然是无产。言辞凿凿要打压房价的自由党呢？在2018年的选举中连遮羞布都输掉了。 即使是半市场经济，也要遵循市场规律，而市场就是人的行为总和。稳定房地产市场的政策一出，经过市场，即人的行为，过滤一下，后果就应该是确定的。因此，经济学的研究目的始终只有一个，即，不是研究政策如何事与愿符，而是研究政策是如何事与愿违的。所谓的经济学头脑，就是指“二阶经济学思维模式”，即，评估后果的后果。举个例子，大家立刻能明白啊：政府宣布提高工人的最低工资，从每小时12元涨到每小时15元，有选票的穷人一片欢腾；而用二阶经济学思维考虑一下后果的后果就知道，这是骗选民的政策。工资从12元涨到15元，其后果的后果就是：雇主会减少雇员，让失业增加，一些能力只有每小时12元的人从此再也找不到工作，社会治安情况立即恶化，政府把职业阶梯的第一阶提高了，让低技能，低学历的人从此放弃了爬梯子的念想，一心一意地去过打砸抢偷的人生了。政府限制租金涨幅是又一明证，租金越限制越涨，越涨越快，房东与租客矛盾日益加深，法律纠纷不断。曼昆在他的编写的经济学教材中特意举了两个例子说明政府的政策是如何事与愿违的，一个是提高最低工资，一个是租控，而前安省自由党政府恰恰犯了这两个在教材中可以找到的经典错误，这真的是巧合吗？绝对不是。政客就是要表演给不懂经济学选民看，同时假装看不见懂经济学的人的反对。所有有悖经济学常理的政治决策，都是打着以顺应民意的旗号，欺骗无知小白的把戏。因此，多伦多的房地产投资者最需要做的事情就是不断学习，牢记经济学各项基本原理，以免被政治花招蒙骗。 下面列出的经济学常识对于多伦多的房地产投资者至关重要，请牢记： 债务过重会影响经济发展吗？NO。加拿大债务的质量非常高，房贷债务平均额为21万，绝对值很低；房贷债务迟付比例为千分之2.4，是美国的十分之一。加拿大的次贷都是借给新移民的，首付在35%以上。 多伦多的房价过高/over value吗？看怎么算了。多伦多房价是平均年收入的11倍左右，纽约是13倍，东京是21倍，伦敦是28倍，上海是33倍，深圳是44倍。如果和其他国际一线城市比，多伦多房价不算过高；如果和加拿大的其他城市比，房价是过高，而且要永远地过高下去了。城市化率超过70%的国家里，人口流动就只剩一个方向了：大城市的超大城市圈儿化。多伦多和上海的面积差不多，上海人口3000万是多伦多的6倍。人口密度低，不可能出现房价过高。 多伦多的房产有泡沫吗？泡沫的算法就是房价比租金，数越大泡沫越大。多伦多的独立屋有泡沫，而公寓楼没有。公寓的租金与公寓的房价同时上涨，月亮走我也走，是所有泡沫中最硬的泡沫，蔑视一切调控和打压。有人觉得自己的命硬，比公寓泡沫还硬，就继续等泡沫破裂吧。 加拿大有没有次贷？没有。加拿大不看本地收入的贷款基本上只照顾新移民，类似美国的次贷情况不会发生在加拿大。银行是经济实体，需要为自己的安危和利润考虑，不会乱来。美国和中国都出现过政府干涉银行房贷业务的情况，而加拿大没有。中国的宏观调控政策里有一条：首套自住房利率7折，第二套房贷款利率溢价40%，结果商业银行在面对没有信用记录，低收入的首贷申请人时，本来应该收取高风险的利率溢价，却被要求利率打折，买第二套房的客户全是实力和信用最好的客户，却被要求利率上浮40%，商业银行的心凌乱了，百般刁难首贷客户，找各种理由不放款啊，穷人最终还是买不起房。美国政府就更蠢了，政府要求银行不能歧视采草莓的墨西哥裔小哥，政策要向地下室酒吧里的职业舞蹈家倾斜，大家看看电影《大空头》就知道了，银行做一笔贷款就马上包装成债券卖掉，哪怕贷后洪水滔天，都与银行没关系了，反正买这种有毒债券的人啥也不懂。银行，必须保持合理的歧视，不能借钱给收入低的借款人，消除一切歧视，会天下大乱。

