如果住房可负担性改善，大家会更愿意买房吗？答案是否定的。对，你没看错，可负担性改善之后，大家更不愿买房了，这就是多伦多正在发生的事情。可负担性主要由两个指标决定：一是房价，二是利率。去年6月央行利率为4.75%，今年6月降至2.75%；同期多伦多房价从116.4万加元降至110.1万加元。利率和房价都降了，那么交易量提高了吗？没有，去年6月的交易量是6397套，今年6月的交易量是6243套。因此，当住房可负担性改善了的时候，人们更不愿意买房。过去十几年的数据显示，通常在可负担性变得越来越差的时期，人们的买房热情才越来越高。相反，在房屋的可负担性逐步改善的时期，大家的购买意愿则非常低。 每到大选，无论是联邦还是各省，人们都会热烈讨论住房问题。住房危机讨论很多年了，媒体、学者、政客和舆论领袖们不停地纷纷献言献策，主要讨论的是如何提高住房的可负担性。但是，我们亲眼所见的情况就是，当可负担性真的改善了之后，人们反而不愿意买房了。买家对可负担性改善的反应，恰似叶公好龙。别信消费者调查报告的结论：利率降到多少我就买房；房价降到多少我就买房。叶公们不是真的喜欢龙，不买房的原因也不是嫌贵，人们急着买房时，只有一个动机：害怕错过FOMO。如果市场上有一大堆房源，挑花眼了，再不买，选择更多，你还会买吗？只有当房源稀缺、房价上涨预期强烈时，买家才会恐慌性入市，甚至不惜透支购买力。因此，可负担性，不是住房危机的根源。无需过度分析或提出改善可负担性的方案，只要减少市场上的房源，就可以自动提高住房的可负担性。 “你是说，我的整个谬论都是错的吗？You mean，my entire fallacy is wrong.”请找出理由反驳我吧。 01多伦多都会区（Toronto CMA）市场概况 2025年6月，多伦多都会区的住宅市场表现出一些改善迹象，但整体复苏仍面临显著挑战，主要受到劳动力市场恶化和历史低位的销售量影响。 销售量 (Home Sales)： 6月份房屋销售量比5月份增长了 8.1%。这是连续第三个月的改善，也是两年半以来的首次增长。销售量在历史上仍处于非常低的水平。它比2008年以来的平均水平低31%。与2024年6月相比，房屋销售量增长了 0.5%。2025年上半年累计房屋销售量比2024年同期下降了16.1%，达到自1998年以来同期最低水平。 供应量 (Supply Side)： ...

CMHC 2025年7月24日 受贸易紧张局势、经济不确定性、人口增长放缓及失业率上升影响，2025年加拿大房地产市场将持续冷却。随着购房者与开发商采取观望态度，全国房价预计下跌约2%，其中安大略省和不列颠哥伦比亚省跌幅更为显著。住房可负担性仍是主要难题，新建工程进度正在放缓。随着租赁房源增加及需求减弱，租赁市场压力略有缓解。预计2026年随着贸易形势缓和与经济环境改善，市场将逐步复苏。  核心结论： 1.贸易紧张局势与人口增长放缓或将导致2025年出现轻度衰退，企业及消费者信心受挫，楼市活动持续降温。  2.2025年全国房价预计下跌2%，其中安大略省与不列颠哥伦比亚省跌幅更为显著。受成本高企、需求疲软及市场不确定性影响，开发商纷纷推迟项目开工。  3.随着贸易摩擦缓解、经济信心回升及增长动能恢复，预计2026年房地产市场将逐步回暖。  长期关税政策将主导宏观经济走势 加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）在2025年2月的《住房市场展望》报告中曾预警，美国贸易政策的潜在变化将为加拿大经济带来重大阻力。目前我们可以确认，某种程度的关税政策将在未来数年持续存在。这些政策引发的不确定性和混乱已削弱企业信心并抑制投资。这些阻力真实存在，不仅将对加拿大经济产生持久影响，更将在住房市场展望中扮演关键角色。  （图一）GDP 增长预测 根据2025年6月26日最新数据建立的基准情景预测：  • 美加双边贸易关税将于2025年下半年达到峰值  • 随着预期贸易协定的达成，2026年下半年起将逐步降低  ...

