新住房部长上任，加拿大房价稳了 (2025-05-26)

2025年5月13日，卡尼新政府宣誓就职。内阁名单中有一位我们华人的老朋友，罗品信Gregor Robertson。此君2008年12月至2018年11月担任温哥华市市长，因此有中文名，而且广为人知。罗品信做市长之前是BC省议员，代表NDP。2025年4月28日当选国会下议院议员，代表的是自由党。5月13日即被任命为住房部长。可见此君投诚自由党后，收获颇丰。罗品信是第6任加拿大住房部长，卡尼是第24任总理，说明加拿大的住房部长像住房一样紧缺，不是哪任总理都配备住房部长的。

罗品信的前任住房部长，纳撒尼尔·厄斯金-史密斯Nathaniel Erskine-Smith，是地地道道的自由党，也是油管著名博主，主攻住房话题，任期是从2024年12月至2025年5月，不足6个月，是加拿大任职时间最短的住房部长。从本届联邦选举和住房部长的任免来看，加拿大的住房问题和住房部长一样：虽然很重要，但变数颇多，且充满戏剧性。自从2008年在加拿大定居以来，我发现每次大选的时候，住房问题都被拿出来激烈讨论，大选之后就不再提了，因为住房问题根本就不是政府能解决的，仅仅是大选期间的一个打卡圣地罢了。

大选期间，加拿大人最关心的两个问题，一是美加关税战，二是房价。内阁名单公布之后，媒体聚光灯马上就落在了新任住房部长身上。罗品信明确表态：加拿大房价不需要降。卡尼则含糊地表态：如果收入上涨速度比房价上涨速度更快的话，加拿大人的住房危机就不会恶化。同时，两人都信誓旦旦地表示要加速建房，目标是每年新建住房50万套，而且是可负担性住房。加速建房，就是增加房屋供应量，同时还能保持房价不降，这是怎么做到的呢？

01 自由党住房政策的核心：人们一无所有，但却很开心

加拿大有三分之二的家庭有自住房，其中有五分之一的家庭拥有多套住房。这些房价受益者，是政府需要保护的，“真贵”的选民。因此，“房价不需要降”，是说给大多数加拿大人的。另外的三分之一家庭，对房价问题的看法正相反，他们也是宝贵的选民，怎么办呢？自由党政府想出来一个办法，就是由政府用纳税人的钱，建造廉租房，让无房家庭“租”得既便宜又快乐，别再想买房这件事了。

罗品信是如何成功地换掉了他的前任，并在首次当选联邦议员后，就立刻当上了住房部长呢？原因只有一个，两个人的年龄不同，但都想维护同龄人的利益。罗品信生于1964年，他的前任生于1984年；罗品信告诉记者，房价不用降，原因是政府需要保护加拿大人的房地产财富；而他的前任则表态，政府没有责任保护加拿大人的房地产财富。对房产财富既得利益者的态度，决定了这两个人的去留。在加拿大，60后和80后对房地产的看法有很大不同，因为利益不一致。各位地产投资的老铁，本届自由党政府态度明确，不愿保护房地产财富的住房部长，需要让位给愿意保护大家财富的部长。加拿大房价，稳了。

按照自由党的住房政策，政府会补贴建造廉租房的开发商。例如，开发商如果建造商品房，建筑贷款利率15%，如果建造廉租房，政府用纳税人的钱补贴贷款利息，把建筑贷款利率降到5%。用这种办法，可以让开发商乖乖地在政府的指挥下建造廉租房。这里有个小小的BUG，就是在大城市不适用。多伦多和温哥华这样的城市，即使用补贴贷款利率的方法建廉租房，租金依然无法降到可负担水平，建好之后，开发商因找不到接盘的资金，无法退出建设项目。从最新公布的2025年1至4月份，全国房产新开工量数据来看，自由党政府的这套补贴政策起到了求锤得锤的效果：全国新房开工量保持稳定，与2024年同期相比，仅下降了2%，萨省新房开工量增加了94%，魁省增加了55%，但安省新房开工量下降了32%，BC省下降了22%。的确，加拿大正在大力建房，但建的地点有那么一点点问题，本来就容易负担的地方比原来更容易负担了。上述政策可以拯救一批愿意听从政府指挥的开发商，也算是给经济做了贡献吧。

一个人摔断了腿，痛的哇哇大叫，一位裁缝解决了这个麻烦，把哭喊的那张嘴缝上了。这就是目前加拿大解决住房危机的办法。

用廉租房解决住房危机，是特鲁多政府想出来的好主意，联邦政府从2017年就开始名正言顺地介入住房市场了。CMHC给出的数据是，“截至 2024 年 9 月，联邦政府已承诺投入575.7 亿加元，支持创建超过 15.6 万个住房单元并修缮超过29.7 万个住房单元。”从这份“喜报”上看，政府在解决住房危机方面已经成绩斐然了，但事实并非如此。多年以来，多伦多人等待廉租房的时间没有变化，等待一卧室廉租房的时间一直都是15年。如果你是合格的低收入者，申请一卧室的廉租房，今天获得批准，很快，2040年就能住进去了。也许自由党政府真的是在认真地建廉租房，但是，按照萨伊定律，供给创造需求，廉租房建的越多，来申请的人就越多，因此等待时间不变。