疫情，刷新了我们对不可知事物的敬畏之心，对生命意义的思考，对人路径的反思。疫情对一些人的生活来说，不是从忙碌到暂停再回到忙碌，而是从忙碌到停止再到重新开始。 遭到职业生涯中断的人，生活是痛苦的，无论是物质还是精神上，都将承受很大压力。选择一个行业非常重要，能否在一个非夕阳行业中深耕同样重要。转行很不容易，即使在同一行业中换个企业也并非易事，只有在工作机会相对集中的大城市，才有可能短期内找到赖以谋生的其他机会。 以前人们对选择在哪个城市生活并不太在意，一线还是五线城市在从前没有很大区别，而现在却不同了。一线生活的人通常不会因为求学、感情或某个特殊的就业机会搬到五线城市，相反，二，三，四，五线城市的人却整天琢磨着怎么能去一线城市站稳脚跟。上同一所中学和大学，选同一个专业的好哥们，毕业之后去了不同城市从事相同行业的工作，只要过5年，在大城市生活的那位，无论在收入和资产上将会比在小城市生活的同学优越一大截。如果同时购置了房产，财富差距就更大。选择职业和选择城市，在财富积累方面，同样重要。 随着人类预期寿命的不断加长，老年生活更加漫长，需要的养老金数量肯定更多，而不是更少。目前，即使发达国家，在养老金问题上都没有为预期寿命加长做好准备，相反，工业时代的养老金体制明显落后于时代发展。最要命的是，很多人还以为养老靠国家，靠企业就足够了，自己不需要努力。 如何才能选一行深耕，择一城终老，享一世繁华呢？ 01 天黑的很慢 最近200年，由于医学的进步，物质生活水平的提高，人类预期寿命每10年增长2岁。这个稳定又缓慢的变化趋势，势不可挡。长寿，对于人类本应是礼物，但对于养老金低的人群来说却是个诅咒。 出生在1914年的人，活到100岁的可能性是1%，出生在2007年的人，活到104岁的可能性是50%。这就是每10年，人类寿命增长2岁的结果。现在活在地球上的人群的预期寿命是这样的： 出生在1997年的人，活到100岁的可能性是50%； 出生在1987年的人，活到98岁的可能性是50%； 出生在1977年的人，活到95岁的可能性是50%； 出生在1967年的人，活到92岁的可能性是50%； 出生在1957年的人，活到89岁的可能性是50% 上述人类预期寿命数据摘自《百岁人生》。 如果每个人都选择65岁退休，开始养老，那么我们会发现，天黑的很慢，加长版的老年生活面临着财务上的巨大压力。养老金从哪来？有三个来源：国家，企业，自己。 ...

“收入赶不上房价上涨，所以房地产有泡沫，有泡沫就早晚要破，哼，拭目以待吧。” “地产投资就是为了赚钱，如果没有正现金流就没必要做地产投资了。” “债务是家庭可支配收入的180%了，债务负担太重，房价会暴跌的。” “房价是投机者炒起来的，打击投机者就能降房价。” “我有套自住房就行了，不参与地产投资就没有没有亏钱的风险，没有买卖就没有伤害。“ “互联网技术会降低人们聚居在一起的需求，所以大城市的房子以后没人住了，大城市的房价早晚会下跌的。“ “国民经济发展中，房地产占的份额太大，挤占了其他行业发展的资源，影响了经济发展。” “地产投资是不道德的，你们买这么多房子，推高了房价，年轻人买不起房，就会逃离大城市，地产投资贻害子孙。” “房地产投资流动性太差。