六月多伦多二手房市场数据中，最亮眼的是二手CONDO价格，平均成交价为69.6万，相比今年一月的67万上涨了3.88%，与2022年最高点时的80.8万下降了13.8%。回头看加息以来CONDO价格的变化，2025年一月67万的CONDO价格，已经在不知不觉中成为了最低点。从2022年三月的最高点80.8万，到2025年一月的最低点67万，平均价最深跌幅20.6%。目前，二手房CONDO价格正走在回家的路上。无数主流媒体和自媒体，从去年开始，在谈到多伦多CONDO市场的时候都使用了crash，暴跌，等博眼球的形容词，但仔细审视数据之后，我们看到的却是CONDO市场的韧性。建议大家少看新闻，尤其是被推送过来的新闻，多看数据，因为房价不会说谎。 二手CONDO的成交量，也正在恢复中。今年一月多伦多二手CONDO成交量1161套，六月成交量为1510套，成交量上涨了30%。同样显示出了，虽然库存还在增加，但去库存的速度也在明显增加的韧性。 高价楼花买家，在过去的两年里，给二手CONDO市场制造了巨大压力。高价楼花买家急于转让和出售的情况，体现在二手市场就是库存不断增加，且抑制了二手房价格。各路媒体对高价楼花买家的态度是，一边倒地“责备受害者”；表示出同情和理解，或施以援手的人和机构却非常少。楼花预售制度决定了，商业银行一定要看见开发商预售了一定单元之后，才考虑发放建筑贷款，开发商用几十页的预售合同把买家牢牢地绑在交易之中，买家无论财务状况发生什么变化，都很难从合同中脱身。所有楼花买家，其实都是风险投资者，就像是在公司股票IPO之前参与融资的风险资本一样。如果一个社会对风险投资表现出一边倒的厌恶或幸灾乐祸，那么以后就不会有人尝试冒险了，这并不符合资本主义精神。看到上述二手CONDO市场企稳的迹象，高价楼花买家有理由相信，只要想办法履行合同，长期持有，终将看到柳暗花明的一天。 高价楼花买家的自救方式并不多，要么有足够的现金用于交割，要么具备借款能力重组现有债务，努力完成交割。本文根据过去两年的实践，给有借款能力的高价楼花买家提供一些解题思路。以下内容对于已经完全丧失了借款能力的高价楼花买家毫无帮助，读者自行决定是否继续阅读。 01三年后CONDO新房供给枯竭，CONDO价格会明显提高，你能持有3年吗？ 最近参加了一场关于卖房问题的线下讨论会，各路售房精英分享了他们在当下市场的卖房秘籍和成功经验。有一个观点引起了我的特别注意，一位嘉宾提出，目前买方市场环境下，卖家头脑保持清醒最重要。是的，在买方市场环境下，只有非卖不可的卖家才需要在此时挂牌销售。如果决定销售了，就应该像另一位嘉宾建议的那样“苛刻地完成房产的展示”，成为同类房产中卖相最好的TOP 3，否则就是在帮别人卖房子。卖家保持头脑清醒，我的理解是，卖家需要诚实地回答自己，你真的是那个绝望的卖家吗？如果是，也要在征求专业人士的意见，看看有没有从绝望中走出来的其他途径，目的只有一个，能不卖就不卖。 2025年是楼花交接的高峰年，多伦多地区CONDO完工量预计超过4万套。如果一个人一天能吃6个巨无霸汉堡，早中晚各吃2个，没问题，如果早饭就一次吃下6个，那就很难消化了。目前CONO市场的问题就是集中完工造成的市场消化不良。据CMHC的数据，目前多伦多开发商手中的库存需要销售58个月，看似遥遥无期。但市场情况不一定像数字显示的那么悲观。据开发商Tridel销售副总裁Winston Chan在7月13日的一个视频访谈中的介绍，近期已经有家族办公室等超级富裕家庭向开发商寻价，计划批量收购开发商手中的库存。另外，根据新房研究机构的数据，2028年多伦多预计完工的CONDO数量将锐减到1万套以下，低于今年交房量的1/4。多伦多楼花库存问题，不仅已经被超级投资者盯上，而且出现了在3年后可能被迅速吸收的可能性。 高价楼花买家，如果有办法完成交接，并持有3年，最终的结果可能比选择违约，或低价转让更好。高价楼花买家的情况，千差万别，除非迫不得已，最好的做法是履约并持有，因为前途是光明的，只需熬过眼前的黑暗。 02其他方法有限，最好的办法是履行合同，交接房产 楼花违约率30%的说法，没有可靠的依据。如果违约率这么高，就会出现CONDO交接后无法注册成CONDO公司的问题。目前，还没有出现这种情况。据业内人士估计，楼花违约率在10%到30%之间，且极不均衡。某一栋CONDO，一旦出现因违约率过高而无法注册的情况，开发商会选择Inventory loan的融资方式，自己先贷款接手违约单元的产权，完成交接，之后再进行诉讼。高价楼花买家如果选择违约，势必面临法律诉讼，损失的程度将难以估量。放弃定金、违约、不交割是下下策，除非山穷水尽，最好不要走到这一步。 目前楼花转让的成功率在15%到18%之间，成功率非常低。难以转让的原因包括： 1.接盘侠并不知道最终交割时间，交割时的市场价可能比转让价更低，导致实际损失； 2.转让过程中，原买家与开发商约定的一些优惠，例如，开发费封顶，等条款会失效，导致接盘侠承担难以预计的开发费； ...