廉租房是个无底洞，但联邦政府为了加拿大人的福祉，拼了。自由党的理想就是要让更多的加拿大人，尤其是年轻人早日住进廉租房，届时，人们虽然一无所有，但却很快乐。

加拿大的建房能力是有限的，自建国以来，从未一年里建造超过27.5万个单位的新房。如果罗品信同学甩开膀子大干一场，全部资源都用于建造廉租房，加拿大的商品房建设就彻底停工了。我很看好罗同学，因此加拿大商品房建设将被冻结，二手房的房价稳了。

02 利空即将出尽，房地产的压力测试结果已经揭晓

加拿大人最关心的是美加关税战。由于大选的原因，关税威胁被放大了，因此加拿大人成功地选出了最能应对美国的新总理卡尼。我估计美国会因为惧怕新总理，在关税上能做出一些妥协。同时，美国内部的分裂也会加速这个妥协的时间和程度。

4月2号，美国给全世界150个国家的所有商品，至少加了10%的进口关税，但因为害怕加拿大总理，没敢给加拿大加这个关税，而是只给加拿大的钢铁、铝和汽车加了25%的关税。可以说，加拿大目前是世界上受美国本轮关税政策影响最小的国家了。但是，由于大选期间关税话题被人为放大，加拿大人也是关税问题上心理阴影面积最大的，堪比美国人的心理阴影面积。

4月9号，美国发现美债市场经不起折腾，立刻宣布冻结关税90天，7月9号是截至日期。之后呢？没人知道。美国沃尔玛的商品价格像一个人憋着一泡尿，快憋不住了。预计将会在6月份，美国政府会和主要的18个贸易国家敲定税率，按住沃尔玛的价格，否则一批MAGA铁忠粉就会觉醒。美国沃尔玛的商品价格，是美国政府的一颗定时炸弹。虽然还在和欧盟与日本玩极限施压的游戏，美国政府留给自己的时间，已经不多了。

目前，美国对自己的老铁，英国，实施了10%的进口关税；对中国加征了30%的进口关税。对加拿大的进口关税，应在10%的地板价到30%的天花板价之间。美国明确了对加拿大关税的那一天，所有的关税不确定性，都会一下变得确定。即使维持现状，加拿大经济无论遭受多大的冲击，这个冲击的大小都是确定的，加拿大政府的应对措施也就有谱了。目前，有20%的加拿大人担心失业，而实际失业率只有6.9%，说明很多人是杞人忧天。关税明确下来的时候，不受影响的人就会更容易地做出投资或消费决策了。我个人看法是，无论最后关税怎么决定，加拿大都可以主动放弃汽车制造行业，毕竟澳大利亚20多年前就完全放弃了汽车业，转而全力发展其他行业了。加拿大目前死抱着的一些行业，需要早死早超生。

经历了过去五年的风风雨雨，市场对加拿大房地产的压力测试，已经基本完成。主要的测试结果如下：

1.低利率时买入度假类房产是错误的选择。大多地区周边的度假屋，是地产投资者损失最严重的灾区。我曾在疫情期间顶风提醒过大家，希望我的读者没有在那些地区翻车。

2.楼花不能买。珍惜生命，远离楼花，地产投资者，任何时候都不要买楼花作为投资，要投资就买二手房。希望买了楼花的朋友，把这个教训记一辈子，并告诉下一代人。

3.不是银行的政策歧视低收入家庭，而是银行的拒绝没有叫醒装睡的人。低利率时期，扛着高利贷冲进市场的家庭，现在即使利率有所降低，依然扛不住，否则怎么会有那么多人扎堆卖房呢？绕过银行去借高利贷，不是勇敢，而是鲁莽。

4.面积小的CONDO是垃圾食品，吃着好吃，但有害健康。2025年4月份，多伦多二手房库存两为4.5个月，其中CONDO库存两7个月，其中面积低于500尺的库存量高达13个月。小面积的房产，房价看着低，但每尺价格非常高。遇到疫情的时候，这种小盒子，卖不掉也租不掉；楼花集中交割的时候，又成了所有房产类型中，最最最难卖的房产。500尺以下的CONDO，不适合投资。

5.加按自住房，买投资房的家庭，成了贷款植物人，难以完成在退休前还清自住房贷款，实现无债退休的愿景。自住房，不是拿来玩的，尽量不要贷款加建自住房，分租自住房。在房价高的时候卖出自住房，并打算在房价低的时候买回来，这种高抛低吸的投机思想令很多家庭卖出自住房之后，再也买不回来了，因为收入是波动的，而且银行的贷款政策也非一成不变。