“ “楼花比二手房增值快。“ “利率涨了，所以房价会下跌。“ “经济会出现衰退，房价会下跌。“ 上述说法现在非常流行，对某些人来说似乎成了不证自明的真理，无需解释，也不听解释。但我认为，上述这些说法都是伪命题，也就是说连题目本身都不成立。例如，“收入赶不上房价上涨，所以大家都买不起房子了”。部分人买不起房子，并不是收入问题，而是房子供给短缺。道理很简单，银行目前的贷款最长还款期是30年，如果改成最长还款期50年，相同的房价和收入情况下，立刻会有很多人买得起，因此房价的可负担行本身就是个伪命题，再怎么研究和分析收入都不对，因为真正的可负担行问题应该是如何让房子的供应量与新增住房需求匹配。如果现在只有100套房子，100个家庭，目前的房屋自有率是68%，那么房价就是第68个家庭的收入决定的，有房的68个家庭中有16个家庭因为移民来得早，或借款能力强，持有了32套投资房，正好租给了32个目前还没有能力购买房产的家庭。达到这个平衡之后，又移民进来20个家庭，同时新建了5个单元房子，供给跟不上需求，市场开始重新配置资源，即，120个家庭面对105套房子，此时房价就会因为竞争而被推高。相反，如果新进来的移民有20个家庭，新建的房屋有50套，供给大于需求，此时市场重新配置资源，120个家庭面对150套房子，供过于求，房价应该大幅下跌。“房价涨幅大于工资涨幅，就是有泡沫”，这种说法完全没有道理。有泡沫就早晚要破裂这种说法更荒唐，香港，纽约，北上广深的泡沫又大又硬，没看到有要破的迹象。加拿大只要保持积极的移民政策，消极的建房政策，房价就一直会上涨，如果银行把还款期从30年延长到50年，买房的需求更大，房价会急速拉升到新的天际线，银行监管当局不是不可能允许银行这么做，因为还款期越长，银行的贷款越容易负担，贷款违约率会越低。任何关于房子可负担性的研究报告，论文，新闻，都是在一个伪命题上打转，现有移民政策下，不积极建房子，房价持续上涨问题就解决不了，至于各级政客提出的解决房价可负担性的项目，除了建房子之外，都是作秀。什么首次置业补贴，建廉租房，等等，都是专项地向某一特殊利益群体购买选票的手段，对于房价问题既不治标也不治本，只是靡费纳税人的钱，并把房价居高不下问题越拖越无法解决。 01 房价的逻辑 房子是用来住的，也是用来投的。100个家庭都需要有地方住，只是有32个家庭是租的，有16个家庭不仅有自住房还有能力买出租房，其余52户家庭有自己的自住房，没有进行地产投资。这100个家庭中有地产投资能力的16个家庭，不仅人畜无害，而且还为无力买房的家庭提供了栖身之所，这个道理官府是明白的，如果打击地产投资者，就需要官府提供出租屋，申请官府特殊照顾的名单还得加长，等候的时间还得继续推延，官府会觉得压力山大。房价，是能买得起房的最后一个家庭，即，第68个家庭，的财务能力决定的，关于房价的逻辑，就是研究这第68个家庭的财务状况。官府要不要干预房价，也是出于对这第68个家庭是否道德应得地能够买的起房子的公正性进行考量，如果官府认为目前第68个家庭能买得起房，是因为不公正的标准造成的，官府就有可能用看得见的手干预地产市场了，否则，就应该让市场来决定谁是第68个家庭。对于进行地产投资的16个家庭，房子既是用来住的也是用来投的；对于只有自住房的52个家庭，房子是自己的，主要是用来住的，兼顾增值功能；对于32个租房的家庭，房子是租的，纯粹是用来住的。在一个王在法下的法律制度中，市场竞争自然会筛选出第68个家庭。 ...