多伦多上半年的房地产市场，正如年初时预测的那样，死气沉沉，交易量低迷，房价毫无起色。从2024年6月到2025年3月，加拿大央行降息2.25%，商业银行的prime rate从7.2%，降到了4.95%，房地产市场交易量却没有增长。为了为了激活持续低迷房地产市场，自去年年底政府相继推出鼓励首次置业买家的方案。2024年12月，首付比例低于20%的首次置业者，最长还款年限从25年延长到30年，首次置业者视而不见。联邦政府2025年5月27日推出首次置业买新房豁免GST的政策，首次置业者仍然无动于衷。目前多伦多CONDO平均价格从2022年的高点80万，降到了现在的68万，降幅15%，买家依然观望迟迟不肯下场。 与过去两年相比，利率已大幅下降，2025年上半年多伦多的房价比却年同期也有下降，尤其是CONDO。在客观条件已经明显改善的情况下，房产潜在买家的无动于衷，说明市场信心不足，尤其是首次置业者。导致买家观望的因素有很多，一方面，多伦多的工薪阶层被定义为“隐形穷人”，很多人因此觉得自己是住房问题的受害者，期待有神奇的力量帮助解决住房问题，导致主观上不积极；另一方面，政府主动伸出橄榄枝，认定提供可负担性住房是政府的责任，并不断翻新各种雄心勃勃的计划，为加拿大人画饼，降低了人们自己解决住房问题的积极性；再有，关税战导致就业状况前景不明，很多人保持观望。交易量减少而导致大量房源堆积在市场上，让买家心生疑窦，怀疑房价还有下跌空间。 在1月30号公众号文章《加拿大央行降息应对川普关税威胁：2025年经济前景如何》一文中，我认为：“目前（1月份），安省房产市场依然处于买方市场。这个局面，只有通过市场过程才能得到改观，长时间挂牌依然无法售出的房产逐渐退出市场之后，才能缓解这个局面。”。在刚刚过去的6月份，卖家积极挂牌出售，买家不积极买房的情况终于有了转变。房东网最近的数据显示，卖家主动摘牌停售房产的情况正在大量激增，6月905区摘牌停售数量增长40%，416区摘牌停售数量增长20%。说明聪明的卖家正在退出市场，如果这个趋势能够持续，将非常有利于创造一个平衡市场，让买家开始准备下场，而不是期望房价进一步下跌。成熟的地产投资者，应该比首次置业者更早行动，去发现那些市价低于重置成本的房产，抢占买房先机。 01 多伦多“隐形穷人”买不起房，是谁的错？ 6月份有一份报告，被加拿大主流媒体广泛转载，并掀起来一轮工薪族住房问题的大讨论。报告的题目是《城市劳动力住房的人类故事：为什么》（THE HUMAN STORY OF WORKFORCE HOUSING: THE WHY）该报告旨在提高公众对安省金马蹄地区（GTHA），中等收入劳动力住房负担能力危机的认识，并动员各界领导者推动政策改革。报告强调，中等收入劳动力住房问题不仅是一个迫切的社会挑战，也是对GTHA地区经济持续繁荣的长期威胁。“隐形贫困”invisible poor群体，包括GTHA地区的护士、教师、技术工人、急救人员等中等收入劳动力，尽管有稳定的工作，但由于住房成本不断上涨，正日益成为“隐形贫困”人口。他们收入过高，中位数家庭收入约为12.5万，不符合传统保障性住房项目的条件；但收入又不足以在当前市场中获得稳定住房。过去十年，GTHA地区的住房价格飙升，但工资增长相对停滞，导致收入与住房成本之间的差距前所未有地扩大。这些中等收入劳动力面临艰难选择，要么为寻找可负担住房而迁出本地区，要么留在不可负担、不适宜或拥挤的住房中，进而影响个人健康、生产力和子女发展。报告罗列了这种状况对经济和企业的影响，对个人和家庭的影响，甚至还有对社区和气候的影响。