高价楼花买家的房贷解围之道 (2025-07-14)

六月多伦多二手房市场数据中，最亮眼的是二手CONDO价格，平均成交价为69.6万，相比今年一月的67万上涨了3.88%，与2022年最高点时的80.8万下降了13.8%。回头看加息以来CONDO价格的变化，2025年一月67万的CONDO价格，已经在不知不觉中成为了最低点。从2022年三月的最高点80.8万，到2025年一月的最低点67万，平均价最深跌幅20.6%。目前，二手房CONDO价格正走在回家的路上。无数主流媒体和自媒体，从去年开始，在谈到多伦多CONDO市场的时候都使用了crash，暴跌，等博眼球的形容词，但仔细审视数据之后，我们看到的却是CONDO市场的韧性。建议大家少看新闻，尤其是被推送过来的新闻，多看数据，因为房价不会说谎。

二手CONDO的成交量，也正在恢复中。今年一月多伦多二手CONDO成交量1161套，六月成交量为1510套，成交量上涨了30%。同样显示出了，虽然库存还在增加，但去库存的速度也在明显增加的韧性。

高价楼花买家，在过去的两年里，给二手CONDO市场制造了巨大压力。高价楼花买家急于转让和出售的情况，体现在二手市场就是库存不断增加，且抑制了二手房价格。各路媒体对高价楼花买家的态度是，一边倒地“责备受害者”；表示出同情和理解，或施以援手的人和机构却非常少。楼花预售制度决定了，商业银行一定要看见开发商预售了一定单元之后，才考虑发放建筑贷款，开发商用几十页的预售合同把买家牢牢地绑在交易之中，买家无论财务状况发生什么变化，都很难从合同中脱身。所有楼花买家，其实都是风险投资者，就像是在公司股票IPO之前参与融资的风险资本一样。如果一个社会对风险投资表现出一边倒的厌恶或幸灾乐祸，那么以后就不会有人尝试冒险了，这并不符合资本主义精神。看到上述二手CONDO市场企稳的迹象，高价楼花买家有理由相信，只要想办法履行合同，长期持有，终将看到柳暗花明的一天。

高价楼花买家的自救方式并不多，要么有足够的现金用于交割，要么具备借款能力重组现有债务，努力完成交割。本文根据过去两年的实践，给有借款能力的高价楼花买家提供一些解题思路。以下内容对于已经完全丧失了借款能力的高价楼花买家毫无帮助，读者自行决定是否继续阅读。

01三年后CONDO新房供给枯竭，CONDO价格会明显提高，你能持有3年吗？

最近参加了一场关于卖房问题的线下讨论会，各路售房精英分享了他们在当下市场的卖房秘籍和成功经验。有一个观点引起了我的特别注意，一位嘉宾提出，目前买方市场环境下，卖家头脑保持清醒最重要。是的，在买方市场环境下，只有非卖不可的卖家才需要在此时挂牌销售。如果决定销售了，就应该像另一位嘉宾建议的那样“苛刻地完成房产的展示”，成为同类房产中卖相最好的TOP 3，否则就是在帮别人卖房子。卖家保持头脑清醒，我的理解是，卖家需要诚实地回答自己，你真的是那个绝望的卖家吗？如果是，也要在征求专业人士的意见，看看有没有从绝望中走出来的其他途径，目的只有一个，能不卖就不卖。

2025年是楼花交接的高峰年，多伦多地区CONDO完工量预计超过4万套。如果一个人一天能吃6个巨无霸汉堡，早中晚各吃2个，没问题，如果早饭就一次吃下6个，那就很难消化了。目前CONO市场的问题就是集中完工造成的市场消化不良。据CMHC的数据，目前多伦多开发商手中的库存需要销售58个月，看似遥遥无期。但市场情况不一定像数字显示的那么悲观。据开发商Tridel销售副总裁Winston Chan在7月13日的一个视频访谈中的介绍，近期已经有家族办公室等超级富裕家庭向开发商寻价，计划批量收购开发商手中的库存。另外，根据新房研究机构的数据，2028年多伦多预计完工的CONDO数量将锐减到1万套以下，低于今年交房量的1/4。多伦多楼花库存问题，不仅已经被超级投资者盯上，而且出现了在3年后可能被迅速吸收的可能性。

高价楼花买家，如果有办法完成交接，并持有3年，最终的结果可能比选择违约，或低价转让更好。高价楼花买家的情况，千差万别，除非迫不得已，最好的做法是履约并持有，因为前途是光明的，只需熬过眼前的黑暗。

02其他方法有限，最好的办法是履行合同，交接房产

楼花违约率30%的说法，没有可靠的依据。如果违约率这么高，就会出现CONDO交接后无法注册成CONDO公司的问题。目前，还没有出现这种情况。据业内人士估计，楼花违约率在10%到30%之间，且极不均衡。某一栋CONDO，一旦出现因违约率过高而无法注册的情况，开发商会选择Inventory loan的融资方式，自己先贷款接手违约单元的产权，完成交接，之后再进行诉讼。高价楼花买家如果选择违约，势必面临法律诉讼，损失的程度将难以估量。放弃定金、违约、不交割是下下策，除非山穷水尽，最好不要走到这一步。