一年前，我们谁都没料到今天的生活会面临通胀和加息的双重打击。面对未来，我们需要总结过去，梳理一下如何面对未来的不确定性，毕竟大环境在发生变化。 疫情期间，有人建议把自住房加按，拿出资金买投资房，早日登上地产投资的船。这与我一直以来主张，不遗余力迅速还清自住房贷款的建议背道而驰。如今，加大了自住房贷款，碰巧又使用了变动月供的浮动利率贷款的家庭，每次央行加息，这些家庭的贷款月供都在增加，经济和心里压力山大。据央行统计，这部分家庭只占家庭总数的2%，所以央行不担心在如此猛烈加息的情况下，高利率对加拿大家庭的总体影响，但对于这2%的家庭来说，时代的一粒尘埃，落在自己家庭上却是一座大山。 疫情期间一些家庭看到房价上涨很快，艳羡房地产财富，于是超出自己的能力范围，强求搭车房产投资，绕过银行保守的压力测试，从另类金融机构取得贷款，虽然比大银行的利率高出两倍多，但实际利率也只有4%，自己感觉可以负担，就轻率而愉快地上车了。另类贷款机构的贷款合同期一般很短，1-2年，在短暂的蜜月期内，如果借款人依然不努力给自住房贷款去杠杆，不努力工作和诚实报税，贷款很难从另类贷款机构转出来，如果继续在另类机构续约，如今正面临高达8%的续约利率。当贷款利率超过8%之后，地产投资没有任何意义，投资者成了扛着负杠杆给另类贷款机构和租客打工的房奴。 央行拼命加息，是在和公众打心里战，央行试图通过预期管理打破公众对物价不断上涨的预判。公众如果形成通胀共识，认为物价会不断上涨，就会要求加薪，给本已上涨的物价火上浇油，形成物价和工资螺旋上涨的恶性通胀局面。这个螺旋曾在历史上出现过，由于没有及时被遏制住，后果很严重。今年3月之前，美联储和加拿大央行试图用嘴巴喊，达到预期管理的目的，结果都完败了。因为喊话够狠，所以气氛到那儿了，不能不加息了。时代的一粒尘埃就这么落下来了，砸到了上述两类家庭身上。 有人把疫情期间直接发钱的MMT政策看做是本次通胀的罪魁祸首；有人把央行贪恋通胀诱惑迟迟不加息，视为史诗级的政策失误；有人把疫情导致的供应链重建，当成了通胀和加息的替罪羊；也有人把锅甩给了鹅鸟之战。。。。无论什么原因导致的通胀和加息，我们都必须面对现实，面对更加动荡的经济环境，更加凶险的滞涨或衰退，更加不确定的晚年生活。 有人担心浮动利率会涨到8%，已经开始节衣缩食了；有人看到定期存款利率5%，就把现金锁在了5年期的存款里；有人开始怀疑地产投资是否还是最好的投资，开始环顾其他投资形式了。经过了疫情的洗礼，通胀高企的挑战，利率从谷底到山腰的颠簸，我们可以在此时此刻，在不确定的环境中寻找到某些确定性，在别人的教训中看清楚财务安全岛的轮廓了。 01 需要节衣缩食吗？ 我们最关心的通胀率是CPI，消费者物价指数，是个一揽子商品的价格变化指数。但是，我们是可以选择少买价格上涨了的商品，多买该商品的替代品的。例如，牛肉涨价了，鸡肉没有涨价，我们可以少吃牛肉，多吃鸡肉。因此，美国有一个经济指标PCE，Personal Consumption Expenditure反应的是，人们因为物价上涨而选择了替代方案后的实际支出的指标。美国的通胀率和CPI虽然还在一路高歌，但美国的PCE已经在今年2月达到峰值5.3，并连续3个月下降了，5月份PCE是4.7%。这说明，虽然价格没有下降，但人们的支出正在减少，要么是节衣缩食了，要么是找到原来习以为常消费品的替代品了。加拿大没有PCE指数，所以不知道加拿大人是否节衣缩食了。目测来看，加拿大全国都在美国的北部，各个省的夏天都非常珍贵，今年夏天是最近3年来第一个正常可以出行的夏天，人们报复性消费的力度比美国大很多。加拿大人不是在找替代性的廉价消费，反而是在积极寻找疫情结束的仪式感，用消费来治疗疫情和漫长冬季导致的抑郁症。我认为，加拿大即使有PCE，今年夏天也看不到加拿大人实际消费有所下降。加拿大是疫情期间发钱最狠的国家，至今人们银行账户的存款还高达3300亿，不趁着夏天花出去，总觉得对不起特鲁多的好意。在这个乐观的国家里，通过喊话让人们减少消费，完全不起作用，央行要想上头条，需要一次加息100个点，7月13号，央行做到了。