总之，需要某人或某机构来解决“隐形穷人”的住房问题，而不是这些人自己。 各路媒体在上述报告的基础上，继续演绎和大声疾呼：“2024年多伦多购买一套二手房的合格年收入需超过20万加元，远高于实际中位数家庭收入。”成了很多媒体的新闻标题。加拿大充斥着上述只提出问题，目的是引起“有关部门”重视，而毫无解决方案的报告和新闻。这些机构的呼吁，麻痹了本可以买房自救的家庭，让这些工薪阶层误认为“念念不忘，必有回响”，其实，什么回响都没有，以前没有，以后也不会有。不是什么事情成为公案，就有包青天来主持公道，甚至由包大人亲手建房，解决住房危机。 多伦多首次置业者的起步房产应该是CONDO，目前CONDO平均价格为68万，需要最低首付4.3万，家庭收入至少12.8万；如果首付20%，需要的最低收入为11万。现在的CONDO价格，上述“隐形穷人”家庭完全可以上车，不存在买房梦遥不可及的情况，恰恰是一个唾手可得的时机。买房还是继续租房，完全是自己的决定，与政府无关。买房后的每月现金支出是高于租金的，买房决定其实是在两种苦中选一个：是吃现在买房的苦，还是吃将来退休后可能租不起房子的苦。 ...

2025年5月27日生效：加拿大政府推出首次购房者商品及服务税（GST）退税（Rebate） 价值高达 100 万加元的新房提供首次购房者商品及服务税（GST）全额减免，并为价值在 100 万至 150 万加元之间的新房提供部分减免。首次购房者 GST 退税Rebate（以下简称“FTHB GST 退税”）。通过这项退税，首次购房者在新房上最高可节省 50,000 加元。 一、谁有资格申请 FTHB ...

2025年5月13日，卡尼新政府宣誓就职。内阁名单中有一位我们华人的老朋友，罗品信Gregor Robertson。此君2008年12月至2018年11月 担任温哥华市市长，因此有中文名，而且广为人知。罗品信做市长之前是BC省议员，代表NDP。2025年4月28日当选国会下议院议员，代表的是自由党。5月13日即被任命为住房部长。可见此君投诚自由党后，收获颇丰。罗品信是第6任加拿大住房部长，卡尼是第24任总理，说明加拿大的住房部长像住房一样紧缺，不是哪任总理都配备住房部长的。 罗品信的前任住房部长，纳撒尼尔·厄斯金-史密斯Nathaniel Erskine-Smith，是地地道道的自由党，也是油管著名博主，主攻住房话题，任期是从2024年12月至2025年5月，不足6个月，是加拿大任职时间最短的住房部长。从本届联邦选举和住房部长的任免来看，加拿大的住房问题和住房部长一样：虽然很重要，但变数颇多，且充满戏剧性。自从2008年在加拿大定居以来，我发现每次大选的时候，住房问题都被拿出来激烈讨论，大选之后就不再提了，因为住房问题根本就不是政府能解决的，仅仅是大选期间的一个打卡圣地罢了。 大选期间，加拿大人最关心的两个问题，一是美加关税战，二是房价。内阁名单公布之后，媒体聚光灯马上就落在了新任住房部长身上。罗品信明确表态：加拿大房价不需要降。卡尼则含糊地表态：如果收入上涨速度比房价上涨速度更快的话，加拿大人的住房危机就不会恶化。同时，两人都信誓旦旦地表示要加速建房，目标是每年新建住房50万套，而且是可负担性住房。加速建房，就是增加房屋供应量，同时还能保持房价不降，这是怎么做到的呢？ 01 自由党住房政策的核心：人们一无所有，但却很开心 加拿大有三分之二的家庭有自住房，其中有五分之一的家庭拥有多套住房。这些房价受益者，是政府需要保护的，“真贵”的选民。因此，“房价不需要降”，是说给大多数加拿大人的。