目前楼花转让的成功率在15%到18%之间，成功率非常低。难以转让的原因包括：

1.接盘侠并不知道最终交割时间，交割时的市场价可能比转让价更低，导致实际损失；

2.转让过程中，原买家与开发商约定的一些优惠，例如，开发费封顶，等条款会失效，导致接盘侠承担难以预计的开发费；

3.入住费用过高，从交钥匙到交产权的几个月内，接盘侠可能承担巨额入住费用；

4.接盘的投资者，出租时面临激烈的竞争环境，租金可能低于市场价；

5.转让市场狭窄，信息不透明，原因是转让机会无法在MLS上展示，只能私下进行。

面对上述不确定因素，打算接盘的买家，完全可以选择二手CONDO，而不是趟楼花转让这摊浑水。的确有自住房买家在接盘，但面对上述不确定性，认真对待转让交易的买家，依然非常稀少，不足以支持巨大的待转让的楼花数量。

高价楼花买家，想把CONDO单位退还给开发商的可能性极低，已被锁的牢牢的合同，岂能轻易毁约？违约，转让，还是接下来，是个问题。从过去两年我观察的情况来看，最佳解法，就是自己接下来。

03如何通过按揭贷款交接高价楼花

高价楼花买家中，不乏认真的投资者，他们原来的计划就是买下来并长期持有。虽然我长期以来反对投资者买楼花，但很多读者已经买了，我还是希望能够帮助这些买家完成交接。以下经验和意见，供参考。

第一，调整心理账户，接受现实并积极应对。很多投资者，不是第一次买CONDO投资，以前买入时的尺价可能很低，例如，2016年二手CONDO单价起飞之前，每尺价格大约700元。如果不幸买了1300一尺的楼花，可以自己平衡心理账户，把以往的买价与楼花买价进行“心理平均”，同时也可以做“贷款平均”。具体做法是，加按低单价CONDO贷款，取出现金用于楼花首付，降低楼花贷款金额。

第二，脚痛，医头。很多人误信了贷款专家的建议，在过去几年，从自住房中取出产权，加大自住房贷款，用于房产或股票投资，楼花交接时，由于自住房贷款金额太大，降低了楼花贷款的借款能力。这类楼花买家，需要重组自住房贷款，降低自住房贷款余额和月供，为楼花交接做准备。

第三，平衡和重组现有房产的所有按揭贷款，尽量加大投资房贷款，降低自住房贷款。重组贷款时，申请HELOC额度，为将来楼花交接时补充首付做好准备。很多高价楼花在交接时，因估价低导致需要大量现金补充首付。这些现金可以来自投资房的HELOC，这样可以最小化对楼花交接时的借款能力影响。

第四，联名父母或子女没有贷款的房产后，申请加按，取出产权中的现金，帮助楼花交接。或联名加按父母或子女的房贷，从大家庭的已有房产中寻求解决方案，以解燃眉之急。

第五，重检高价楼花的买房目的，并进行灵活调整。例如，现自住房有较高的贷款金额，月供也比较高，难以进行债务重组，可以考虑将高价楼花指定为自住房，同时将现有自住房指定为出租房，用市场租金抵减现有债务，提高借款能力，交接后搬入新房自住。

第六，关于估价，每个银行都有自己的估价方式，有些银行的估价不一定要实地做评估，而是先利用被认可的数据库进行估价测试，一旦通过测试则可以免于实地评估。楼花买家只有申请时才知道具体评估结果，建议高价楼花买家多尝试几家银行的评估。

结语：

未病先防，既病防变。很多高价楼花买家，却选择讳疾忌医，手握不定时炸弹，迟迟不肯申请贷款。交了钥匙之后还在祈祷项目烂尾，自己能逃过一劫。已知转让会立刻兑现损失，也难觅接盘侠，在最后交接时刻还在幻想能有奇迹出现，侥幸遇到白衣骑士。这些“拖延症”可能是致命的，将感冒拖成肺炎，再拖成不治之症。楼花交接前三天还有人给我打电话垂询如何贷款，持有了N年的不定时炸弹，马上就爆炸了，留给排雷专家时间实在不够啊。

对于陷入困境的高价楼花买家来说，借款能力是最重要的解药。认真生活，努力工作，诚实纳税的家庭，即使暂时遇到困难，问题也能够逐步得到解决。明知潜在风险很大，却不肯早做打算的家庭，需要放弃侥幸心理，直面自己已经做出的决定。被迫卖房，或被迫转让合同，就像是截肢，痛苦且没有还原的可能，而通过房贷解决更像是保守治疗，需要时间，需要早做打算。拖延症，通常是截肢的主要原因。

维护房价稳定，促进市场繁荣，符合每位房主的利益。希望上述经验和建议可以帮到暂时遇到困难的读者。