多伦多住房可负担性改善了，为何市场更冷？ (2025-07-29)

如果住房可负担性改善，大家会更愿意买房吗？答案是否定的。对，你没看错，可负担性改善之后，大家更不愿买房了，这就是多伦多正在发生的事情。可负担性主要由两个指标决定：一是房价，二是利率。去年6月央行利率为4.75%，今年6月降至2.75%；同期多伦多房价从116.4万加元降至110.1万加元。利率和房价都降了，那么交易量提高了吗？没有，去年6月的交易量是6397套，今年6月的交易量是6243套。因此，当住房可负担性改善了的时候，人们更不愿意买房。过去十几年的数据显示，通常在可负担性变得越来越差的时期，人们的买房热情才越来越高。相反，在房屋的可负担性逐步改善的时期，大家的购买意愿则非常低。

每到大选，无论是联邦还是各省，人们都会热烈讨论住房问题。住房危机讨论很多年了，媒体、学者、政客和舆论领袖们不停地纷纷献言献策，主要讨论的是如何提高住房的可负担性。但是，我们亲眼所见的情况就是，当可负担性真的改善了之后，人们反而不愿意买房了。买家对可负担性改善的反应，恰似叶公好龙。别信消费者调查报告的结论：利率降到多少我就买房；房价降到多少我就买房。叶公们不是真的喜欢龙，不买房的原因也不是嫌贵，人们急着买房时，只有一个动机：害怕错过FOMO。如果市场上有一大堆房源，挑花眼了，再不买，选择更多，你还会买吗？只有当房源稀缺、房价上涨预期强烈时，买家才会恐慌性入市，甚至不惜透支购买力。因此，可负担性，不是住房危机的根源。无需过度分析或提出改善可负担性的方案，只要减少市场上的房源，就可以自动提高住房的可负担性。

“你是说，我的整个谬论都是错的吗？You mean，my entire fallacy is wrong.”请找出理由反驳我吧。

01多伦多都会区（Toronto CMA）市场概况

2025年6月，多伦多都会区的住宅市场表现出一些改善迹象，但整体复苏仍面临显著挑战，主要受到劳动力市场恶化和历史低位的销售量影响。

销售量 (Home Sales)：

6月份房屋销售量比5月份增长了 8.1%。这是连续第三个月的改善，也是两年半以来的首次增长。销售量在历史上仍处于非常低的水平。它比2008年以来的平均水平低31%。与2024年6月相比，房屋销售量增长了 0.5%。2025年上半年累计房屋销售量比2024年同期下降了16.1%，达到自1998年以来同期最低水平。

供应量 (Supply Side)：

新挂牌房源，6月份比5月份下降了 4.7%。活跃挂牌房源比5月下降了 2.2%，这是连续第二次下降。然而，活跃挂牌房源在历史上仍处于极高水平。与2024年6月相比，活跃挂牌房源同比跳升了33.8%，达到历史最高水平。

房价指数 (House Price Index)：

比5月份下降了0.8%。与去年同期相比，房价同比下降了 6.7%。

综上所述，多伦多房地产市场的改善，得益于新增挂牌数量的减少，以及库存量逐步下降。图一和图二分别显示了CONDO 和非CONDO房产挂牌量与销售量的比值，从今年3月达到峰值以来，已形成逐月回落的趋势。如果这个趋势可以保持下去，卖家不断减少，多伦多房地产市场将逐步恢复平衡，交易量会逐步提高。

02多伦多房地产市场预测

CMHC在7月24号发布了根据上半年情况调整后的房地产市场预测。其中，关于多伦多市场，预测数据如下：从2023年到2027年的数据，其中2025年至2027年为预测（F）数据，并提供了低（Low）和高（High）两种情景预测。

二手房市场销售量 :

2023年：66,311 套。

2024年：67,985 套。

2025年（预测）：预计在 56,000至64,000套之间。

2026年（预测）：预计在 67,300至82,700套之间。

2027年（预测）：预计在 69,000至91,000套之间。

二手房市场MLS® 平均价格:

2023年：1,127,426加元。

2024年：1,118,137加元。

2025年（预测）：预计在 1,037,000至1,103,000加元之间。

2026年（预测）：预计在 1,032,000至1,168,000加元之间。

2027年（预测）：预计在 1,072,000至1,288,000加元之间。

更加具体的数据见图三

鉴于2025年上半年，多伦多累计房屋销售量比2024年同期下降了 16.1%，CMHC最新预测数据显示2025年多伦多比去年成交量下降17.6%到5.8%之间，说明CMHC认为2025年下半年成交量回升是大概率事件。当然，要看挂牌数量是否能够保持现在的下降趋势。正在卖房的老铁们，看你们的了，拿下来挂牌，等市场恢复平衡之后再卖，不香吗？

03我的整个谬论都是错的吗？

读到这儿，如果你还没找到反驳我上述谬论的依据，那我就继续阐述一下，为什么改善买房可负担性，无法促使人们买房。

加拿大有位怪才学者，马歇尔·麦克卢汉，他在1964年发明了“地球村”这个词，由于观点超前，语言风格酷似咒语，无法被同代人理解，但好莱坞导演伍迪艾伦却非常喜欢他，于是在自己执导的一部电影里安排了麦克卢汉出境，一共两句台词，第二句就是：“你是说，我的整个谬论都是错的吗？You mean， my entire fallacy is wrong.”麦克卢汉“的著名咒语有：“媒介即信息”，“我们塑造了工具，然后工具塑造了我们”，“电子时代，人们将重返部落化”等等。麦克卢汉被他同时代的很多大知识份子指责为骗子，疯子，但他的著作《理解媒介》如今却是很多传媒专业大学生的必读书。一些超前的思想，只有后世才能理解，超前的思想者，只能被同时代的小众接受。希望我对住房可负担性的理解，也能被一小部分读者理解。

买家，通常分为自住房买家和投资房买家。自住房买家，如果是首次置业，则会把买房视作为一件人生大事，因此，即使有能力负担，也要左顾右盼，看看其他人的动静，最好有别人也在积极地下场买房，这样自己心理才觉得踏实。因此首次置业者不是买方市场的破冰者，而是跟随者。与首次置业者瞄准同一价位房产的，通常是投资者，而不是换房的买家。如今，多伦多的地产投资者们多半身负重伤，正处在疗伤期，还需要些时日恢复元气，因此，首次置业者和投资者的市场缺少破冰者，于是上市房源就越积越多。换房者，可能需要卖掉现有住房才能换房，但在买方市场，需要先卖后买，卖又不好卖，卡在了当下。对于买家来说，可负担性，并非买房的第一动因。只有等到再不买就涨价，等到越等房源越少，才会下场买房。一句话总结就是：什么时候等来FOMO，什么时候买。解决之道其实特别简单，卖家无需降价，只需将待售房产下架即可。

当房价下跌或停滞不前时，二手房卖家肯定不会欢呼说，哇，可负担性改善了，太好了，我们卖房吧。相反，卖家积极卖房的原因很可能是因为紧张和焦虑。二手房卖家，最不在乎住房的可负担性。

从开发商的角度来看，没有一家开发商是抱着提高住房可负担性投资建房的。如果房价停滞不前，投资者远离楼花市场，开发商不会为了提高住房或租房可负担性，积极投资建房，因为建的越多，房价越低，建的越多，租金越低。房屋建筑行业并非供应最大化企业，而利润最大化企业。当房价不涨或下跌了，利润空间压缩时，他们便取消项目。在任何一个国家都一样，开发商从来不在乎住房或租房可负担性，要想让开发商开工，需要让开发商赚到利润。最需要新房的安省，特别是多伦多，新房开工量正在减少中，而且减少的速度领先全国。6月份新房开工报告显示，全国新房开工量上涨3.6%，安省下降25%，其中多伦多新房开工量下降44%。见图四和图五。

最关注住房可负担性的是媒体、学者、政客和舆论领袖们。他们是为年轻人发声的一批最有良知的人。回应他们的是想当议员，或想当总理的人。政府的运作逻辑并非像普通企业那样，其主要动机是赢得选举，并对高房价和高租金的民愤做出回应。在住房可负担性方面，现在的加拿大政府使用了一种“创造另类事实“的方式来解决良知群体的呼声，即，把住房可负担性，人为地扭曲为可供出租的房产稀缺，因此政府计划出资帮助建设专门用作出租的公寓。我从来没有见过任何一份住房可负担性分析报告认为，加拿大需要建设更多可出租公寓。加拿大政府不在乎良知群体研究什么事实，得出什么结论，政府另辟蹊径，创造另类事实，避开买房能力问题，坚决地花大力气解决租房问题。自由党政府，并不关心买房的可负担性问题，他们说的”可负担性“是指租房。