另外的三分之一家庭，对房价问题的看法正相反，他们也是宝贵的选民，怎么办呢？自由党政府想出来一个办法，就是由政府用纳税人的钱，建造廉租房，让无房家庭“租”得既便宜又快乐，别再想买房这件事了。 罗品信是如何成功地换掉了他的前任，并在首次当选联邦议员后，就立刻当上了住房部长呢？原因只有一个，两个人的年龄不同，但都想维护同龄人的利益。罗品信生于1964年，他的前任生于1984年；罗品信告诉记者，房价不用降，原因是政府需要保护加拿大人的房地产财富；而他的前任则表态，政府没有责任保护加拿大人的房地产财富。对房产财富既得利益者的态度，决定了这两个人的去留。在加拿大，60后和80后对房地产的看法有很大不同，因为利益不一致。各位地产投资的老铁，本届自由党政府态度明确，不愿保护房地产财富的住房部长，需要让位给愿意保护大家财富的部长。加拿大房价，稳了。 按照自由党的住房政策，政府会补贴建造廉租房的开发商。例如，开发商如果建造商品房，建筑贷款利率15%，如果建造廉租房，政府用纳税人的钱补贴贷款利息，把建筑贷款利率降到5%。用这种办法，可以让开发商乖乖地在政府的指挥下建造廉租房。这里有个小小的BUG，就是在大城市不适用。多伦多和温哥华这样的城市，即使用补贴贷款利率的方法建廉租房，租金依然无法降到可负担水平，建好之后，开发商因找不到接盘的资金，无法退出建设项目。从最新公布的2025年1至4月份，全国房产新开工量数据来看，自由党政府的这套补贴政策起到了求锤得锤的效果：全国新房开工量保持稳定，与2024年同期相比，仅下降了2%，萨省新房开工量增加了94%，魁省增加了55%，但安省新房开工量下降了32%，BC省下降了22%。的确，加拿大正在大力建房，但建的地点有那么一点点问题，本来就容易负担的地方比原来更容易负担了。上述政策可以拯救一批愿意听从政府指挥的开发商，也算是给经济做了贡献吧。 一个人摔断了腿，痛的哇哇大叫，一位裁缝解决了这个麻烦，把哭喊的那张嘴缝上了。这就是目前加拿大解决住房危机的办法。 用廉租房解决住房危机，是特鲁多政府想出来的好主意，联邦政府从2017年就开始名正言顺地介入住房市场了。CMHC给出的数据是，“截至 2024 年 9 月，联邦政府已承诺投入575.7 亿加元，支持创建超过 15.6 万个住房单元并修缮超过29.7 万个住房单元。”从这份“喜报”上看，政府在解决住房危机方面已经成绩斐然了，但事实并非如此。多年以来，多伦多人等待廉租房的时间没有变化，等待一卧室廉租房的时间一直都是15年。如果你是合格的低收入者，申请一卧室的廉租房，今天获得批准，很快，2040年就能住进去了。也许自由党政府真的是在认真地建廉租房，但是，按照萨伊定律，供给创造需求，廉租房建的越多，来申请的人就越多，因此等待时间不变。 廉租房是个无底洞，但联邦政府为了加拿大人的福祉，拼了。自由党的理想就是要让更多的加拿大人，尤其是年轻人早日住进廉租房，届时，人们虽然一无所有，但却很快乐。 加拿大的建房能力是有限的，自建国以来，从未一年里建造超过27.5万个单位的新房。如果罗品信同学甩开膀子大干一场，全部资源都用于建造廉租房，加拿大的商品房建设就彻底停工了。我很看好罗同学，因此加拿大商品房建设将被冻结，二手房的房价稳了。 02 利空即将出尽，房地产的压力测试结果已经揭晓 加拿大人最关心的是美加关税战。由于大选的原因，关税威胁被放大了，因此加拿大人成功地选出了最能应对美国的新总理卡尼。我估计美国会因为惧怕新总理，在关税上能做出一些妥协。同时，美国内部的分裂也会加速这个妥协的时间和程度。 ...

