10月1号，多伦多市政府发布公告，位于Don Summerville社区的Leslieville项目，将被改造为混合收入mixed-income公寓项目。多伦多市长邹至蕙希望这三座位于Coxwell 附近的塔楼，能够成为多伦多经济适用房的新标准。邹至蕙在新闻稿中表示：“每一位多伦多市民都应该拥有自己引以为豪的家园，以及一个能够蓬勃发展的社区。这是我们能够实现的目标的典范。”“Every Torontonian deserves to live in a home that they’re proud of, and in a neighbourhood where they can thrive, This is a model of what we can achieve.”
目前，多伦多市新CONDO供过于求，市场极度低迷，新房预售比过去10年的平均水平下降了90%。即便如此，依然有人买不起，甚至租不起房。多伦多市政府积极参与廉租房建设，旨在提供非商品房，将更多低收入家庭留在市区。政府提供的廉租房，大部分由多伦多社区住房公司(Toronto Community Housing, TCHC)持有，大家记住TCHC这个名字，下文会多次提到。上述混合收入住房项目，是在廉租房项目中，加入商品房，目的是让低收入家庭与买得起房的家庭能够住在同一个公寓项目中。多伦多市的另一项廉租房政策“包容性分区”inclusionary zoning项目，是在豪华公寓中掺入廉租房，目的也是让高收入家庭与廉租房家庭住在同一个社区。总之，不同收入家庭，混合居住在同一社区，是本届多伦多市政府的目标。
地产投资者对于多伦多市住房政策发展方向最大的疑问是：政府大力推进廉租房项目，是否会影响多伦多市租金的整体水平，房地产投资在多伦多还有前途吗？这些疑问需要从混合收入项目具体内容，包容性分区制度，廉租房制度，以及实施了相同政策的城市对比进行分析，才能看出端倪。
01多伦多市首个混合收入项目简介
Don Summerville这是一座新的混合收入综合大楼，位于1070 Eastern Avenue。项目共有 770 套住宅，由三栋新建筑组成，占地约3.3 英亩，此前是两栋各含 60个单元的多伦多社区住房公司TCHC建筑的所在地。新大楼显著增加了该地区的密度，此地目前以工业仓库、大型公园和独栋住宅为主。项目由TCHC开发，由 Context Development 和 RioCan 公司承建。
计划中的Don Summerville 综合大楼，提供了多种类型的住宅单位。其中：
挂钩收入租金项目（Geared-to-income rentals）：120 套。
廉租房项目（Affordable rentals）：100 套。
市场租金（Market-rate rentals）：183 套。
可出售公寓单元（Condo units）：367 套，含 50 套公寓专门预留给妇女及其家庭，另有数套预留给艺术家。
单元类型范围从一居室到三居室。
Don Summerville 是市政府与 TCHC之间五年振兴计划的一部分。市长邹至蕙强调，Don Summerville 只是众多开发项目之一，这些项目将帮助多伦多市实现其目标：到 2030 年建成 65,000 套受租金管制和经济适用的住房。
背景信息一： TCHC 的身份、规模和历史。TCHC 由多伦多市政府全资拥有，是加拿大最大的社会住房供应商。TCHC代表着 90 亿加元的公共资产，以非营利方式运营。TCHC 成立于2002 年 1 月 1 日，目前，TCHC为超过 41,000 个中低收入家庭提供住房。住户分布在多伦多 158 个社区中的88 个社区。拥有93,000 名居民，其中，35%的居民是儿童和青少年，44% 是成人，22% 是59岁以上的老年人。25% 的家庭是单亲家庭。54% 的家庭报告家中至少有一名成员患有残疾。TCHC的运营资金55%来自居民支付的租金，39%来自多伦多市政府的补贴，即，纳税人的钱。其余6% 的运营资金来自商业空间租赁、停车费、洗衣费、有线电视费以及投资收入。
背景信息二：什么是租金与收入挂钩（RGI）住房Rent-Geared-to-Income Housing？家庭调整后净收入（AFNI）不超过多伦多区域中位收入的80%，如，2025年四口之家上限为$105,000加元。月租金为家庭AFNI的30%，如月收入$3,000的家庭月租金为$900。申请人需提交加拿大税务局年度《通知评估表》NOA。申请人需严格满足身份、收入和动态审核要求，申请流程复杂但补贴力度最大。收入超标的家庭需在6个月内搬离。市议会批准的RGI住房建设目标为6,500套。由于RGI住房需要长期运营且资金门槛高，实际完成进度有限，截至2024年，已完成目标进度的约10-15%，即约650-975套。