于是，很多家庭勉强取消了圣诞节的出行计划，但依然保留这个夏天的所有吃喝玩乐安排。 美联储的加息依据之一是PCE，随着这个指标的下降，美联储加息的压力有所缓解。但是，来自大宗商品价格不断上涨的压力依然存在，美国生产者物价指数PPI依然在攀升。与美国相反，加拿大的PPI已经回落，因为加拿大是很多重要大宗商品的生产国。加拿大的出口最近出现了顺差，是10个发达工业国中实现贸易顺差的2个国家之一，其余8个需要大规模进口生产原料的国家都是贸易逆差。加拿大的总理和财长都沾沾自喜地称，加拿大是G7里经济恢复最好的国家。 加拿大的恩格尔系数是9%，美国是6.4%，中国是21.5%。美国人吃饭的开支占总收入的比例最低，加拿大排名第9，中国排第48。食品价格上涨，对普通加拿大人的生活影响非常小，就算想勒紧裤腰带也省不出来多少钱，因此，吃饭的钱没必要省。 科技进步是通缩的原动力，长期的技术进步导致大额耐用品的消费者剩余非常大，即使涨价，人们牺牲的也就是部分消费者剩余而已，不会影响正常生活。如果有人要抬走你家唯一的冰箱，你为了享有现在使用冰箱的便利，愿意支付5000元，而市场上冰箱只卖500元，所以冰箱的消费者剩余高达4500元。即使通胀情况下，冰箱价格涨到600元，你家冰箱恰好坏了，需要换新的，其实只是损失了100元的消费者剩余，不碍事儿，大多数家庭不会因为涨价100元而不再使用冰箱了。 总之，美国9.1%的通胀率，加拿大8.1%的通胀率，都没有影响到太多普通消费者的生活。我身边的很多人依然在喝早茶，吃龙虾，去欧洲旅游。本轮大通胀与历史上的类似通胀相比，最大的区别是没有让普通人陷入生活困境。我认为，普通民众没有必要因为通胀和加息而刻意改变生活模式和节奏。 02 ...

这是《理性》杂志特约编辑托马斯·哈兹利特于1977年刚开始攻读洛杉矶加州大学经济学研究生学位时采访哈耶克的记录。原文来源于Reason Magazine，1992。本文选自《知识分子为什么反对市场》，秋风 编，吉林人民出版社。文本转载自公众号译者秦传安。 我1977年5月即将在洛杉矶采访哈耶克之时，他似乎已经感受到风向在变。30和40年代，哈耶克一度是这个星球上排名第二的知名经济学家，他的出名是因为他对凯恩斯理论的尖锐批评。围绕着经济政策的根本问题，伦敦经济学院的哈耶克教授与剑桥大学的凯恩斯教授之间展开的论辩，这是古典经济学和凯恩斯在其1936年的《概论》（转载者注：即《就业、利息和货币通论》）一书中所揭橥的“宏观经济学”的第一次对阵。 这场论战以凯恩斯主义大获全胜而告终。事实上，1945年凯恩斯去世后，哈耶克（及其古典商业周期理论）也很快从公众眼前淡出。1950年，他来到芝加哥大学，主持社会思想委员会，后来则在弗莱堡大学（1962～1968）和萨尔茨堡大学（1968～1977）度过其学术生涯。他在心理学（《感觉秩序》，1952）、政治理论（《自由宪章》，1960）及法学（《法、立法与自由》，一至三卷，1973～1979）等全新领域做出了重要贡献。 从20年代到40年代，哈耶克和他的奥地利老乡米塞斯一道坚持认为，计划经济作为一种经济制度，注定是要失败的，因为只有以个人驱动和追求其自身利益为动力的自由市场，才能生成明智地协调社会行为所必需的信息。换句话说，自由是经济繁荣的一个必要条件。 他很明智地回避了经济学。因为他与凯恩斯的争论并不是他在纯理论争论中所蒙受的惟一一次失败。著名的社会主义计算大论战是由奥地利学派经济学家批评中央计划经济而掀起的。从1920年代一直到1940年代，哈耶克与他的同胞米塞斯坚持认为，计划经济作为一种经济制度必然要失败，因为只有自由市场——个人追逐自己的利益——才能形成明智地协调社会行为所必需的信息。换句话说，自由是实现经济繁荣的必要条件。但是，尽管哈耶克那些证明市场价格是理性的经济所必需的信号的著名论文做出了原创性的贡献，1945年在《美国经济评论》上发表后也贏得一片喝彩，但精明的计划体制理论家也证明自己是胜利者，他们说，中央计划经济是可以改进的，通过使用刚刚出现的大型计算机，可以解决哈耶克所指出的信息问题。 