2025年第一季度，加拿大房地产市场“喜迎”最冷开局。去年12月出台的，对首次置业者友好的房贷政策完全没起作用。面对7次连续降息，房产买家无动于衷，利率环境的改善，没有改变清冷的房地产市场局面。2025年开始的3个多月的时间里，加拿大经历了两位总理，三次关税冲击，买家的迷茫和恐惧在情理之中。在市场经济环境下，买家，出钱的人，永远是对的。因为提前大选，一个不确定性即将被消除，可以预见加拿大政治动荡的局面在5月份应该会得到改善。关税战，悲观地预测，要到明年美国中期选举见分晓；乐观地预测，则是随时可能嘎然而止。对于房产买家来说，不确定性正在减弱。对于卖家来说，市场已经做出了评判：现在不是卖房的好时候，挂出来，也很难卖掉。 我在油管视频2月15号《2025年多伦多房产市场展望》中认为，加拿大房地产市场在2025年将分为上下半年，两个半场；大都市多伦多和温哥华，地产市场全年将分为CONDO市场和非CONDO两个市场。5月是进入下半场的前奏，也可能是买卖双方对市场预期发生转变的拐点。此时此刻，在4月中旬，我希望帮大家梳理一下当前的一些客观事实，以便迎接即将到来的转变。 01 二手房市场：买家困惑，未觉潮汐更易；卖家怅惘，难期利市速成 第一季度，买卖双方分歧巨大，买家购买力范围内的房产，多为CONDO，房价下跌的可能性还在，因此即使暖风徐徐，仍难解心头疑虑；卖家房贷负担正在减弱，但仍然期盼早日落袋为安，彻底甩掉房债负担。分歧导致难以成交，因此交易量惨淡。 首次置业的买家，明知房贷政策鼓励首付不足20%的情况下，可以提前进场，但因为担心提前进场以后房价还会下降，所以忽略了橄榄枝，也无视正在下降的房贷利率。现在房贷利率，比18个月之前已经下降了200个基点，从6.5%降到了4.5%，依然无法打动首次置业者们的“芳心”。对首次置业者来说，挑战来自于很多方面，首当其冲的是房租涨跌。买房的替代品是租房，如果租金在下降，而买房成本不变，则顺理成章地应该选择租房。二手房交易量极度萎缩的情况下，租房需求会上涨，因此租金正在寻找新的平衡点。买房成本，相对一年半之前，已经大幅下降了。如果租金停止下滑，买房成本下降，首次置业者需要重新计算租房的机会成本。“两岸猿声啼不住，轻舟已过万重山”，是首次置业者总是错过买房最佳时期的主要原因，因为太担心这个或那个，所以听不到“两岸猿声”。 换房的买家，如果是一买一卖，可能在卖CONDO的时候会受到一些挫折，但如果加按CONDO贷款，取出首付款，是可以克服这一困难的。从市场成交量上来看，购买入门级独立屋的情况开始增多，据多伦多地区的地产经纪反应，4月份已经出现了100-150万入门级独立、半独立住宅竞价购买的情况。这一点符合2月时所作的市场分析，大都市的非CONDO住宅市场会首先启动。地点好的独立或半独立住房，在多伦多和温哥华属于“稀缺物种”，新房极少，想要升级住房的买家，需要在市场上早下手，晚了，竞价会更加激烈。 地产投资者，除非目前空仓，且笃定地认为4至5年后加拿大房地产市场强劲反弹，否则不会出手。很多地产投资者可能手里还有尚未交接的楼花，也可能目前的投资组合已经产生了巨大的负现金流，正处于重组债务的疗伤过程中，难以进一步加仓。目前的市场状况，对于地产投资新手来说是比较适合的买入时机。 二手房卖家，在第一季度遭遇了心急吃不了热豆腐的尴尬。对房地产投资前景信心不足的房主，想在春天尽早挂牌，尽早卖掉。市场=过程，这是奥派经济学对“市场”的解释。卖家挂牌之后，经历了讨价还价，甚至是无人问津的遭遇后，从4月的市场情况来看，很多卖家正在主动下架挂牌的房产，尤其是CONDO，因为租房市场正在企稳之中，本来就不着急卖房的家庭，看到租金与贷款月供的再平衡，也在调整自己的计划。 二手房市场，买家的信心是基石。二手房供不应求的情况下，卖家在市场走向的驾驶员座位上，二手房滞销的时候，换成了买家在座位上。注意，对于二手房的房价来说，驾驶员座位上的人，永远是卖家。