背景信息三：什么是廉租房Affordable Rental Homes？家庭收入不得超过住房收入限额（HILs）。例如，根据2025年标准，四口之家年收入上限约为$112,000加元，具体数值因家庭规模调整。租金不超过租户税前月收入的30%，例如，2025年一居室租金上限为$1,404加元，对应家庭月收入为$4,680。 租金不超过多伦多同类型住房市场平均租金的100%，如单间公寓bachelor租金上限$1,109，低于市场平均$1,900。总之，租客需符合收入与租金双重标准。残疾人、单亲家庭、遭受家庭暴力者等可加速分配或获得额外配额。目前多伦多市等候廉租房的申请人队伍为10.4万个家庭，如果没有露宿街头、临终病患等特殊加分项，普通低收入申请人的等待时间为7至10年。廉租房项目，是典型的供给创造需要的项目，符合萨伊定律，政府越是大力兴建廉租房，申请人就会以更快的速度增加，等待的队伍只会越来越长，永远都不会缩短。以2025年第三季度为例，多伦多市安置了1360户申请人的住房，同期，申请增加了11,169份。廉租房项目的宣传力度越大，申请人增加的速度就越快，城市的住房危机就会显得越来越严重，市政府就可以更加有理有据地加高地税，损害房屋所有者利益。
从以上项目信息分析，多伦多市这种建设混合收入住房项目的大致思路是：
把本来用于只建廉租房的项目，主动改为混合收入住房，34%的单元依然用于廉租和低价出售目的，以市场价出租和出售的比例为66%。其中，深度补贴项目，挂钩收入租金项目占比15.6%。所谓深度补贴的意思是，目前单间公寓（bachelor）市场租金1900元，政府需要补贴1000元，以900元的价格租给合格租客，补贴比例高达53%；廉租房项目占比13%，市场价1900元租金的房产，以1100元租给合格租客，补贴比例为42%。
混合收入住房的想法，并非多伦多原创。近年来比较引人瞩目的此类项目是新奥尔良的混合收入住房项目。2005年卡特里娜飓风过后，新奥尔良市政府利用这个天赐良机把廉租房全部收回，重建后改成了混合收入住房，消除了城市中贫民集中居住，犯罪率高企的城市顽疾，一举把新奥尔良变成了宜居城市。相比纯粹的贫民聚集的廉租房，混合收入住房是一个相对进步的做法。能否成功，取决于有多少有爱心的高收入家庭愿意住在此类房产中。多伦多大力推出混合收入住房政策，酷似新奥尔良市的做法，但这并不是要学习先进榜样，而是因为多伦多市的另一项企图受挫后的折中办法。另一项企图，也是个努力让不同收入的家庭混住的项目，即，“包容性分区项目”inclusionary zoning program”。
02混合收入的姐妹项目：“包容性分区项目“介绍
从2022年开始，我用公众号文章和视频播客反复提醒楼花买家们，多伦多将推进包容性分区政策，楼花买家可能承担自己完全负担不起的买房成本。2021年9月，多伦多市政府开始酝酿并实施包容性分区政策，要求豪华公寓开发商在项目中为市政府提供廉租房，当然，成本由公寓买家分摊。计划从2022年起，要求新开发项目的可负担住房比例在5%-10%，并计划到2030年逐步提升至8%-22%。如果一栋豪华公寓有600个单元，10%拿出来做廉租房，就是60个单元，这些廉租房的成本由540个豪华公寓买家分担。当年，有些楼花买家每尺价格高达1600加元，原因不仅是建筑成本增加了，还因为承担了廉租房的成本。
由于要承担廉租房成本，开发商售价居高不下。在市场狂热的时候，买家可能稀里糊涂地买了高价楼花，但市场低迷的时候，开发商就很难售出楼花了。多伦多市政府原计划通过控制豪华公寓开发许可，来转嫁廉租房成本的这条路，在过去两年行不通了。另外，多伦多市政府的野心膨胀得太大，预计到2030年把廉租房比例提高到22%的想法，吓跑了所有开发商，一栋600个单元的公寓，提供132个廉租房，楼花买家不可能感觉不到自己在为廉租房买单。
安省政府于今年8月出手遏制了多伦多市的野心，规定多伦多市包容性住房中，廉租房比例的上限不得超过5%。2025年起可负担住房比例从0.5%-1.5%逐步提高，最终目标为开发量的5%。安省批准了120个重要交通地点可建高层住宅，指定了其中的89个地点为包容性分区地址，只要在这89个地点建公寓，开发商就需要提供廉租房，否则拿不到建筑许可。由于安省政府的强力干预，多伦多市政府建廉租房的野心，被迫改道，才有了文章的主角，混合收入项目。