在一两场学术争论中败阵，对于人中灵杰来说算不得什么，哈耶克并没有被打垮。接下来几年，他继续出版他的充满智慧的著作。然而在经济学圈子内，大家似乎心照不宣：哈耶克只是个被驱逐者、落败者，是个边缘人，当时那些活跃在科学学报的所有通情达理的人，都根本不理睬他的思想观点。 不过那时发生了些怪事。20世纪下半叶注定了要提供事实，来证明这位被学术界视为潦倒文人的学者才是正确的。那些信奉凯恩斯主义的国家（主要是美国和英国）战后的繁荣，到了20世纪六七十年代，演变成了不断恶化的通货膨胀。人们不得不承认残酷的事实：在很多情况下，用凯恩斯现成的魔方，并不能维持充分就业。传统的处方——刺激消费而限制储蓄及政府有益的赤字开支注人资金——已经接受了现实世界的检验，其结果并不美妙。剑桥、哈佛、伯克利和麻省理工的宏观模式被弃若敝屣，到1980年代，由于凯恩斯所提出的解决方案被认为是我们时代种种麻烦的根源，凯恩斯本人也被抛弃了。突然之间，所有人都在高声疾呼，好政府的经济政策目标应该就是那些古典的药方：储蓄、投资、平衡预算、竞争和提高生产率。甚至那些已经习惯了把政府只作为治理经济衰退的灵丹妙药的政治家们，也公开抛弃了凯恩斯主义。 在计划体制的社会中，有没有可能理性地制订经济计划？是的，我们已经有过太多的经验了。第三世界国家尝试过了，然后那里的人民的收人迅速跌落到更新世界的水平。第二世界（苏联东欧）也尝试过了，最后导致的是大规模警察国家出现，以及崩溃。 1974年哈耶克——他已经有三十多年置身经济学界之外了——出人意料地获得诺贝尔经济学奖之时，西方放弃凯恩斯主义及世界其他地区摆脱社会主义的趋势还只是刚刚开了个头。转眼之间，哈耶克从愚蠢可笑的怪人，变成了令人尊敬的导师。1970年代末，工党、民主党和社会民主党（啊，你们还记得他们吧，想想，好好想想吧）仍然在伦敦、在华盛顿、在波恩当权，而哈耶克则具有先见之明，已经看出了全球政治变动的先机。在这次访谈（以前从来没有发表）中，哈耶克已经预见到了 1980年代全世界范围内发生的缓慢的政策转折。他似乎已经感觉到，用不了多久，他这位自亚当·斯密以后资本主义最伟大的哲学家，不会再被人小看了。 有时，惟有长寿，你才能证明自己的正确。生于1899年的哈耶克于1992年3月23日在德国弗赖堡辞世，他比凯恩斯和马克思都长寿。对于人类来说，这是一桩好事，对于他的理念来说，也是一件好事。 哈兹利特：关于你的《通往奴役之路》，凯恩斯曾这么评论：“在我看来，这是一本极为重要的著作……实际上我发现，不管是从道德上，还是从哲学上，我对此书的论点可谓全盘接受：不仅只是赞同，而且是深表赞同。”凯恩斯为何会如此评价一本深入批判凯恩斯主义观点的著作？ 哈耶克：因为他相信，从本质上说，他仍是一位正统的英国自由主义者，而没有意识到，他离这一传统已多么遥远。他的根本思想仍然是个人自由观念。他并没有系统地探讨这两者间的冲突。在某种意义上说，他是被政治需要腐蚀了。他（凯恩斯）著名的口头禅是“从长远看我们都得死”，这就能很好地说明他如何受制于现时的政治需要。他不再去思考，从长远地看何者是可欲的。因此，我想，历史将证明，他（凯恩斯）并不是能保持长久生命力的思想的创造者，他的思想只是一种时尚而已，还好，这时尚现在已经过去了。 哈兹利特：常有一种传说，说凯恩斯晚年已经醒悟了？ ...

怎么延长trigger rate. 做lump sum payment 和现在就增加月供？ 如果利率真直线上涨到8%以上供不起房贷了怎么办？利率加到8%， 如果很多人断供，银行拍卖房子，租客没地方住，估计会造成比通胀更大的混乱，政府会这么做吗？ 等本还款的浮动利率贷款，没有trigger rate，只要加息，月供下个月就涨，例如，BNS, NBC，例如，P是2.25%时，50万贷款的月供是1700，现在涨到2700了。 等额还款的浮动利率贷款才有trigger rate。 Trigger rate每个人不同。计算公式是=月供/本金X12。本金越低，月供越高，trigger rate ...