没有什么房子是必须买的，更没有什么房子是必须卖的。房子具有居住属性，不买可以租房住，不卖也可以出租。市场角色的转变会发生在瞬息之间，转变的因素是买家和卖家的预期。目前，决定预期的最重要的因素，不是大选，也不是利率，而是关税战。全球都在屏息盯着关税战每天的变化，战况也不负众望地天天变，4月的第二个星期最有看头，因为美国的底牌已被看清。 02 关税战：一局残棋终有判，胜负谁属已了然。 关税战大棋的棋谱被称为“海湖庄园协议”，因为太荒唐，世人皆没有认真对待。但川普总统却对此协议如获至宝，信心满满地于4月2号悍然按棋谱与全世界对弈了。同时向185个国家发起挑战，做出这种荒谬决定的人，很难不让人联想到神志不清的老年病患者。我不想解释这个棋谱里的内容，因为时至今日我还是认为太荒唐。 在川普总统4月2号走出第一步棋之后，4月8号，遭到的回应是美债价格跳水，美债收益率急升。无论一共需要走几步棋，海湖庄园协议的最终目标是美债价格上涨，美债收益率下跌，否则到期美债再融资的成本会升高。走出第一步棋之后，看到的反应与目标背道而驰。4月9号川普总统先眨眼了，立刻叫停对等关税。 4月11号，美债价格继续下跌，美债收益率继续上涨，更可怕的是美元汇率兑欧元、瑞士法郎、日元，甚至是加元急跌。如果加税之后美国物价不发生大幅升高，则需要贸易对手的货币兑美元汇率贬值，否则美国物价会升高，例如，美国对加拿大商品征收25%关税的情况下，只有加元兑美元贬值，美国居民买到的加拿大商品才不会涨价，但实际情况恰恰相反，加元兑美元汇率急升。海湖庄园协议中很重要的一个假设条件是，向全世界加税，同时美国物价依然稳定，其他国家货币兑美元必须贬值。现在，其他国家汇率不是下跌，而是上涨，因此假设不成立。全世界并不在意海湖庄园协议，在意的是如果美债价格下跌和美元贬值，同时出现在美国维持高利率的情况下，说明美国、美元、美债已经失去了信誉和避险功能，全球80年来建立起来的贸易体系，甚至是金融体系出现了严重裂痕。会不会崩塌，需要看川普的下一步棋。 奥派经济学家，《小岛经济学》作者，彼得希夫在4月11日晚的播客宣布：美国已输掉了贸易战。彼得希夫认为，当年，1897年，威廉麦金莱把美国关税提到52%，增加了联邦收入，保护了工业，承担关税的是最底层的老百姓，那时美国没有所得税；到了1913年，老百姓再也受不了那么高的物价，才推出了收入所得税，同时撤销了关税，联邦收入变成了由高收入者承担，一直延续至今。川普现在的做法是改回去，让普通老百姓承担关税和高物价，给高收入的人减税。这种倒行逆施，在美国根本行不通。川粉们早晚会看明白：川普正在“为穷人说话，为富人办事”。因此，他认为，无论从美元美债的反应，以及美国即将出现的觉醒来看，美国发动的关税战，胜负已定，剩下的都是垃圾时间。果然，4月12号美国政府透露了一份关税豁免清单，关税战不但没有升级，反而看到美国正在节节败退。4月15号，欧盟提出反制措施，拟定了报复性关税商品清单，如果谈判破裂，就加入中国和加拿大的队伍，对美国实施报复性关税。 知人者智，自知者明，既不自知又不知人，硬着头皮继续坚持打关税战，怎么打也不可能实现那些伤害所有人，只求一己私利的目标，例如，加关税，物价却不上涨；引起通胀，债券收益率却能下降；加关税，其他国家都不报复，其他国家还要自贬汇率，硬要把产品出口到美国….。从目前美国在关税战中败退速度上看，此战可能草草收场。打败美国的，不是哪个具体的贸易对手，而是美国自己的债券市场。对于美国来说，几十年的贸易逆差，加上累计36万亿的国债，导致美国经济出现了一个巨大的致命弱点，即，国债余额过大。金融领域有个鲜为人知的现象——“债券义勇军” Bond Vigilantes，指的是，当欠了巨额债务的政府做出荒唐举措时，债券持有人会抛售债务。这位债券义勇军，当看到美国发起的荒唐贸易战之后，迅速射出了直插美国脚跟的一枝箭，并一箭命中。关税战，悲观地预测，要到明年美国中期选举才见分晓，乐观地预测，则是随时可能嘎然而止。 ...