过去的五年，是房地产市场跌宕起伏的五年，甚至动摇了一些人投资房地产的决心。在地产买卖中犯错的人，损失可能一辈子都无法挽回。最近两年房地产市场交易量和房价的停滞不前，是一个市场出清的过程。让那些在有意或无意中犯错的地产买卖行为充分地暴露，充分地兑现损失。炒房者已逐渐淡出市场，留下的是对房地产投资依然抱有信心，并有能力长期持有房产的家庭。相比次贷危机后的短暂市场低迷来说，最近两年的房地产磨难，是一场真正的考验，是一次裸泳者浮出水面的现场表演。经历了这场考验，加拿大，多伦多，温哥华的房价稳了。

03 计划在2025年买房的人群画像

CMHC每年都会做一份消费者调查报告，已经连续做了25年。2025年的报告于5月21日发布。从这份报告中，我们可以清楚地看到加拿大消费者对房地产的看法，这份报告也勾勒出了潜在购房者的画像。

根据 2025 年的报告，有几个关键的洞察：受访者对购房是良好投资的态度比去年更为乐观；首次购房者的交易有所增加；赠与或遗产仍然是购房者首付款的重要组成部分；表示难以维持债务支付的消费者比例有所增加。

74% 的抵押贷款消费者相信，他们房屋的价值将在未来 12个月内会增值，这一比例高于 2024 年的 65%。

购房者平均需要 3.4 年才能攒够首付款，这比 2024 年的 4.2 年有所下降。赠与或遗产仍然是购房者首付款的重要组成部分，占35%，平均赠与金额为 79,127 加元。其中首次购房者中41% 使用赠与或遗产作为首付款，平均赠与金额为74,570 加元。而重复购房者首付来自赠与的比例仅为20%，平均赠与金额103,382 加元，重复购房者首付款的52%来源是之前房屋的净值。

固定利率在年龄较大的消费者，55 岁及以上人群中的占比为76%，重复购房者选择固定利率的人占比也是76%。浮动利率在再融资者中更受欢迎，比例约为31%。5年期固定利率最受欢迎，占比34%，其次是3年期固定利率，占比29%。

调查显示，难以维持债务支付的消费者有所增加，2025 年为51%，2024 年为 42%，

首次购房者画像：年龄多在 25-34 岁（47%），家庭收入多在 6 万至 10.5 万加元以下（35%）。购房前平均租房 6.3 年。购房主要原因，财务准备就绪（49%）、投资机会（41%）、需要更大的房屋（38%）。首付款主要来源，赠与或遗产（41%）、RRSP 外的储蓄（39%）、免税住房储蓄账户（FHSA）内的储蓄（38%）。平均赠与金额 74,570 加元。抵押贷款类型，固定利率（56%）、浮动利率（25%）、组合利率（15%）。

重复购房者画像：年龄多在 35-44 岁（29%），家庭收入多在 12.5 万加元以上（39%）。购房主要原因，生活状况/婚姻状况改变（46%）、财务准备就绪（42%）、需要更大的房屋（40%）。首付款主要来源，先前房屋净值（56%）、RRSP 外的储蓄（32%）、赠与或遗产（20%）。抵押贷款类型，固定利率（76%）、浮动利率（16%）、组合利率（6%）。

从以上枯燥的数字我们可以得出以下结论：一，即使是在房价停滞不前的时期，依然有超过70%的人认为房产是安全的资产仓库，并有升值的潜力，房价上涨期间，这个比例曾超过85%；二，虽然成为房主的难度在增加，但能够得到父母赠与首付款的买房者，依然能够捷足先登，尽早地成为房主，目前多伦多入门级的房产是CONDO,平均价68万，首付20%的情况下，年收入超过11万，即可实现买房梦；三、由于美国发起的关税战导致的经济不确定性加大，固定利率比较受欢迎，固定利率的期限与现任美国总统任期比较匹配。

结语：

卡尼总理关于房价的看法，让人觉得是在做文字游戏，“收入增长如果能够超过房价增长，住房危机就不会恶化”，违反了基本数学逻辑。房价=首付款+5倍年收入。收入增加100元，房价就可以上涨500元。这是一道简单的数学题，相信所有人都能理解，收入很难跑赢房价。

加拿大的联邦大选已经尘埃落定，美国关税政策即将明朗，利空消息即将出尽。利率走向并非无法观测，而是有迹可循，不属于不确定性因素。如何预测利率走向，请大家移步到油管搜寻视频《加拿大央行暂停降息的原因利率走势前瞻美债利率波动的影响房贷利率如何选择王红雨 2025年4月19日》。2025年下半年的房地产市场情况，应该与上半年有很大不同。建议一直跟踪房地产市场变化情况的读者早做打算。

我曾在上述分析利率走向的视频中提到，买入加拿大的房产就相当于买入了黄金。因为从1998年以来的近30年里，加拿大核心城市，如多伦多和温哥华，平均房价一直相当于7公斤黄金。但黄金无法带来租金收入，也无法通过杠杆购买。因此，买入加拿大核心城市的房产，属于保护资产不受货币发行量量冲击的一种防御性投资行为。美元，美债，美股，波动加大的时候，买入加拿大核心城市房产，正当时。与风险共舞，而不是躲避风险，是我们一生的修行。2025年，加拿大房价已经稳了，且买，且珍惜。