政府大力支持兴建出租公寓，会不会影响租金呢？很多人看到政府计划每年建造50万新房的计划之后，吓坏了。加拿大历史上，在70年代建房高峰期，最多一年建了27.5万套新房，目前还没有打破这个记录。值得一提的是，多伦多这座神奇的城市，对加拿大联邦政府提出的解决住房可负担性方案，完全是用脚投票，正走在相反的方向上，在多伦多做地产投资的老铁们可以放心。

04 多伦多市场对出租公寓政策无动于衷

CMHC在7月24号修改的房地产市场预测报告中，关于多伦多房新房开工量做了如下预测：

新屋开工 :

2023年：47,428 套。

2024年：37,718 套。

2025年（预测）：预计在 23,000至27,600套之间

2026年（预测）：预计在 22,900至29,100套之间

2027年（预测）：预计在 23,000至31,000套之间

2025年7月16日加拿大抵押贷款和住房公司 CMHC发布了6月住房开工报告。数据显示，六个月全国住房开工量有所增加，达到年化开工量253,081套，增长了3.6%。在人口10,000或以上的中心地区，实际住房开工量与去年同期相比增长了14%，2025年6月记录为 23,282套，而2024年6月为20,509套。截至6月，今年总计达到114,411套，比2024年同期增长了4%。温哥华，本月住房开工量大幅增长74%，主要受多单元住宅开工量增加的推动。多伦多，与2024年6月相比，住房开工量同比大幅下降40%，主要是受多单元住宅开工量减少的拖累。截至6月的年度总计下降了44%。安省，截至6月的年度总计住房开工量下降了25%。除了多伦多的显著下降外，奥沙瓦的年度总计也下降了70%，伦敦下降了55%。然而，渥太华市截至6月的年度总计增长了82%。

根据以上CMHC掌握的数据和预测，多伦多和加拿大其他城市最大的不同是，多伦多拒绝接受联邦政策创造出的另类事实，不相信建造更多出租公寓能解决住房可负担性问题。多伦多市场对出租公寓政策无动于衷。美国指责加拿大存在芬太尼管制不严的问题，因此提高了进口关税。加拿大无论怎么加强边境管控都没用。因为芬太尼问题本身是美国制造的另类事实，与现实无关。“加拿大缺少出租公寓”，是联邦政府创造的另类事实，与现实中的住房可负担性无关，但包括温哥华在内的绝大多数省市，都不得不相信了，因为有些开发商要活命，已经顾不上利润问题了。只有多伦多，神奇地看透了这个可负担性问题，拒不参与这场骗局。多伦多的老铁们，CMHC目前已经不敢追踪完工量，只公布开工量了，而开工和完工平均相差20个月，多伦多的新房开工量正在逐年萎缩，而不是增长，多伦多房东们的好日子就在不远的将来。尽可能地取消挂牌，就能让市场尽快恢复平衡，房东们的幸福时光就会早日到来。

结语

在导演伍迪艾伦的影片中，麦克卢汉的第一句台词是：“你根本不了解我的作品。”（You know nothing of my work.）。本文也可能让读者困惑，多伦多住房可负担性改善后，买家仍不进场的主要原因是，买家并不在乎可负担性，买家比卖家更在乎房价是否上涨，而不是下跌；买家最想看到的是，自己买完房子之后，房价上涨了，而不是又下跌了。买家不关心住房可负担性现在难以理解，但等房价上涨之后，买家蜂拥入场时，读者们就会明白这篇文章在说什么。

除了买方之后，房产市场中的其他参与方更不在乎住房可负担性。如果你认真地去研究住房可负担性问题的现实，政府就会创造另类事实，让你的研究全部作废。这是一个反智的年代，你越是严肃认真地面对和研究一个问题，就越是会发现那些严肃的问题会被迅速解构，问题不是被解决了，而是被扭曲了。良知一族试图帮助的那群人，其实不在乎可负担性，那群人只有出现FOMO时才会买房，留下良知一族继续讨论。对买家的纸上利好，只是增加了纸上谈房的谈资，只有卖房挂牌数量减少，才能促进市场平衡，房价回升，买家早日下定决心。