美加关税战于2025年3月6号打响，关税提高后对每个人的影响，就像疫情一样，会逐渐显现出来。目前，美加边境地区经常往返于两国的家庭，已经感觉到了关税对生活的影响。加拿大央行为了应对潜在风险和跟随联邦政府的财政政策，于2025年3月12日再次降息0.25%，自2024年6月5日首次降息以来，已连续降息7次，累计降息2.25%，目前央行利率为2.75%。 根据2020年7月生效的《美国-墨西哥-加拿大协定》（United States-Mexico-Canada Agreement, USMCA），符合USMCA范围内的商品和贸易不受本轮关税战影响。USMCA所设定的，市场准入与关税，原产地规则，劳工标准，环境标准，以及数字贸易协定，依然有效。简单地说，涉及北美友岸外包原则的，三国互为供应链的贸易不受影响，直至4月2号。 加拿大财政部于关税战打响之后的第二天，即，2025年3月7日，正式宣布了第一轮财政救助计划。包括两家政策性银行EDC和BDC的贷款计划，以及失业保险EI的弹性原则。3月7日下午宣布这些政策之后，当天晚上，北京时间3月8号，中国宣布对加拿大进口商品加征关税。财政部的救助计划，尚未考虑中国加征关税对加拿大的影响。与5年前疫情危机相比，目前我们的关税危机，还没有涉及到生命安全，以及大规模失业，但不确定程度已经堪比疫情时的封城，开放，再封城，再开放了。政府的财政政策虽然做出了反应，但相比疫情时采取的措施，还是相对有限和克制的。因此，央行货币政策配合力度也比较有限，3月12日只降息0.25%。 01关税战可能的走向 4月2日，美国政府将实施对等关税政策，这是本轮关税战的重头戏，美墨加目前的关税战只是主菜前的开胃菜。“对等关税”在英语中通常称为”reciprocal tariffs” 或”mirror tariffs”。例如，美国对从印度进口的酒类征收的进口关税税率约为2%，美国消费者享受了低价的印度商品；印度对从美国进口的酒类征收的关税税率约为150%，印度消费者支付了较高价格。川普说，这是欺负和侮辱美国，所以要mirror印度的做法，把美国从印度进口的酒类商品关税从2%加到150%。美国实施对等关税的意思是，对现存的上述不对等关税进行一次性纠正，无论对方是哪个国家，当然包括加拿大。 以乳制品为例，根据USMCA，加拿大对从美国进口的乳制品实施配额制，超过配额的部分，奶酪，配额外关税可高达245%；黄油，配额外关税约为298%；奶粉，配额外关税约为241%。根据USMCA，美国对于从加拿大进口的乳制品也实施配额制，超过配额的部分，奶酪，配额外关税通常在10%到20%之间；黄油，配额外关税约为20%；奶粉，配额外关税约为10%到20%。很明显，同样是奶制品，美加之间的确存在着不对等的关税情况。美国实施对等关税后，将迅速推高大多数商品的关税，并引发全球关税大战。 美国商务部曾表示，希望墨西哥和加拿大能够跟随美国，实施与美国相同的关税政策，例如，希望墨西哥和加拿大，在美国对印度酒类加征150%关税之后，与美国同步，否则，《美国-墨西哥-加拿大协定》USMCA就会被利用，毕竟加拿大和墨西哥是美国的北门和南门。 屈从于美国的全球关税战政策，跟随美国向其他国家加征关税，对加拿大来说极具挑战性，3月8号中国向加拿大商品加征关税，就是第一波冲击。如果不屈从于美国的政策，美加之间的关税战肯定会升级。总之，无论亲美还是反美，加拿大的经济都将受到影响：出口会出现萎缩，影响就业；进口商品价格会上涨，提高通胀预期。在决定是迎击左勾拳还是右勾拳的问题上，加拿大处在了政治站队的十字路口，但无论冲击来自哪个方向，加拿大都需要迎接关税威胁带来的挑战，财政和货币政策方案会逐步出台。 02财政政策和货币政策前瞻 疫情爆发之后，加拿大采取的财政政策规模是空前的。除了动用两家政策性银行EDC和BDC提供贷款之外，各式各样向居民和企业的补贴铺天盖地，持续时间长达1年半。下面列举了从2020年3月到2021年10月最主要的财政政策。这些政策有可能运用到本轮关税危机之中。至少我们知道，财政政策的武器库里，尚有很多未动用的大规模杀伤性武器。 2020年3月：加拿大紧急响应补助金（CERB），为因疫情失业或收入减少的工人提供每月2000加元的补助，持续4个月，总计支出740亿。工资补贴计划（CEWS），为受疫情影响的企业提供75%的工资补贴，总计支出1110亿。 ...