已经定了，多伦多这座城市，未来新建的高层住宅，肯定是要往混合住宅方式发展了，要么是混合收入项目，34%的住房为补贴类住房；要么是包容性分区住房，廉租房比例为5%。想要择邻而居的市民，需要自己搞清楚选购的房产是否属于上述两类混合收入项目，无论是混合收入住房，还是包容性分区住房，名字都非常好听，高尚，但买家需要知道其中的具体含义。
03建这么多廉租房，出租公寓，是否影响租金
很多地产投资者对于政府下场建廉租房，是否会拉低租金心存疑问。因为多伦多是最近4年开始大力发展廉租房建设的，因此，影响需要过很多年之后才能看出来。我们不妨分析一下廉租房较发达的城市，其廉租房对市场租金的影响，推演一下多伦多市租金可能的发展前景。
香港有256万套住宅，其中私有住房136万套，占比53%，政府提供补贴的住房比例高达47%。香港目前单间公寓（bachelor）的市场租金是8000港币，而政府提供的廉租房租金只有1500港币，廉租房租金仅为市场租金的20%，政府资助部分高达80%。目前多伦多共有住房140万套，其中政府拥有的房产为8.8万套，社会住房占比6%，远远低于香港的47%；同时，多伦多市政府最深度的补贴比例也只有53%，远低于香港的80%。从廉租房占比和政府补贴力度上看，多伦多都远低于香港。在香港，尽管社会住房房比例高，但私人房产市场依然活跃，政府廉租房并未影响市场房价和租金，私人拥有房产依然是财富阶层最牢固的护城河。相比多伦多社会住房比例仅有8%，私人拥有的房产比例占绝对优势，因此，多伦多地产投资者不必太在意政府兴建廉租房对房价和租金的影响。
加拿大联邦政府和省级政府，以及市级政府正在全力推进出租公寓（Purpose-Built Rentals PBR）建设，并在很多省份都取得了长足进步，但是安省，特别是多伦多市，收效甚微。2025年多伦多在建工程住房单位与去年同期相比下降10.7%，其中低层住宅在建项目数量下降17.4%，高层公寓在建项目数量下跌16.4%。PBR在建项目数量增长了15.5%。显然在多伦多，PBR项目供给增加的数量，无法抵补其他类房产供给数量的减少。在多伦多，年初至今的开工总量为2,176套单元，创下了28年来的最低纪录。在建公寓总数目前为59,204套，是自2017年第四季度以来的最低水平，与2022年第三季度创下的104,617套的历史最高纪录相比，在建总数下降了43%。目前，多伦多公寓项目取消数量正在激增，2025年第三季度，就有10个项目被取消，涉及总计2,499套单元。今年以来，累计被取消的项目已达18个，共计4,040套单元。这一数字已经超过了此前的历史最高纪录：2018年，共有15个项目被取消，涉及3,598套单元。自2024年初以来，GTHA地区总计已有32个项目和6,981套单元被取消。此外，还有20个项目，共计4,187套单元，目前处于暂停销售或处于破产管理状态，短期内取消的可能性很高。无论多伦多市政府和安省政府怎么努力，新开工量已出现断崖式下跌，在建工程单位日益减少，包括所有类型的新房将在2-3年内出现锐减的局面。地产投资者一定要守住手里的房产，渡过短暂的供过于求的时期，房价和租金补涨是一定会到来的。
结语
简·雅各布斯在《美国大城市的死与生》中提出，理性规划出来的城市是死城市，有活力的城市是自发和涌现式生长出来的。刘易斯·芒福德说，城市是文化的容器。城市有足够的能量和空间包容各种收入，各种文化背景的居民，无论政府是否苦心积虑地搞融合。就像我们不信任多伦多市政府一样，多伦多市政府也不信任我们这些普通人有足够的爱心和勇气去接纳不同种族和背景的其他居民。多伦多市政府搞出来的刻意融合，不仅是在人为地做理性规划，同时也在破坏人们之间的互信，阻碍城市建设的发展。哈耶克说，通往地狱的道路是用善意铺成的。多伦多市政府的善意，不知道最终会铺成怎样的住房之路。
多年来由于众多开发商的努力，多伦多市很多破败的街区，因为新楼群的诞生而再次获得生机，更多中高收入的家庭搬回了市区居住，从而提高了多伦多市的税收收入，恢复了城市的活力，减少了贫困和犯罪。这个过程我们称之为绅士化gentrification。现在的多伦多市长，正在想尽一切办法，用纳税人的钱，做逆绅士化，竭尽全力地试图将更多低收入家庭留在市中心。包容性分区计划遭省政府挫败后，一计不成，又生一计，又推出了混合收入住宅项目。人与人之间的融合，难以按照规划者的设计指哪儿打哪儿，而是由价值观、收入水平、甚至是财富水平决定的。在多伦多，市民在择邻而居，市长在建设乌托邦，长此以往，多伦多周边城市就会变得更加宜居。
地产投资者们，大多是经历了风雨，还能坚守价值观的长期主义者。我相信地产投资者的耐心和坚持，一定能够比多伦多市政府的干预政策走得更远。新房建设已跌入谷底，供给侧的停滞，正在为存量房产的房价上涨和租金反弹积蓄能量，爆发，只是时间问题。
王红雨2025年10月21日于多伦多
